Как распознать незаконную перепланировку перед покупкой жилья
Москвич купил квартиру, но радость была недолгой. Оказалось, что предыдущий владелец жилья сделал незаконную перепланировку, и теперь покупателя заставляют переделать ремонт обратно или согласовать уже выполненные работы. Как не оказаться в такой ситуации и не купить вместо квартиры кота в мешке?
Ремонт наоборот
Про эту историю рассказали в Мосжилинспекции. Сначала к ним обратился житель дома N 13 на Волжском бульваре - он заподозрил незаконную перепланировку в соседней квартире и попросил проверить, все ли там в порядке. Но сделать это оказалось непросто - хозяина проблемной квартиры не раз уведомляли о визите жилищных инспекторов, но тот занял глухую оборону: на связь не выходил, дверь не открывал.
"Тогда мы подали в Кузьминский районный суд иск об обязании владельца недвижимости предоставить доступ - это стандартная практика, - рассказали "РГ" в жилинспекции. - В случае положительного решения суда мы бы смогли попасть в квартиру с помощью судебных приставов. Однако собственник, не дожидаясь этого, продал проблемную квартиру".
Владелец, видимо, посчитал, что ему проще будет избавиться от жилья, чем показывать его инспекторам. Однако теперь проверка пришла уже к новому собственнику - тот суда дожидаться не стал и без проблем впустил проверяющих в квартиру. Соседские опасения подтвердились - во время недавнего ремонта в санузле поменяли расположение сантехники, включая унитаз, заменили ванную на душевую кабину, демонтировали мойку и т.д. Все это требует согласования, но в целом покупателю повезло - ничего недопустимого не сделано, поэтому можно либо переделать ремонт, вернув первоначальную планировку, либо согласовать новую конфигурацию. Последнее можно сделать еще и в упрощенном порядке, с помощью эскиза, нарисованного от руки.
Но если бы в квартире, например, поменяли границы санузла за счет жилых комнат, то согласовать уже ничего бы не вышло. В таком случае ванная бы частично оказалась над соседской спальней, а это запрещено. С одной стороны, возрастает риск затоплений, с другой - сосед снизу вряд ли будет рад, если над его кроватью появится унитаз и работающая по ночам стиральная машина. Прецеденты уже были.
У квартиры тоже есть паспорт
Как же не попасть в такую ситуацию, покупая квартиру? Начальник Управления координации предоставления госуслуги по переустройству и перепланировке Мосжилинспекции Андрей Кусакин рекомендует перед покупкой изучить техпаспорт на квартиру - там есть информация о планировке, площади, назначении помещений и т.д. "Следует проверить, соответствует ли конфигурация помещений и расположение сантехприборов техпаспорту МосгорБТИ. Это позволит избежать проблем и непредвиденных расходов на устранение нарушений прежнего собственника", - отмечает он.
Причем смотреть нужно внимательно. Например, переставленный на новое место унитаз - это уже проблема. Отсутствующая дверь на кухню в случае, если квартира газифицирована, тоже сулит сложности. Вернуть дверь на место может потребовать не только жилинспекция, но и газовики, которые придут проверять газовое оборудование.
Иногда незаконную перепланировку особенно трудно заметить. Например, среди москвичей модно присоединять к комнатам лоджии - их утепляют, делают дорогое остекление, а оконно-дверной блок между комнатой и лоджией демонтируют. Удобно ведь - лоджия из летнего помещения превращается в полноценную часть квартиры. Но на практике делать так нельзя, лоджия -это нежилое помещение и присоединять его к жилому запрещено. Хотя бы потому, что так неизбежно вырастут расходы на отопление, оплачивать которые придется всему дому. Поэтому если в техпаспорте есть лоджия, убедитесь, что она не стала частью квартиры. И что на нее, например, не перенесли радиатор отопления из комнаты - так делать тоже нельзя.
Собственно, опытные риелторы всегда обращают на это внимание. А еще за этим следят банки, которые выдают ипотеку. Квартиру они берут в залог, а потому их интересует качество залога. И на квартиру с незаконной перепланировкой зачастую кредит не дают - понимают, что такой залог может стать проблемным.
Кстати, объявлений о продаже квартир с перепланировками на онлайн-площадках много. Обычно они делятся на два вида - в одних хозяева не скрывают переделок и дают хорошую скидку, поскольку понимают, что согласование или переделка ремонта влетит покупателю в копеечку.
А в других владельцы жилья делают вид, будто проблем нет. Но чаще всего давать скидку или продавать жилье годами приходится и им - поняв проблему, покупатели либо уходят, либо требуют уступок в цене. Однако если перепланировка согласована, проблем не будет - изменения отразятся в техпаспорте.
Согласовать перепланировку в Москве сейчас можно только онлайн на портале мэрии mos.ru. Процесс за последние годы сделали максимально не бюрократизированным - не нужно собирать горы бумаг, а готовый проект для типовых домов можно выбрать в специальном реестре. На сайте можно узнать, какие работы в любом случае не получится согласовать.