Как не стать жертвой мошенников, покупая жилье в Крыму

В Севастополе два незаконных многоквартирных дома приговорили к сносу, 17 дольщиков остались ни с чем. Дома были построены на участках для индивидуального жилищного строительства, а покупателям обещали со временем оформить все документы. Почему так происходит и как не попасть на удочку мошенников, выяснял корреспондент "РГ".

Комиссия по проблемным домам в апреле приняла решение о сносе двух незаконных МКД по улице Восточной, 31 и 33. Суд признал их самостроями еще в 2021 году, заведено уголовное дело о мошенничестве, а застройщик, обманувший 17 семей, скрылся от следствия.

Эта история далеко не первая в городе. В реестре обманутых дольщиков в Севастополе сейчас лишь один объект - недостроенная высотка по улице Горпищенко. Но есть и другой список, который ведет комиссия по проблемным домам. В нем 75 адресов. Это многоквартирники, построенные на участках для ИЖС и в садовых товариществах. На них не распространяются нормы закона об участии в долевом строительстве, а люди, купившие жилье, не могут рассчитывать на помощь фонда защиты прав дольщиков.

Застройщики шли по одной схеме, используя лазейки в законе. Людям продавали не квартиры, а доли в индивидуальном жилом доме. Покупателей убеждали, что когда объект достроят, можно будет изменить вид разрешенного использования участка и получить статус многоквартирного малоэтажного дома. Такие "квартиры" стоили в два раза дешевле рыночной цены, что и привлекало покупателей, мечтавших о жилье у моря.

На деле узаконить эти дома оказалось непросто, процесс длится годами. По многим объектам заведены уголовные дела о мошенничестве и вынесены судебные решения о сносе. С 2023 года их начали сносить - тогда под ковш экскаватора попали сразу четыре здания. Дольщики признаны потерпевшими, однако шансы вернуть деньги крайне малы.

Как пояснил губернатор Севастополя Михаил Развожаев, профильная комиссия выносит решения исходя того, заселен ли дом. Выгонять на улицу людей никто не желает. С учетом этого принципа город заключит мировые соглашения с собственниками еще пяти домов, где уже живут семьи. Но им предстоит пройти процедуру переоформления земли, провести пожарные и другие экспертизы, а где-то и выполнить реконструкцию, чтобы дом отвечал градостроительным нормам.

- В дальнейшем такие попытки создать на участках ИЖС многоквартирные дома и распродать будут приводить к сносу, - подчеркнул Развожаев.

Тем не менее, новые факты продолжают всплывать. С начала этого года два уголовных дела о мошенничестве по такой же схеме переданы в суд - по улице Рубежной, 27 и 31, и 2-й Равелинной, 24.

Кроме этого, был вынесен приговор за мошенничество при долевом строительстве фигурантке громкого дела о застройщике "Уютный дом". Организатор группы строил многоквартирные дома на участках ИЖС на улицах Героев Бреста и Маячной. Обещанных квартир люди так и не дождались. Организованная группа с декабря 2015 по апрель 2024 года обманула 26 человек на 40 миллионов рублей.

Как при покупке квартиры на море не попасть на удочку мошенников

София Яковенко, юрист:

- Обращайте внимание на цену. Горящее предложение за полцены - это, скорее всего, проблемный дом или мошенники. Выгодное предложение стоит изучить, но без спешки и досконально.

- Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка должен быть такой: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, блокированная, средне- или многоэтажная жилая застройка. Информацию можно получить на публичной кадастровой карте в интернете. Важно помнить: сначала участок получает нужный ВРИ, и только потом начинается строительство, а не наоборот.

- Покупать долю в ИЖС законом не запрещено, но ваша доля будет абстрактной, например 1/8. Но где она находится? Выделить долю в натуре можно соглашением между сособственниками, однако с точки зрения государства дом останется единым.

- В каких случаях индивидуальный дом могут признать самостроем? Первый признак - наличие более трех этажей. Такой дом не соответствует виду разрешенного использования участка. При рассмотрении подобных споров в суде проводится строительная экспертиза. Даже если в доме три этажа, в нем могут установить признаки многоквартирного. Судебная практика в таких делах неоднозначна, это своего рода лотерея.

- Требуйте у застройщика выписку из ЕГРН на участок. Получите сведения о застройщике в налоговой службе. Проверьте его в реестре недобросовестных застройщиков. Также помните, что если застройщик получил разрешение на строительство после 1 июля 2019 года, то расчеты с ним должны выполняться через эскроу-счета.