Охлаждение спроса на жилье может породить на Урале новые форматы застройки

По данным правительства Свердловской области, в первом квартале 2026 года в регионе сдали в эксплуатацию более 1,3 миллиона квадратных метров жилья - это третье место в стране, а по вводу многоквартирных домов (МКД) - второе. Площадь новых высоток превысила 747 тысяч квадратов, ненамного отстает и строительство индивидуального жилья (ИЖС) с показателем 600 тысяч квадратных метров. При этом аналитики ставят отрасли диагноз "оптимизм в долг": оба сегмента переживают не лучший период, хотя застройщики и надеются на восстановление спроса в ближайшем будущем.

Экспозиция надолго

По информации Уральской палаты недвижимости (УПН), распроданность квартир в МКД, сдающихся в этом году, оценивается в 60 процентов, гораздо хуже ситуация с объектами, которые введут в строй в 2027-м - всего 28 процентов.

- В начале года люди активно покупали новостройки, так как с февраля менялись условия семейной ипотеки. В марте было зарегистрировано всего 1,5 тысячи договоров "долевки", хотя последние пять лет средний показатель составлял 2,2-2,3 тысячи, - говорит Михаил Хорьков, руководитель аналитической службы УПН, партнер платформы bnMAP.pro.

Внушительных скидок на уровне котлована никто уже не предлагает, более того, самые привлекательные цены сегодня - в готовых домах либо близких к сдаче. Также некоторые застройщики начали отказываться от отделки "под ключ", хотя Екатеринбург всегда этим отличался, к примеру, от южных регионов. Экономия отразилась даже на квартирографии: в январе 2026-го на студии и "однушки" пришлось 75 процентов сделок. При этом самый дорогой квадрат именно в них - 184-196 тысяч рублей, тогда как двух- и трехкомнатные предлагают по 172-173 тысячи.

По мнению руководителя агентства недвижимости "Драже" Никиты Словиковского, раньше застройщики управляли ассортиментом более щепетильно. Выводили лоты целыми этажами, придерживали самые "вкусные" планировки, чтобы реализация шла более равномерно. Сейчас некоторые выгружают в экспозицию сразу все, чтобы сбыть хоть что-то и не угодить под повышение ставки по проектному финансированию. В условиях сдержанного спроса выгоднее строить дольше - не два, а 2,5-3 года. И столько же времени продавать, выдерживая обязательство перед банком по наполнению эскроу-счетов деньгами покупателей.

За два последних года аудитория новостроек изменилась кардинально: доля покупателей в возрасте 36-55 лет выросла до 63 процентов

Не чувствуют риска

Главная проблема рынка МКД, считает Михаил Хорьков, кроется в избыточном предложении. До внедрения системы эскроу в случае падения спроса новые фундаменты просто не закладывали, а теперь чувствительность к риску снизилась. Кроме того, в Екатеринбург в предыдущие 3-5 лет зашло большое количество новых застройщиков, многие из них приступают к запуску первых проектов только сейчас.

Массовых банкротств, как в кризис 2008 года, аналитики не ждут, хотя вымывания с рынка части игроков не исключают. По словам руководителя медиацентра "Движение.ру" Екатерины Нечаевой, в зоне риска - девелоперы, у которых много объектов с просрочкой, компании, перешедшие в ИЖС из МКД и столкнувшиеся с нерешенными вопросами по инфраструктуре и нормативной базе, а также те, кто не сумели адаптировать бизнес-модель к новым реалиям и до сих пор ориентируются на валовую прибыль.

Опрос, проведенный в Екатеринбурге одним из иногородних застройщиков, показал: за два последних года аудитория новостроек изменилась кардинально: доля покупателей в возрасте 36-55 лет выросла до 63 процентов. Этому поколению хочется не "вау-эффекта", а повседневной пользы для себя и семьи, не менее важны экология и транспортная доступность района. От застройщика такие покупатели ждут гарантий и надежности. Кроме того, одним из факторов становится управляющая компания (УК) с хорошей репутацией.

- Еще несколько лет назад разница между продуктами разных компаний была колоссальной, а сейчас ее почти нет, поэтому на первый план выходит сервис. Мы тестируем маркетинговую гипотезу, что хорошая УК может принести добавочную стоимость проекту в горизонте пяти-семи лет, - делится мнением Алексей Басс, сооснователь BAZA Development.

Разумное потребление

По цифрам ввода ИЖС идет почти вровень с МКД, но предприниматели называют статистику нерелевантной, ведь в нее попадают дома, легализованные по "дачной амнистии" или заложенные еще пару лет назад, когда банки активно выдавали сельскую ипотеку. Реально же спрос на массовые проекты в ИЖС рухнул на 60-80 процентов. Наблюдается увеличение себестоимости и кассовые разрывы, на которые помимо внедрения эскроу с марта 2025 года влияет ужесточение миграционного законодательства и взимание НДС с малого бизнеса в 2026-м.

- Два года назад в регионе было 1162 застройщика, сейчас осталось 40. Еще 10-15 скоро отправятся на выход, - констатирует Александр Свитеньков, глава компании "Загородная недвижимость Урала".

Из-за снижения платежеспособности клиентов усиливается продуктовая сегментация рынка. Если "эконом" - это здание площадью 60-90 квадратных метров по цене 5-8 миллионов рублей, зачастую в садовом товариществе или на участке, купленном без строительного подряда, то 100-150 квадратов класса "комфорт" стоят уже от 8 до 15 миллионов. Как правило, такие объекты находятся в коттеджных поселках с базовой инфраструктурой. "Комфорт +" дороже - 15-30 миллионов за дом до 200 квадратных метров на участке с красивыми видами, хорошими подъездными путями, также заказчику важна инженерная начинка и дизайн дома. В сегментах "бизнес" и "элит" можно говорить уже об уникальности архитектурных решений и экспертном сервисе.

- В перспективе "эконом" в ИЖС перейдет на индустриальные технологии - заводские домокомплекты. По цене адекватно, но без индивидуальности, - рассуждает гендиректор компании "Мастера Технологий" Алексей Фоминых. - "Комфорт" - самый популярный класс индивидуального жилья, там задаются тренды, но, к сожалению, его аудитория вымывается либо в "эконом", либо в "бизнес".

Портрет выжившего

Несмотря на все сложности, застройщики смотрят в будущее с позитивом.

- Зачем нам МКД, где 70 процентов продаж обеспечивают студии и однокомнатные квартиры, - как демографию улучшать? Зачем нам ИЖС, где поля заняты самостроем или "колхозным" домостроением? - рубит с плеча Евгений Грачев, основатель компании "ХаусВит". - Время заезженных типовых решений закончилось, потребитель стал более разборчивым, ему нужны комфортная среда и благоустройство.

Время заезженных типовых решений закончилось, потребитель стал более разборчивым, ему нужны комфортная среда и благоустройство

Он предлагает новый критерий классификации - жилье, обеспечивающее и не обеспечивающее высокий уровень жизни.

- В городе мы устаем от слишком высоких темпов жизни, зато там развита инфраструктура. Если, допустим, надо починить обувь, я этот вопрос решаю быстро. За городом хорошо, но нет инфраструктуры. Поэтому нужны какие-то смешанные форматы застройки со средней плотностью населения до 200 человек на гектар, - рассуждает Грачев.

Основатель проекта VZагород Владислав Котельников считает, что результаты "обеления" ИЖС будут видны уже через два-три года. Раньше хорошие застройщики были вынуждены буквально на одной улице конкурировать с неким продуктом, который вообще нельзя назвать домом. Да, стоимость объектов из-за эскроу может вырасти, зато потребитель получит более качественный результат.

По прогнозам, ИЖС будет двигаться в сторону многоквартирного, но малоэтажного жилья за городом.

- Будущее - в гибридизации ИЖС и МКД, концептуальных проектах, красивых локациях. Такие примеры есть: в Подмосковье несколько коттеджных поселков созданы в рамках КРТ, в Челябинской области развивается проект "Эльтаун", в Свердловской - "Урман", - рисует перспективы Александр Свитеньков.