После снижения "ключа" растет интерес к рефинансированию ипотеки: Что нужно учитывать заемщику

Пик рефинансирования ипотеки за последние годы пришелся, по данным ЦБ, на четвертый квартал 2020 года, тогда вновь выданными жилищными кредитами было погашено ипотек на 24,6 млрд руб. На минимуме рефинансирование оказалось в начале 2025 года, когда было переоформлено ипотечных кредитов на 319 млн руб. (вероятно, большая их часть - рефинансирование рыночной ипотеки под льготную "Семейную ипотеку" при рождении ребенка). Но к концу 2025 года выдачи уже удвоились - до 729 млн.

После апрельского снижения ключевой ставки интерес к рефинансированию начал расти, констатирует исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру" Ярослав Баджурак. Текущие 1,8% - скорее только начало восстановления этого сегмента. В ближайшие месяцы доля рефинансирования может увеличиться до 3-5% от выдач, а при дальнейшем смягчении условий - до 5-8% к концу года. Более быстрый рост возможен только при заметном снижении ставок, которого пока не происходит. Спрос на рефинансирование рыночной ипотеки, выданной под 25-30% годовых год-два назад, высок и реализуется практически при первой возможности, отмечает профессор Финуниверситета при правительстве РФ Александр Цыганов. По его мнению, во второй половине 2026 года можно ожидать практически взрывной рост рефинансирования ипотечных кредитов при сохранении тенденции на снижение ключевой ставки.

Год назад рыночная ипотека на новостройки выдавалась под 18-21%, сейчас ставки держатся в районе 17-20%, отмечает Баджурак. Несмотря на регулярное снижение ключевой ставки, банки пока не спешат заметно удешевлять рыночную ипотеку из-за инфляционных ожиданий и общей неопределенности на рынке. Они чаще корректируют условия отдельных программ, включая рефинансирование, тем самым привлекая новых клиентов.

При этом снижение при рефинансировании ставки на 1-2% не всегда однозначно выгодно заемщику. Если клиент берет кредит в 10 млн руб. на 25 лет, то снижение ставки на 1-2 процентных пункта уменьшает ежемесячный платеж примерно на 5-12%, это около 5-15 тыс. руб. в месяц, или 60-80 тыс. руб. в год. Экономия есть, но она не выглядит значительной, если учитывать сопутствующие расходы на процедуру рефинансирования, говорит Баджурак. Оценка недвижимости, страхование и оформление могут стоить десятки тысяч рублей, а иногда и более 100 тыс. руб.

Рефинансирование - по сути получение нового кредита, поэтому и затраты схожие, поясняет специалист по недвижимости компании "ДВметрия" Наталья Середа. Придется оплатить оценку квартиры, госпошлину, страхование, услуги нотариуса (например, за оформление согласия второго супруга на рефинансирование) и др.

К тому же заявленная ставка не всегда совпадает с фактической, если качество профиля заемщика, его кредитоспособность вызывают вопросы у банка, говорит Баджурак.

Рефинансирование бывает целесообразным уже при разнице в ставках от 0,5-1 процентного пункта, считает Наталья Середа. При ипотеке с большой суммой и длительным сроком даже небольшая разница дает огромную экономию.

Перед рефинансированием стоит сравнить экономию за счет снижения процента с затратами на процедуру и определить "срок окупаемости" (поделите затраты на экономию), советует Наталья Середа. Если вы планируете выплачивать ипотеку еще долго (гораздо больше этого срока), то рефинансирование выгодно. Если ставки снова упадут, рефинансирование можно сделать еще раз. Однако за каждую процедуру придется снова платить.

Иногда с учетом общего тренда на снижение снизить ставку соглашается и "свой" банк, затраты могут быть ниже.

Если разница между текущей ставкой и ставкой при рефинансировании составляет меньше 1,5-2 п. п., выгоду нужно просчитывать более тщательно, подчеркивает Баджурак. В таких случаях, считает он, чаще рациональнее дождаться более ощутимого снижения ставок по ипотеке, чем оформлять рефинансирование сразу.

Между тем собственно ипотечные ставки тоже падают. В конце апреля ЦБ понизил ключевую ставку еще на 0,5 процентных пункта, до 14,5%. После этого ряд банков скорректировал и ставки по ипотеке. За неделю средневзвешенная ставка в крупнейших банках по ипотеке на новостройки снизилась на 0,69 п. п., до 19,22%. На вторичное жилье - на 0,75%, до 18,84%. Взять кредит на покупку готового дома или его строительство можно под 19,24% и 19,11% соответственно. Это все еще довольно много (всего за пять лет кредит, который нужно отдать банку вместе с процентами, практически удваивается). Однако это заметно ниже, чем год назад - так, в марте 2025 года рыночная ипотека на новостройки выдавалась под 27,92%, на вторичку - под 28,41%.

Очередное, уже восьмое подряд снижение ключевой ставки дает однозначный позитивный сигнал, но его эффект будет постепенным, считает директор по продажам "РОКВУЛ" Роман Карташев. Часть отложенного спроса может начать возвращаться, особенно в сегментах, где покупатели используют льготную ипотеку, рассрочки или комбинированные схемы. При этом рыночные ипотечные ставки пока остаются высокими, что все еще ограничивает доступность жилья для населения. Более заметный эффект строительный рынок почувствует ближе к концу года, если снижение ставки продолжится и ипотека станет доступнее для более широкого круга покупателей.

Снижение ключевой ставки благоприятно влияет на рынок недвижимости: больше покупателей смогут позволить себе взять ипотеку по рыночной ставке, говорит коммерческий директор "Брусники" в Москве и Московской области Андрей Фатнев. Доля базовых программ в структуре ипотек сегодня уже достигает 30%, хотя в конце прошлого года не превышала 10%. Однако текущий уровень ставок все еще недостаточен для того, чтобы большинство людей выбирали новостройки. В апреле рынок оживился по сравнению с февралем и мартом, которые оказались одними из худших месяцев для отрасли даже относительно предыдущих лет. "Мы ожидаем, что апрель, май и летние месяцы покажут рост сделок, а активность на рынке вернется к привычным показателям", - говорит Фатнев.