Как выгоднее сдать квартиру, когда аренда дешевеет

На конец квартала в России сдавалось 128 тысяч квартир, это на 34% больше, чем в конце 2025 года. В Челябинске, Омске и Екатеринбурге число сдаваемых квартир в этом году выросло в 1,5-1,7 раза.

Основной прирост произошел за счет малогабаритного жилья: объявлений о сдаче студий впервые стало больше, чем об аренде квартир с тремя и более комнатами (18,5 тыс. против 16,5 тыс.). Причина такого изобилия, по мнению экспертов - в появлении большого числа новостроек. Инвесторы, вложившиеся в новые квартиры в разгар льготной ипотеки, сейчас получили недвижимость и вышли на арендный рынок.

При этом доходность арендного жилья снизилась. Квартира сейчас приносит арендодателю лишь 4,5% годовых в Москве, 4,7% в Санкт-Петербурге и 5,2% в других населенных пунктах. То есть цена квартиры отобьется и жилье наконец начнет приносить прибыль лишь через 19-22 года. Правда, с арендными ставками тут сопоставляли нынешнюю стоимость квартиры на первичном рынке.

Обильное предложение и оставшийся на прежнем уровне спрос заставляют собственников снижать цены на аренду. В Москве за квартал аренда подешевела на 4%, в Санкт-Петербурге - на 7%, в других городах на 5%. Так, в Москве жилье можно снять в среднем за 94,2 тыс. руб., тогда как в начале осени прошлого года цена была на уровне 114,8 тыс. руб. (не учитывались квартиры площадью более 100 кв. м). В Петербурге средняя цена - 48,6 тыс. руб., в других городах - 35,6 тыс.

Вряд ли стоит ожидать более существенного снижения цен в ближайшие месяцы, считает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Ипотека по-прежнему достаточно дорогая и в большинстве городов ежемесячный платеж не сопоставим с ценами на аренду аналогичного жилья. Тренд на снижение можно списать на сезонность. К началу высокого сезона в конце лета, по его мнению, пойдет обратный процесс - сокращение предложения и повышение средних цен.

Если собственник понимает, что его квартира имеет ряд недостатков и малоликвидна (качество самой квартиры можно улучшить, а дом и его месторасположение - нет), если он снижает стоимость (в среднем на 5-7%) и готов предоставить некоторые бонусы нанимателям, то квартира не застаивается, потому что дешевые варианты всегда находят спрос, говорит замдиректора Управления аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова.

Но собственники сейчас готовы конкурировать за арендатора не только ценой, но и качеством. Тем более что чем качественнее жилье, тем стабильнее и платежеспособнее наниматель. Даже владельцы старых наследных квартир "подтягивают" свои объекты к общему запросу на современное жилье. В столице половина арендодателей готова вложить сумму в 2-4 арендных ставки в косметический ремонт квартиры. Остальные не хотят тратить более одной арендной платы.

Арендаторы привыкли к тому, что жилье сдается со всей необходимой мебелью и бытовой техникой. Раньше, отмечает Полякова, было принято, что наниматели постепенно "обрастают" своими вещами и мебелью, многие переезжали с квартиры на квартиру со своим скарбом. Сейчас большинство нанимателей переезжает "налегке", у них нет тяги к накоплению имущества.

Изменился и портрет арендатора, говорит риелтор. Если раньше это чаще всего был одинокий специалист или семья с детьми, то сейчас - одинокий специалист или пара с животными (70% нанимателей), студенты (15%) и арендаторы с детьми (15%).

Нужно тщательно просчитывать, стоит ли вкладываться в ремонт квартиры, чтобы повысить ее востребованность на конкурентном рынке, говорит Чернокульский.

Например, если вы потратите 300 тыс. руб.на ремонт и новую мебель, а квартира благодаря этому будет сдаваться на 5 тыс. в месяц дороже, то окупаемость составит 60 месяцев - пять лет. Это уже не очень привлекательно, учитывая риски и затраты на содержание.

Рациональнее всего инвестировать в функциональность и чистоту: исправить очевидные дефекты, обновить санузел, если он совсем древний, добавить базовую мебель. Это относительно недорого, можно уложиться в 100-150 тыс. руб., зато это сразу повысит востребованность квартиры и позволит сдать ее быстрее и, возможно, немного дороже. Такие вложения окупаются за год-два, так что это уже имеет смысл, рассуждает эксперт.

Конкретная стратегия всегда зависит от города. В Москве и Санкт-Петербурге можно позволить себе инвестировать глубже - качественный ремонт и мебель дают надбавку 8-15 тысяч рублей в месяц благодаря высокому спросу на комфортное жилье в центре и около метро. А, к примеру, в Казани, Екатеринбурге или Новосибирске эта же надбавка будет всего 3-5 тысяч, поэтому там имеет смысл останавливаться на базовых улучшениях. В маленьких городах премиум-подход вообще неоправдан - здесь работает только низкая цена и функциональность.

Кроме того, премиум-ремонты и дизайнерское обустройство съемной квартиры имеют смысл, только если это квартира с другими премиум-характеристиками, находится в соответствующей локации и в большом городе, где на это есть спрос. Во всех остальных случаях, отмечает Чернокульский, это просто переплата, которая вряд ли вернется.