Не только Сити: как меняют столицу новые деловые районы

Количество качественных офисных площадей в Москве в последние годы растет. Однако потребность в строительстве новых офисов сохраняется - в пересчете на население их все еще существенно меньше, чем в крупных деловых центрах других стран. Кроме того, офисную географию нужно расширять - чтобы бизнес не концентрировался лишь в "Москва-Сити", а более равномерно распределялся по городу.

Идем следом

По итогам 2025 года в Москве насчитывалось 19,5 млн кв. м качественных офисов. Цифра, на первый взгляд, внушительная. Однако с учетом населения столицы - к началу 2026 года оно, по официальным данным, достигло 13,3 млн человек - на каждого москвича приходится лишь около 1,47 кв. м рабочего пространства. Для сравнения: в Париже этот показатель уже превышает 5 кв. м, а в Лондоне составляет около 2,8 кв. м. Даже ввод заявленных девелоперами офисных проектов объемом 7,5 млн кв. м до 2030 года позволит Москве лишь приблизиться к крупнейшим мировым деловым центрам, но вряд ли сделает ее лидером по обеспеченности офисными площадями.

При этом зарубежные мегаполисы, уже обладающие значительно более развитой офисной инфраструктурой, продолжают активно развивать деловые районы и запускать новые проекты. Один из ключевых трендов последних лет - создание многофункциональной городской среды, адаптированной под разные сценарии жизни. Деловые кварталы перестают быть исключительно офисными территориями, которые пустеют после окончания рабочего дня. Современные бизнес-кластеры все чаще сочетают офисы, жилье, образовательные учреждения, общественные пространства, магазины и зоны отдыха. Так, в парижском деловом квартале Дефанс в последние годы активно развивается жилая функция, проводятся фестивали, выставки и городские мероприятия, что делает район более живым и привлекательным не только для бизнеса, но и для жителей. В Лондоне на южном берегу Темзы формируется новый жилой и деловой район с набережной, парком и развитой общественной инфраструктурой. Здесь планируется создать около 25 тыс. рабочих мест и построить жилье на 16 тыс. квартир. Район развивается как многофункциональный городской хаб, объединяющий офисы, магазины, рестораны, общественные пространства и зеленые зоны.

Москва постепенно движется в том же направлении благодаря проектам комплексного развития территорий (КРТ) и программе создания мест приложения труда (МПТ).

Проекты КРТ качественно трансформируют городскую среду, отмечают в CORE.XP. В рамках КРТ создаются сбалансированные многофункциональные районы, где жильё, офисы, торговые центры, школы, поликлиники и парки интегрированы в единую планировочную структуру. Такой подход решает проблему "спальных" районов без рабочих мест и одновременно разгружает центр за счёт перемещения бизнес-активности на периферию.

Эволюция площадей

Программы КРТ могут существенно изменить ландшафт столичного офисного рынка, считают аналитики CORE.XP.В рамках КРТ в ближайшие десятилетия запланировано создание почти 20 млн кв. м площадей общественного назначения, это около 35% от всего объема застройки по программе. Показатель сопоставим с совокупным вводом офисов в Москве за три десятилетия.

Основной приток деловых площадей придется на среднесрочный и долгосрочный горизонт - от 5 до 15 лет. Важно, что взрывного роста числа офисов в ближайшие годы ожидать не стоит, подчеркивают в CORE.XP. Из 378 проектов КРТ лишь около 30% находятся в активной фазе реализации, а оставшиеся 70% пребывают на стадии выделения территорий без утвержденной градостроительной документации. Речь идет об эволюционном, но неуклонном преобразовании: вокруг исторически сложившихся деловых зон и на периферии Москвы складываются кластеры современной рабочей среды, способные конкурировать с центральными деловыми районами и "Москва-Сити".

Параллельно с КРТ работает программа стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Девелоперы получают определенные преференции (льготы по оплате аренды земли или изменения вида разрешенного использования участка), если при возведении крупных жилых комплексов предусматривают деловую или общественную застройку. Это могут быть промпредприятия, торговые центры, учреждения образования, культуры и спорта, а также собственно бизнес-центры с офисными помещениями.

Программа стартовала в 2020 году. Ожидается, что в ближайшие годы по ней будет построено более 290 объектов площадью в 9,5 млн кв. м., что привлечет в развитие столицы более 3,4 трлн руб. инвестиций. Это позволит создать около 400 тысяч новых рабочих мест в разных отраслях городской экономики.

За счет МПТ новые рабочие центры появляются в активно растущих районах, в том числе в Новой Москве и других районах за МКАД, что способствует полицентричному развитию мегаполиса, отмечают в CORE.XP. Синергия этих двух механизмов (КРТ и МПТ) сопровождается опережающим развитием транспортной инфраструктуры: в проектах закладываются станции метро, реконструируются магистрали, формируются пересадочные узлы с Московским центральным кольцом и Московскими центральными диаметрами. В результате локации, некогда считавшиеся малопривлекательными, обретают высокую доступность и становятся точками концентрации деловой жизни.

Есть и косвенные эффекты. Так, многих жителей новых районов эта программа избавляет от маятниковой миграции - найти работу недалеко от дома становится легче. А это значит, что на дорогах и в общественном транспорте может стать свободнее. Не говоря уже об экономическом развитии районов благодаря повышению деловой активности и сэкономленном на семью личном времени офисных работников.

Кроме того, льготы, которые дает застройщикам город, позже возвращаются в городской бюджет в виде повышенных налоговых поступлений. Преференции для девелоперов позволяют им больше вкладывать в новые проекты: делать офисы классом выше, с повышенной энергоэффективностью, современными инженерными системами, экологичными материалами и технологиями. А это, в свою очередь, притягивает крупный бизнес, для которого важны качественные площади. Увеличение числа рабочих мест также повышает налоговую базу за счет НДФЛ и налога на имущество предприятий.

Новые районы

В этом году, отмечает член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова, ввод офисных площадей в Москве может составить 875 тыс. кв. м. Это на 16% больше, чем в 2025 году и вообще рекорд с 2015 года. Уже по итогам первого квартала общий объем существующих офисных площадей увеличился на 7% год к году (до 21,4 млн кв. м).

До конца 2030 года в рамках проектов КРТ и МПТ в Москве ожидается ввод более 2,3 млн. кв. м офисных площадей, рассказывает Екатерина Белова. Еще 4 млн кв. м заявлено к вводу по проектам, реализуемым вне городских программ. Однако тут перспективы более туманны - на фоне общего замедления темпов роста экономики, дорогого заемного финансирования и охлаждения деловой активности существуют значительные риски переноса сроков реализации проектов, считает эксперт.

Основными точками роста офисной недвижимости в Москве на горизонте трех-пяти лет будут, по данным CORE.XP, районы, где уже сконцентрирован большой объем строительства. Это Большой Сити (включающий Ходынку, Хорошево, Фили-Кутузовский, Мневники и Москва-Сити), Белорусско-Савеловский район, Ленинградский коридор, Нагатино-ЗИЛ.

Наиболее динамично развиваются локации, которые расположены в непосредственной близости к уже сформированным (Центральный деловой район, Ленинградский коридор, Москва-Сити), соглашается Белова. Спрос начинает перетекать на прилегающие территории на фоне ввода качественных бизнес-центров класса А, реализуемых ведущими игроками рынка офисной недвижимости, которые ранее были представлены преимущественно в центральных локациях. Комплексная деловая, социальная и жилая застройка, реализуемые в рамках городских программ КРТ и МПТ, постепенно приведет к тому, что расположение бизнес-центра за пределами ключевых деловых районов перестанет ассоциироваться с менее развитой инфраструктурой, а предложение станет более сбалансированным.

Так, новой точкой деловой активности может стать географически близкий к ЗИЛу район Южного порта. Здесь, на месте бывшей промзоны, предполагается создать новый центр деловой активности, сопоставимый с "Москва-Сити". Столичные власти уже провели международный конкурс и выбрали единую архитектурную концепцию. Уже получено разрешение на строительство первого, в 45 этажей, бизнес-центра класса А "Адмирал" от "Галс-Девелопмент". К 2030 году в районе планируется построить более 500 тыс. кв. м офисной недвижимости. Полное формирование делового кластера может занять 15-20 лет.

В ближайшие годы именно развитие новых деловых районов за пределами исторического центра во многом будет определять трансформацию офисной карты Москвы. По мере реализации проектов КРТ и МПТ деловая активность будет постепенно смещаться в сторону новых городских кластеров, сочетающих офисы, жилье и общественные пространства. Это должно сделать структуру мегаполиса более сбалансированной, а городскую среду - более комфортной как для бизнеса, так и для жителей.