Что мешает девелоперам восстанавливать памятники Петербурга

К 2030 году по всей стране, согласно федеральным планам, предстоит восстановить и вовлечь в хозяйственный оборот не менее тысячи объектов культурного наследия (ОКН). Для инвесторов, которые возьмутся за это непростое дело, предусмотрены льготные кредиты. Северная столица лидирует в РФ по числу архитектурных памятников - однако пока в рамках соответствующей программы в городе не запущено ни одного проекта. По оценкам специалистов, этому препятствуют не только общие риски для бизнеса, сопровождающие реставрацию, но и особенности Петербурга.

Приводить в порядок архитектурное наследие городу помогают различные федеральные и региональные программы. Активизировал этот процесс его 300-летний юбилей, отмечавшийся в 2003 году.

- Конечно, основная доля финансирования принадлежит государству, - отметила начальник отдела реставрационных программ комитета по охране памятников Павлина Юдина при обсуждении темы на площадке ассоциации "Объединение строителей Санкт-Петербурга". - Но есть и различные внебюджетные источники: фонды, спонсорские средства, инвестиционные проекты. Если в 2003-м они приносили совсем крохотные средства, то в прошлом году доля внебюджетного финансирования составила уже более сорока процентов.

Сегодня в Петербурге насчитывается 13 действующих инвестпроектов в области восстановления памятников. Работает и программа "Рубль за метр", рассчитанная на ОКН в неудовлетворительном состоянии. Она не приносит масштабных результатов, но надо иметь в виду, что речь идет о самых непривлекательных для инвестора объектах вроде заброшенных деревянных дач. Тем не менее 16 таких памятников удалось сдать в аренду по льготной цене, из них два восстановлены.

- У нас есть предпосылки для того, чтобы к 2030 году вовлечь в соответствующую программу все наши объекты, но вместе с тем отмечаются и сложности. На текущий момент 152 ОКН находятся в неудовлетворительном состоянии. Из них почти сорок процентов - федеральная собственность, с которой город не может что-либо делать. И это большая проблема, - подчеркнула Павлина Юдина.

Бывает, что памятник находится в долевой федеральной и городской собственности - например, крепость Кронштадт. При этом у нее отдельно учитываются стены. Найти инвестора для одних стен - та еще задача.

Петербург действительно особенный город, он сам по себе - объект культурного наследия, согласен управляющий директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Антон Милютин. Эта организация предоставляет льготные кредиты по программе восстановления ОКН и приспособления их под современное использование. Оператор программы - ДОМ.РФ.

- Программа предусматривает субсидирование льготных кредитов на восстановление объектов культурного наследия. Льготное кредитование сейчас предоставляется по двум ставкам: до шести процентов годовых, если после реставрации инвестор хочет открыть в здании гостиницу, и до девяти процентов для реставрации под любые другие цели - магазин, ресторан, офисные или жилые помещения и так далее. Объем выделенных средств по таким кредитам в банке составляет 51 миллиард рублей. Задача заключается в том, чтобы увеличить интерес инвесторов и снять их опасения по вхождению в такие проекты, - рассказал представитель кредитной организации.

Пока уровень использования выделенных средств незначительный. По всей стране с использованием данного механизма сейчас реализуется несколько десятков проектов. В Северной столице - единицы. Почему? Причин много.

Сегодня в Петербурге насчитывается 13 действующих инвестпроектов в области восстановления памятников

Главный хлеб девелоперов - жилая застройка. Памятники они считают слишком сложными объектами с непредсказуемым результатом. Их состояние зачастую оставляет желать лучшего (порой это просто развалины), а если ОКН нельзя использовать под жилье или гостиницу, то надо еще придумать, как окупить вложения.

Например, особняк Веге, на котором сейчас идут работы, изначально был в удручающем состоянии, отметила представитель девелопера Ольга Трошева.

- Какие-то элементы исчезли, и нам пришлось их восстанавливать. А это сложный, длительный процесс, особенно если речь идет о глубоком историческом воссоздании. Мы привлекаем архитектурные мастерские, эксклюзивных специалистов, которые занимаются лестницами, витражами, живописью и так далее. При этом реставрационные работы могут идти только в теплый период, а он в Петербурге короткий. Я уже не говорю об экономике проекта - затраты постоянно растут, - описала ситуацию Ольга Трошева.

Восстановление памятников - колоссальная работа: чтобы завершить объект к 2030 году, надо было приступать еще в 2024-м, считает директор проекта группы компаний Павел Быков.

- Чтобы создать качественный продукт, а не потемкинский фасад, который вообще не используется, надо потратить года два только на проработку идеи. Еще до трех лет займет строительство. Причем в некоторых случаях ненадлежащее состояние объекта может сыграть на руку девелоперу, поскольку части предметов охраны как таковых уже не будет. Порой сделать новое перекрытие при утраченном старом гораздо проще, чем бережно его восстанавливать, - делится опытом представитель бизнеса.

Многие девелоперы считают даже успешные проекты благотворительностью со своей стороны, поскольку окупаются они не всегда. К примеру, Левашовский хлебозавод, ставший востребованным культурным пространством, по признанию инвестора, не принес экономической выгоды. Между тем на его восстановление и приспособление под современную функцию с сохранением памяти места, где пекли хлеб в блокаду, потрачено много ресурсов.

Еще одна проблема заключается в том, что практически каждый памятник имеет секреты - ценные элементы или переделки, которые обнаруживаются уже после начала работ. А это дополнительные исследования, согласования и расходы. Как замечают специалисты, любой ОКН, за исключением разве что Александровской колонны, скрывает в себе что-то ранее неизвестное. В этом смысле восстанавливать памятник - словно открывать матрешку за матрешкой.

- Сегодня нет никаких иллюзий, что в ближайшие год или два у нас произойдет всплеск деловой активности в этой области, - констатирует представитель инвестора Ольга Михальченко. - Тем не менее есть реальные результаты - объекты приобретаются. Сейчас необходимо раскачать механизм привлечения федеральных средств, чтобы с этих проектов началось движение вперед.

Девелоперское сообщество предлагает дополнительно ввести налоговые льготы за восстановление архитектурного наследия, сократить количество согласительных процедур и сроки их рассмотрения. Но для этого могут понадобиться изменения на федеральном уровне. И очень многое зависит от активной позиции самого бизнеса, отметили участники дискуссии.

Кстати

В Петербурге уже действует закон о налоговых льготах взамен на инвестиции в сохранение ОКН. Они рассчитаны на вложения от 500 тысяч рублей. Однако за пять лет, по данным профильного комитета, этими льготами воспользовался только один инвестор.