Взяли паузу. Почему застройщики не торопятся с новыми проектами и к чему это приведет в будущем

В первом квартале застройщики оформили проектные декларации на строительство 10,8 млн кв. м жилья, что на 2,6 млн кв. м больше, чем годом ранее. Но в продажу они вывели только 8,1 млн, это минимум для первого квартала за последние три года, отметил Банк России в аналитике о проектном финансировании строительства жилья. Возможная причина, считают в ЦБ, - ожидаемое сокращение господдержки по "Семейной ипотеке". Уже несколько месяцев обсуждается возможная в будущем дифференциация ставок по программе в зависимости от количества детей в семье (звучат прогнозы, что для семей с одним ребенком их поднимут с нынешних 6% до 10-12%, а для многодетных семей могут снизить до 4%).

Выдачи денег банками в рамках одобренных лимитов также сократились - до 1,3 трлн руб. (на 0,1 трлн меньше, чем годом ранее). Это связано не только с более взвешенным подходом к началу строительства, но и отчасти с большим количеством праздничных дней в январе и неблагоприятными для строительства погодными условиями, считают аналитики. При этом в марте размер выдач почти достиг среднемесячного уровня 2025 года, что говорит об активизации строительства к концу квартала.

Рынок жилья сейчас проходит период адаптации: меняются правила "Семейной ипотеки", и участникам не хватает конкретики, объясняет руководитель отдела развития инвестиционных проектов ГК "А101" Михаил Разин. Застройщики и покупатели ждут окончательных параметров, поэтому девелоперы не торопятся выводить новые объемы, отсюда и разрыв между проектными декларациями и реальным стартом продаж.

"Семейная ипотека" для массового сегмента - один из ключевых инструментов покупки жилья, поэтому любые изменения программы напрямую влияют на расчеты девелоперов, говорит коммерческий директор "Главстрой Регионы" Алексей Артошин. Сейчас же, при неопределенности будущих условий "Семейной ипотеки", компаниям сложнее прогнозировать темпы продаж, наполнение эскроу-счетов и итоговую экономику проекта.

Важен баланс между возможностями покупателей и необходимостью поддержания нужного объема производства жилья, говорит исполнительный директор "Клуба инвесторов Москвы" Владислав Преображенский. Действия застройщиков закономерны, все упирается в спрос, согласна директор портала "Всеостройке.рф" Светлана Опрышко. Пока же рыночные ипотечные ставки застыли на уровне 17-20%, льготные программы продолжают сжиматься, а заемщики продолжают хранить деньги на депозитах и выжидать более подходящего для покупки жилья момента.

Нынешняя неуверенность застройщиков приведет к снижению ввода жилья через 2-3 года, когда стартующие сейчас дома должны будут достраиваться. Дальнейший вывод новых проектов будет зависеть от динамики ключевой ставки и степени ужесточения адресных льготных программ. В краткосрочной перспективе застройщики будут действовать осторожно, но при смягчении денежно-кредитной политики мы увидим постепенное восстановление вывода проектов на рынок, считает Опрышко. По мнению Разина, активизация строительства и запуск новых проектов произойдут, когда ключевая ставка будет менее 8%, а ставки по ипотеке - до 10%. Это, по его мнению, случится не ранее 2027 года.

Для того чтобы обеспечить спрос 2028-2029 годов, сейчас строится достаточный объем нового жилья, но если спрос станет расти опережающими темпами, то строить надо будет больше, причем заранее, отмечает Преображенский. Но для оперативного наращивания объема производства жилья есть все возможности, считает он. Если неопределенность сохранится, вывод новых зданий станет более точечным, говорит Артошин. Быстрее будут запускаться объекты в сильных локациях, с понятной целевой аудиторией, хорошей транспортной доступностью и конкурентной ценой. Проекты со слабой экономикой, высокой себестоимостью или завышенными ожиданиями по спросу, скорее всего, будут откладываться.