Как новые станции метро и дороги влияют на цену квартир в Москве

Принято считать, что появление метро поблизости от домов резко повышает цены на квартиры в них. Причем ценники начинают расти уже в момент публикации новостей о том, что подземка придет, хотя до открытия станции обычно проходит лет пять. Но риелторы говорят, что все не так просто и в последнее время на цены влияет сильнее даже не метро, а новые дороги и развязки - их строительство приводит к более сильному подорожанию жилья.

Настроение строить

Исследование на этот счет провели компании October Group и "НДВ - Супермаркет недвижимости". Там подсчитали, например, что за последние три года в Москве открылось 17 станций метро и более 320 километров новых дорог. Цены в расположенных рядом новостройках начали расти одновременно с новостями о старте строек и продолжили подниматься даже тогда, когда объекты уже сдавались.

Но есть нюансы. Оказалось, например, что фактор появления метро дает прибавку в цене до 12% на фоне новостей о старте строительства, а в первые полгода после открытия цены подрастают еще на 10-25%, в зависимости от района и транспортной доступности в целом. Если метро поблизости уже было, то новая станция влияет на цены меньше, а вот если подземки не было, то прирост сильнее. Однако важно учитывать, что цикл строительства метро обычно занимает четыре-шесть лет и за это время цены вырастают просто за счет инфляции, в том числе там, где никакого метро не появляется. И если смотреть в долгосрочной перспективе, то эффект появления метро уже не выглядит так впечатляюще. Там, где в последние годы было построено метро, цены на жилье выросли за время стройки на 83%. Но в других локациях они подросли ненамного меньше.

При этом новые дороги дают даже более существенный прирост цены. "Здесь цикл строительства короче - обычно от двух до четырех лет, и цены растут более интенсивно, - говорят авторы исследования. - За последние четыре года в районах, где были построены новые трассы, улицы и развязки, цены выросли на 95%, тогда как в среднем по Москве за тот же период новостройки подорожали на 57%. То есть разница в динамике цен в районах с новыми дорогами и среднерыночными показателями составляет 38%".

Тут, правда, важно учитывать, что новые дороги и развязки часто появляются в районах комплексной застройки - например, на месте больших промзон. И это само по себе дает большой прирост цены - вот еще недавно здесь не было ничего, а вот уже новые улицы, дороги, бульвары...

Активное строительство дорог в Новой Москве тоже заметно повышает цены на жилье. Фото: Агентство "Москва"

Бизнес? Класс!

Впрочем, в обжитых районах новые дороги тоже дают эффект. Более того, они приводят к росту строительства новых домов бизнес-класса и выше - их обитатели часто передвигаются на машинах, так что новые дороги для них действительно могут быть более приоритетными. Например, в районе Раменки, где была продлена Мосфильмовская улица с организацией выезда на Южную рокаду, доля жилья класса премиум с 2020 года выросла более чем втрое - с 15% до 48%. А в районе Филевский Парк, где в 2020 году в принципе не было премиального жилья, теперь оно занимает 85% предложения. Одна из причин, считают эксперты - открытие проспекта Багратиона (скоростного дублера Кутузовского проспекта) и моста Академика Королева.

В течение полугода после открытия метро квартиры поблизости дорожают на 10-25%

"Еще одним важным отличием влияния метро от дорожного строительства является пролонгированный эффект от новых улиц, трасс и развязок. Если новые станции метро в основном отыгрывают рост в течение полугода после открытия, то во всех районах, где улучшилась транспортная доступность для автомобилистов, мы видим активное повышение цен еще в течение года-двух, - говорит директор по маркетингу October Group Евгений Межевикин. - Например, в некоторых районах вокруг открывшейся в 2024 году Юго-Восточной хорды цены продолжают расти с темпами 20-30% в год. А в районе продления Мосфильмовской только в год открытия (2025) цены на новостройки выросли на 20%".

Впрочем, преуменьшать значение метро тоже не стоит - его доступность остается ценной для любой аудитории, считают эксперты. Даже для новостроек премиум-класса, где цена квадратного метра может составлять миллион рублей и выше, появление подземки рядом с домом имеет большое значение, уверен коммерческий директор компании "Плато Девелопмент" Станислав Банников. "Премиальная аудитория ценит свое время, а значит, и наличие станции метро в пешей доступности, - объясняет он. - Метро пользуются дети, домашний персонал. Кроме того, развитие транспортной инфраструктуры - один из ключевых драйверов роста стоимости недвижимости в принципе".

Кстати

На вторичном рынке цены на жилье вместе с улучшением транспортной инфраструктуры тоже растут, пусть и не всегда так стремительно, как в новостройках. А еще, отмечают риелторы, на ценники влияет благоустройство - после обновления улиц и парков квартиры поблизости заметно прибавляют в цене.