"Российская газета" задала вопрос про то, что надо знать при покупке дачи, профессионалу - адвокату, заместителю председателя президиума МКА "РОССАР", кандидату юридических наук Екатерине Смирновой.
"Принимая решение о покупке загородного участка, не стоит думать, что там можно делать и строить все и так, как только захочется. В этом плане с квартирами, пожалуй, проще: если не затевать перепланировок, то все уже построено в соответствии с действующим законодательством.
С загородными участками сложнее. И, казалось бы, меньшее количество соседей тем не менее не облегчает ситуацию.
Во-первых, сложности могут возникнуть не только с планируемыми постройками, но и расположением уже имеющихся, в случае покупки готового объекта.
Надо отметить, что законодательство, регулирующее нормативы застроек, отступы от границ участка, противопожарные расстояния между домами, санитарные разрывы и даже порядок посадки деревьев, кустарников и пр., достаточно объемно и часто меняется.
В связи с этим для того, чтобы удостовериться в законности планируемых построек или проверки уже имеющихся, не лишним будет обратиться к соответствующим специалистам, юристам, кадастровым инженерам. Они смогут проверить соответствие имеющихся построек зарегистрированным данным и смогут дать пояснения по актуальным требованиям расположения по планируемым объектам на участке, максимальному проценту застройки (сколько процентов площади участка можно занять постройками), предельной этажности зданий, действующим нормам и СанПиНам, региональным требованиям и т.д.
Игнорирование данных вопросов может оказаться слишком дорогим. И если в случае некорректной посадки, к примеру, высокорослых деревьев (выше 15 м на расстоянии 4 м от забора), вопрос можно решить достаточно просто, спилив его, то с постройками последствия куда существеннее.
При подготовке технического плана кадастровый инженер должен проверить соответствие расположения капитального строения ГПЗУ (Градостроительному плану земельного участка). При обнаружении несоответствий техплан не будет подготовлен. Росреестр не примет техплан, если расположение не соответствует ГПЗУ или общим нормативам.
Незарегистрированный дом - это самовольная постройка, которую невозможно продать, подарить, передать по наследству и т.д. Судебным решением могут обязать снести или перенести постройку за свой счет.
Также за допущенные нарушения предусмотрены штрафы.
С соседями лучше всего поддерживать доброжелательные отношения, чтобы с их стороны не было соответствующих исков, и возникающие вопросы урегулировались по-добрососедстки. Однако и это не панацея, и в случае существенных нарушений, избежать ответственности не удастся.
В настоящее время есть тенденция ужесточения контроля, существует единая Федеральная государственная информационная система территориального планирования, осуществляется спутниковый мониторинг, фиксирующий нарушения расположения построек, заборов, противопожарных разрывов между домами и пр.
Непросто обстоит вопрос и с посадками на участке, а также вырубкой имеющихся насаждений. Тут не действует правило "что хочу, то и ворочу" на своей территории. Для посадок в зависимости от высоты предусмотрены четкие расстояния от границ участка, чтобы выросшее дерево не создало впоследствии неудобств для соседей, слишком затенив их участок. Что касается вырубки, то также необходимо учитывать немало нюансов, в том числе статус земли, относится ли дерево к ценным или краснокнижным породам и т.д. Например, если участок расположен на землях, относящихся к землям лесного фонда, необходимо помнить о возможности наступления вплоть до уголовной ответственности по статье 260 УК РФ "Незаконная рубка лесных насаждений". В некоторых случаях необходимо получение специального разрешения, дающего право на законных основаниях произвести вырубку.
Очевидно, самостоятельно разобраться во всех существующих и актуальных требованиях достаточно сложно. Необходимо также учитывать, что есть немало иных обременений и ограничений. Полагаться на таблички и рекомендации из интернета, тоже достаточно самонадеянно. Разумным будет детальная и тщательная проверка объекта недвижимости в первую очередь перед приобретением такого актива, а также перед началом строительства, с привлечением соответствующих профильных специалистов.
Сажать деревья на своих сотках нужно так, чтобы от них до соседского забора было расстояние не меньше 4 метров. Ведь пройдет пару лет, и молодые посадки могут затенить соседний участок, разрушить там ограду или какую-то постройку. Выдержать те самые четыре метра до забора необходимо, если сажаем высокие деревья - груши и яблони, хвойные деревья, клены и дубы.
Не очень высокие деревья - орешник, вишню и сливу можно посадить за два метра до соседнего забора. А малина, смородина и крыжовник спокойно могут расти в метре от забора. Конечно, можно и не высчитывать метры, но если сосед пожалуется, штраф за нарушение норм СниП и СанПина - гарантирован, плюс предписание убрать выросшее дерево.
Кстати, СНиП, который регламентирует все нормы касательно высадки деревьев, был зарегистрирован с 1997 года, но работает до сего дня.
Еще проблема - если сажать высокие деревья на участке около даже своего дома, то они могут нарушить функционирование коммуникаций: водопровод и канализация деформируются под воздействием корневой системы, а электричество из-за контакта с ветвями грозит коротким замыканием.
Кому принадлежат яблоки, если дерево у вас, а ветки с плодами дотянулись до соседнего участка? Важно знать - сорвать плоды с вашего дерева сосед имеет полное право. Ведь вы предъявить ничего не сможете, так как сами нарушаете требования и нормативы относительно удаленности насаждений по отношению к чужому забору. Тут яблоня ваша, но не урожай.
Есть случаи, когда суды принимали решение, в которых по закону плоды с дерева, мешающего соседу, делились пополам. На тот случай, если же растение высажено на границе между двумя участками, то противоположный владелец имеет право требовать пересадить растение.
А вот если яблоня с соседнего участка нависает над вашим забором и затеняет растения, то вы имеете право срезать ветки, но только в том случае, если такие обстоятельства нанесли ущерб растениям, которые растут на вашем участке: повредился забор, деформировались хозпостройки.
В противном случае отпиливать ветки соседнего дерева запрещено.
Отдельный и острый вопрос - пустой участок, на котором ничего не построено и не растет. Такие встречаются достаточно часто. Где-то у собственника рук и времени не хватает, где-то наследники годами воюют за сотки. А есть те, кто покупает участок "на будущее, чтобы было".
С весны прошлого года собственники земельных участков обязаны в течение трех лет освоить землю, если она еще не используется по назначению. Это касается как земли в границах населенных пунктов, так и участков в садоводческих товариществах. Раньше санкции за заброшенные угодья также можно было применить, даже изъять участок через суд. Но для земель населенных пунктов и садово-огородных угодий не было четких критериев заброшенности. С 1 сентября 2025 года заработало Постановление Правительства 826 (от 31 мая 2025 г.), в нем прописаны критерии заброшенных участков. Признаком неиспользованного сада или огорода это наличие большого количества отходов или захламленности более половины территории посторонними предметами. Участок также будут считать неиспользуемым, если он зарос сорняками выше 1 метра более чем наполовину или завален строительным и бытовым мусором, ветками и прочими предметами. Санкции за нарушения предусмотрены Административным кодексом. Так, собственник может получить штраф до 50 тыс. руб., а в крайнем случае возможно изъятие участка через суд, о чем говорит статья 8.8 КОАП.
Исключение - это случаи, когда участок невозможно своевременно использовать из-за чрезвычайных ситуаций природного характера или других объективных факторов, "препятствующих пользованию землей".
Часто проблема с соседями - желание одного из соседей завести кур или кроликов. И на это есть нормы закона.
Еще шесть лет назад были внесены изменения в Федеральный закон (от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ) "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". По ним садовые и огородные участки можно использовать для разведения сельскохозяйственной птицы и кроликов. Но это можно делать исключительно для личных нужд, без права на предпринимательство. Это значит, что владелец участка может завести несколько кур, уток или кроликов, если их содержание "не нарушает санитарные, ветеринарные и экологические нормы, не причиняет неудобств соседям и не используется для извлечения прибыли". Прямого ограничения по количеству животных в законе нет. Закон не указывает, что можно держать, например, десяток кур или двух гусей.
Правда, есть ограничения. Первое - это назначение земли: участок должен оставаться садовым, а не превращаться в зоогостиницу, мини-ферму или приют. Второе - соответствие санитарным и ветеринарным нормам. И третье - внимание к соседям в том смысле, что те же куры не должны создавать шум, запах и всевозможные неудобства окружающим.
Требования к размещению клеток для кроликов и курятников тоже прописаны в пункте 5.3.4 СНиП. По нему сооружения для домашней птицы и скота, обязаны находиться на удалении от жилья и прочих объектов инфраструктуры.
Начнем с норм расположения птичников и крольчатников. Так минимальное удаление от жилого дома должно быть - 3 метра. А вот от прочих зданий: бань, гаражей и других - минимум 1 м. А от птичника и крольчатника до крупных деревьев должно быть 4 м, до деревьев средних размеров - 2 м, а для кустов - 1 м.
Но и это не все. Так, расстояние от курятника до межевого ограждения - не меньше 4 м. И минимальная дистанция от курятника до жилых построек соседа - не менее 12 м. А вот расстояние от курятника до ближайшего колодца или скважины должно быль не меньше 8 м.
Если содержание животных приводит к систематическим жалобам, местные органы могут квалифицировать участок как используемый не по назначению, что грозит предписаниями и штрафами.
И штрафы эти не маленькие - для физических лиц штраф будет от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка. Но, как подчеркнуто в законе, не меньше 10 тыс. рублей. Свиней, коров, коз, овец и лошадей можно разводить только на землях с разрешенным видом использования - под личное подсобное хозяйство (ЛПХ).
Еще одна проблема - собаки соседа, которые со своего участка нередко залезают на соседний и оставляют свои следы. Так вот, хозяин пса за это может быть привлечен к ответственности. Для такой ситуации действует Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. № 498 "Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Этот закон обязывает хозяев домашних животных не допускать ущерба чужому имуществу и соблюдать санитарные нормы. Сегодня в большинстве регионов действует запрет на свободный выгул собак: животное должно находиться на привязи или за ограждением, исключающим возможность выхода за пределы участка. Нарушения могут повлечь административный штраф, а также обязанность компенсировать ущерб за испорченное имущество или нанесенный вред.