Фиктивные скидки: Что стоит за заманчивыми предложениями о покупке квартир в новостройках
Как не попасть в ловушку при покупке квартиры в Москве
Застройщики привлекают москвичей яркой рекламой: ипотека для всех под низкий процент, скидки на квартиры 30%, свое жилье в Москве с платежом всего 30 тысяч рублей в месяц. Звучит заманчиво, но часто это даже не обман, а скорее полуправда, скрывающая подводные камни. Что стоит за ней, как не попасть в ловушку в погоне за выгодой?
Реклама застройщиков и банков сейчас повсюду - онлайн и офлайн. / РИА Новости
Фиктивные скидки
Начнем, пожалуй, со скидок - их застройщики предлагают чаще всего. Доходит до смешного: обещают скинуть чуть ли не половину стоимости! Откуда такая щедрость? Риелторы говорят, что зачастую крупные дисконты - это так называемые скидки от накидки. То есть цену предварительно завысили, а потом внезапно объявили скидки. И если на сайте застройщика обычно видно, что вчера квартира стоила 20 миллионов, а сегодня уже 17, то на сторонних агрегаторах можно найти историю объявлений и увидеть, что жилье стоило те самые 17 миллионов еще месяц назад. Потом вдруг подорожало до 20, а теперь снова предлагается за 17.
Коммерческий директор компании "Метриум"Дмитрий Проскурин в разговоре с "РГ" называет такие скидки фиктивными. "Клиенту, чтобы определить, насколько реальными являются скидки в рассматриваемом проекте, необходимо изучить конкурентное окружение, - объясняет он. - Если квартиры в комплексах аналогичного класса и на тождественных стадиях строительной готовности в близлежащих местах стоят дешевле, то дисконт, очевидно, служит маркетинговой уловкой".
Впрочем, это не значит, что реальных скидок не бывает. Даже в успешных, хорошо продающихся проектах могут устанавливать дисконт, но, как правило, только на ограниченную часть квартир и в пределах 15-20%, а то и ниже. К тому же надо быть внимательным. Например, скидки могут предлагать на квартиры на вторых этажах, но они всегда стоят чуть дешевле за счет соседства с коммерческими помещениями и скромных видов из окон. То есть это уже не скидка, а более низкая цена из-за менее привлекательных характеристик.
Ставка с подвохом
Ну а как быть с рекламой, предлагающей ипотеку с низкими ставками? Такой тоже хватает, и она неизменно привлекает внимание. Дело в том, что на семейную ипотеку могут рассчитывать только семьи с детьми, а остальным чаще всего доступно лишь рыночное кредитование. Но там ставки около 20% годовых. А в рекламе застройщиков предлагаются кредиты под 10-15%, а то и ниже.
И это действительно возможно, но понижение ставки оборачивается повышением стоимости квартир. То есть с обычной ипотекой вам эту квартиру готовы продать за 15 млн рублей, а с пониженной ставкой она обойдется уже в 17 млн. Таким образом, экономия на ставке компенсируется большей суммой кредита. Это может быть выгодно, поскольку снизит платеж, но важно учитывать все нюансы. Например, если вы решите продать эту квартиру вскоре после покупки, может оказаться, что вы должны банку больше, чем вам готовы заплатить покупатели, так как вы взяли жилье по завышенной цене.
Понижение ставки по ипотеке чаще всего оборачивается повышением стоимости квартиры
"Субсидирование ипотечных ставок на определенный срок всегда подразумевает завышение стоимости квартир, - подчеркивает Проскурин. - Менеджеры офиса продаж обычно предупреждают клиентов о побочных последствиях выбранной опции, чтобы покупатели могли совершить осознанное решение. Фиксация текущей стоимости квартир и отсутствие переплат характерны только для беспроцентных рассрочек. Но основной минус данного инструмента заключается в сжатых сроках погашения займа - до ввода дома в эксплуатацию. Правда, затем клиенты вправе оформить рыночную ипотеку на остаток суммы. Но никто не может гарантировать, что банк одобрит покупателю соответствующий жилищный кредит".
Могут застройщики предлагать и ипотеку со сниженными ипотечными платежами в первые год-два. То есть сначала вы платите условно по 40 тысяч рублей в месяц, а спустя год, после ввода дома в эксплуатацию, платеж вырастает до рыночного, часто в несколько раз. Но, во-первых, это тоже может обернуться удорожанием квартиры. А во-вторых, покупатели часто надеются, что через год-другой они смогут рефинансировать ипотеку под более низкую ставку. Но снизятся ли эти ставки в реальности - никто не знает. Значит, существует риск, что вам нужно будет вносить платежи, которые окажутся не под силу.
В целом риелторы говорят, что не стоит воспринимать рекламу застройщиков в штыки: часто благодаря акциям и скидкам действительно можно сэкономить. Но подходить к этому нужно осторожно: внимательно читать договор и считать, что вы приобретаете, а что теряете.
Кстати
При поиске квартир в новостройках люди нередко прибегают к помощи риелторов, которые обещают выгодные условия по ипотеке и скидки на жилье. Причем денег за свои услуги они порой не берут. Но в таких случаях комиссии им платят застройщики, а значит, риелторы будут преследовать не ваши интересы, а свою выгоду - они предложат вам те квартиры, за продажу которых получат наибольшую выгоду. К тому же подать заявку в банк на ипотеку можно без всякой посторонней помощи - это сейчас делается онлайн за несколько минут. Да и в самостоятельном выборе квартиры большого труда тоже нет.