В Калининградской области хотят запустить промышленную ипотеку для бизнеса

Купить, построить или модернизировать уже существующие объекты недвижимости в Калининградской области промышленным предприятиям поможет новый инструмент финансовой помощи - промышленная, или бизнес-ипотека. В перспективе это решит проблему нехватки коммерческих площадей, которые с каждым годом становится все сложнее и дороже арендовать.

Возможность внедрения специальных кредитов на недвижимость для компаний обсудили на площадке регионального центра "Мой бизнес". Основной упор предлагается сделать на производственные помещения, поскольку они занимают наиболее обширные площади.

По словам начальника отдела развития промышленности департамента финансовой поддержки Центра Евгении Бавыкиной, многие калининградские предприятия уперлись сегодня в потолок арендных мощностей. Это существенно тормозит их дальнейшее развитие.

- Расширяться негде, а строить или покупать помещения за собственный счет часто слишком дорого. При этом рыночные ставки по коммерческим кредитам остаются высокими, что делает подобные инвестиции экономически затруднительными. Без мер господдержки развитие производственной инфраструктуры может застопориться, - подчеркнула Евгения Бавыкина.

По данным агрегатора Restate, сегодня за один квадратный метр в отдельно стоящем здании просят почти 15 тысяч рублей арендной платы, 148,8 рубля - за "квадрат" в производственном помещении, 1194 рубля - в торговом зале. Для крупного промышленного предприятия необходимы сотни и тысячи квадратных метров, поэтому итоговые суммы за аренду вырастают внушительные. Не лучше ли вложить их в промышленную ипотеку?

Представители бизнеса совместно с сотрудниками регионального центра поддержки предпринимательства проанализировали возможные инвестиционные риски и направили предложения по внедрению нового финансового инструмента властям. Окончательное решение - за ними. Есть вероятность, что мера поддержки будет предоставляться в рамках нацпроекта "Эффективная и конкурентная экономика".

Насколько промышленная ипотека окажется рентабельной для калининградского бизнеса, пока не ясно. Многое будет зависеть от региональных условий программы, отмечают эксперты.

- В ряде регионов механизм промышленной ипотеки запустили в 2022 году. Он позволил российскому бизнесу покупать или строить производственные помещения на льготных условиях. Сейчас ставка составляет 7,25 процента годовых для технологических компаний и 9,25 процента годовых для иных заемщиков при ключевой ставке 14,25 процента, максимальная сумма кредита достигает 500 миллионов рублей на одного заявителя, срок кредитования - до семи лет. Обсуждается его продление до 15 лет, - рассказала "РГ" член Российской гильдии риелторов, сертифицированный брокер Юнесса Смердова.

В 2023 году по программе выдали 834 кредита на общую сумму 82,8 миллиарда рублей, в 2024-м - 254 кредита на 26 миллиардов. Программа работает, но массового распространения пока не получила, отмечает эксперт.

- Ситуация с коммерческой недвижимостью в Северо-Западном федеральном округе и Калининградской области остается двойственной. С одной стороны, СЗФО сохраняет лидерство по числу инвестиционных проектов в этом сегменте - на его долю приходится почти 21 процент от общероссийского показателя. В строительстве торговых центров доля округа составляет 18,7 процента, - говорит Юнесса Смердова. - С другой стороны, инвестиционная активность резко падает. В целом по стране число инвестпроектов в коммерческой недвижимости сократилось на 59 процентов. Основными причинами называют высокие ставки проектного финансирования и растущую налоговую нагрузку.

Директор по развитию Группы компаний "ММ Пром" Мария Сиротникова убеждена, что пробуксовка промышленной ипотеки на Северо-Западе связана с тем, что она слабо адаптирована под реальные потребности малого и среднего бизнеса.

Предприятия обеспечивают не только рабочие места, но и экономическую безопасность всего эксклава

- Представители МСП, которые составляют целевую аудиторию программы, сталкиваются с двумя основными барьерами. Первый - это когда при покупке готового объекта банк оценивает его значительно ниже рыночной стоимости. В итоге предпринимателю просто не хватает средств для совершения сделки. И это притом что готовых объектов, подходящих под условия программы, и без того немного на рынке. Второй барьер связан со строительством здания. У компании, как правило, отсутствует достаточный залог, чтобы обеспечить соответствующий кредит, - подчеркнула Мария Сиротникова.

Жесткие условия и консервативные подходы к оценке во многом связаны с ограниченным бюджетом программы промышленной ипотеки, отмечают эксперты. Пока финансирование остается скромным, банки и регулятор вынуждены устанавливать высокие барьеры, что существенно снижает востребованность инструмента в регионах Северо-Запада. Чтобы промышленная ипотека реально заработала, необходимо донастроить механизм: пересмотреть подходы к оценке объектов, ввести более гибкие требования к залогу и увеличить объем финансирования программы.

Калининграду данный инструмент жизненно необходим. Предприятия региона обеспечивают не только рабочие места, но и экономическую безопасность всего эксклава. Если бизнес не может расширяться из-за дорогой аренды и недоступных кредитов, он либо уходит с рынка, либо прекращает существование.

Кстати

Уровень промышленного производства в Калининградской области по итогам первого квартала 2026 года вырос на 13,3 процента по сравнению с аналогичным периодом 2025-го. В целом по России рост составил 0,7 процента, сообщили в Калининградстате.