Югорчане стали чаще брать в ипотеку более просторные квартиры

По данным Банка России, за пять месяцев 2026 года жители Югры взяли ипотечные кредиты на общую сумму 31,1 миллиарда рублей - на треть больше, чем за тот же период 2025-го (20,8 миллиарда). С чем связан такой скачок и как будет развиваться ситуация дальше?

По мнению преподавателя Высшей школы цифровой экономики Югорского государственного университета (ЮГУ) Екатерины Панаевой, рост ипотечного кредитования связан со снижением процентных ставок: займы стали доступнее. Спрос поддерживают и льготные программы, на которые (прежде всего семейную, а также "арктическую" ипотеку, действующую в Белоярском и Березовском районах) приходится свыше 70 процентов сделок.

- Еще один значимый фактор - рефинансирование ранее взятых кредитов: жители стремятся зафиксировать более низкие ставки, - отмечает эксперт.

Что же касается грядущего введения дифференцированных ставок (предполагается, что новая модель семейной ипотеки заработает с октября этого года), то вряд ли оно уже как-то повлияло на рынок, считает Екатерина Панаева: рост спроса в начале года - скорее реакция на уже произошедшее снижение ставок, чем попытка опередить будущие изменения.

Важный тренд на рынке недвижимости - покупатели все чаще смотрят в сторону более просторного жилья. Если в 2024 году основная доля спроса на первичном рынке приходилась на студии и однокомнатные квартиры, то в 2025-м на первом месте оказались двухкомнатные - на них пришлась почти половина сделок (49,4 процента).

В ХМАО лучший в России показатель скорости накопления на первоначальный взнос: семья с одним ребенком может отложить 1,66 миллиона рублей в среднем за один год восемь месяцев

Эксперты объясняют это тем, что раньше значительную долю составляли инвестиционные сделки: многие приобретали небольшие квартиры, рассчитывая вложить и сохранить капитал, сдавая жилье в аренду, или купить недвижимость на будущее - детям. Как следствие, наиболее популярны были малометражные квартиры, поскольку требовали меньших вложений и быстрее окупались.

Сегодня ситуация изменилась. Высокие ставки и ужесточение условий семейной ипотеки, когда на одну семью можно оформить только один льготный кредит, сделали случайные и инвестиционные покупки менее распространенными. На рынке остались прежде всего те, кому квартира действительно нужна для жизни. И они стали выбирать жилье, которое соответствует потребностям семьи не через несколько лет, а уже сейчас.

- Это не случайная региональная аномалия, а часть более широкой тенденции. Покупатель стал рациональнее: если уж он берет ипотеку на долгий срок и с высокой ежемесячной нагрузкой, то хочет получить жилье, в котором можно жить сейчас, а не временный объект "на перспективу". Особенно это характерно для семей с детьми, работников бюджетной сферы и тех, кто рассчитывает на льготные программы, - говорит доцент Финансового университета при правительстве РФ Кырлан Марчел.

Люди не просто покупают квадратные метры, а оценивают, готовы ли они закрепиться в регионе на годы, считают эксперты. Поэтому двухкомнатная квартира становится компромиссом между желанием улучшить жилищные условия и ограничениями платежеспособности. Однако, по мнению директора по аналитике Инго Банка Василия Кутьина, в крупных мегаполисах по-прежнему сохраняется значительный спрос на студии и однокомнатные квартиры из-за высокой цены квадратного метра.

Еще интересная деталь: представители финансовой сферы полагают, что средний срок ипотечного кредита будет расти. В четвертом квартале 2024-го жители ХМАО брали ипотеку в среднем на 27 лет 5 месяцев, а через год срок выплаты долга вырос на четыре месяца. Екатерина Панаева считает, что в данном случае сказываются три фактора. Во-первых, льготные программы часто предполагают более длительные сроки кредитования. Во-вторых, высокие цены на жилье при относительно медленном росте доходов вынуждают заемщиков растягивать платежи на максимально возможный срок, чтобы снизить ежемесячную нагрузку. В-третьих, Югра движется в общероссийском тренде: средний срок ипотеки на новостройки практически повсеместно превысил 27 лет, приближаясь к максимально возможным 30 годам.

Эксперты также обращают внимание, что в автономном округе снижается средний размер займа. К этому приводят льготные программы, так как у семейной ипотеки есть потолок - шесть миллионов рублей для регионов. Если большинство займов ограничены этой планкой, то средний показатель по рынку объективно не может быть высоким, считает Екатерина Панаева.

Основной источник недостающей суммы - это накопления и продажа старого жилья. Отраслевые эксперты указывают, что в ХМАО лучший в России показатель скорости накопления на первоначальный взнос: семья с одним ребенком может отложить 1,66 миллиона рублей в среднем за один год восемь месяцев. Это быстрее, чем в любом другом регионе страны. Высокие зарплаты в нефтегазовом секторе позволяют югорчанам формировать первоначальный взнос быстрее других.

На вторичном рынке ситуация иная: дорогая рыночная ипотека ограничивает спрос, и продавцам, нуждающимся в срочной продаже, приходится делать скидки. К примеру, в Нижневартовске цены на "вторичку" пошли вниз.

- Ситуация настораживает: при текущем разрыве в ставках между "первичкой" и "вторичкой" мы рискуем получить искусственное завышение цен на новостройки, что в перспективе 6-12 месяцев может создать дисбаланс, - предупреждает Екатерина Панаева.

При этом, строя прогнозы, эксперты сходятся во мнении: если Банк России продолжит снижать ключевую ставку, ипотечная активность постепенно начнет восстанавливаться. Хотя возвращения к рекордным объемам кредитования 2023-2024 годов ожидать, конечно, не стоит. Рынок станет более спокойным и сбалансированным.

Вероятнее всего, основную долю сделок продолжат формировать семьи, которые покупают жилье для собственного проживания. Именно поэтому высокий спрос сохранится на функциональные двух- и трехкомнатные квартиры с современными планировками в ЖК с развитой инфраструктурой и благоустроенной территорией, полагает основатель строительной компании Kronung Group Филипп Шраге.

- Для Югры в 2026 году базовый сценарий, на мой взгляд, - это не резкий рывок, а осторожное восстановление спроса. Поддерживать рынок будут семейная ипотека, северные доходы, потребность в улучшении жилищных условий и отложенный спрос, - полагает Кырлан Марчел. - А сдерживать будут высокая стоимость кредита, ограниченность льготных программ, рост требований банков к заемщикам и осторожность семей, которые не готовы брать на себя платеж на грани бюджета.

ЦИФРА

8,6 миллиона рублей составляет средняя стоимость квартиры на первичном рынке в Югре. Цена квадратного метра за год увеличилась на 3,6 процента - до 135,2 тысячи рублей