Бум спроса на подвальные помещения для бизнеса пришелся на активное развитие интернет-торговли и открытие пунктов выдачи заказов (ПВЗ). С 2019 года за 5 лет спрос вырос в 3-4 раза. В 2024-2025 гг. инвесторы стали перенаправлять капитал на депозиты, но интерес к подвалам сохранился. Их доля на рынке нежилой недвижимости в 2026 году остается на уровне 3-5%.
Основная причина в том, что значительная часть таких помещений, особенно в старом жилом фонде, занята инженерными коммуникациями, рассказал "Российской газете" генеральный директор УК "Аструм Недвижимость" Сергей Нюхалов . "Если через подвал проходят домовые сети и оборудование, он относится к общему имуществу собственников и не может быть продан как самостоятельный коммерческий объект. Поэтому предложение в этом сегменте изначально ограничено. Рынок пополняется в основном за счет помещений из существующего фонда, в том числе тех, которые город выставляет на торги", - пояснил эксперт.
Фонд формируется практически только за счет помещений в жилых домах, построенных до начала 2000-х годов, отметили в пресс-службе City&Malls PFM. "В современных проектах подземные уровни преимущественно отводятся под паркинг, инженерную инфраструктуру и кладовые. Основное предложение формирует старый фонд, это помещения, которые собственники или город выводят на рынок после юридического оформления. Поэтому это узкий, неоднородный и преимущественно вторичный рынок", - рассказали в компании.
По мнению учредителя и директора портала Всеостройке.рф Светланы Опрышко, точную долю подвалов на рынке оценить сложно, но тренд на рост популярности таких объектов среди покупателей прослеживается. "В Москве, например, по итогам первого полугодия 2026 года город реализовал на торгах более 500 помещений для бизнеса, среди них были и помещения в подвалах, которые, как отмечали городские власти, пользовались повышенных спросом", - отметила эксперт.
В Москве или Санкт-Петербурге за необорудованное подвальное помещение в 4 кв. метра без окон "под склад" продавцы сегодня просят в среднем от 800 000 рублей, за подвал в 11 кв. метров с окном в приямке "под кабинет" - от 2 500 000 рублей. За уже оборудованное помещение в 100 кв. метров с охраной и видеонаблюдением - от 9 до 15 000 000 рублей. Имущество, реализуемое на торгах, может обойтись дешевле на 15-40%.
В городах-миллионниках подобных экспонируемых объектов стало меньше, и многие из них продаются как готовый бизнес. В любом случае стоимость подвала может быть ниже стоимости аналогичного нежилого помещения на первых этажах многоквартирного дома на 30-50%. При этом не всегда объявленная стоимость соответствует реально полученной сумме от продажи - ликвидность объекта оценивается уже на месте.
Как поясняют в City&Malls PFM, помещения с одинаковой площадью могут различаться по стоимости в несколько раз в зависимости от наличия отдельного входа, высоты потолков, сухости, мощности электроснабжения, вентиляции, состояния инженерных систем и возможности использования объекта под конкретный бизнес.
Основными покупателями остаются частные инвесторы и малый бизнес. "Первые - это люди, которые раньше покупали квартиры под сдачу или держали деньги на депозитах. Сейчас они ищут недорогие коммерческие объекты с понятной экономикой, - говорит Нюхалов. - Подвал позволяет войти в рынок с небольшим бюджетом, особенно если помещение уже приспособлено под конкретную функцию".
Вторая категория, по словам эксперта, это предприниматели, которые покупают помещение для собственного бизнеса. "Если клиент приходит по записи, по заказу или через интернет, переплачивать за высокий пешеходный трафик нет смысла. В этом случае подвал позволяет заметно снизить затраты на помещение", - поясняет он.
В пресс-службе City&Malls PFM отмечают, что физические лица, как правило, приобретают подвалы для последующего ремонта и сдачи в аренду малому бизнесу. "Однако инвестиционная привлекательность такого объекта напрямую зависит от его юридического статуса, технического состояния и допустимых вариантов использования", - добавили в компании.
Подвальные помещения редко покупают "про запас". Обычно инвестор сразу понимает, как будет на них зарабатывать, говорит Нюхалов. Самые распространенные сценарии использования - ПВЗ, склад для интернет-магазина, даркстор, мастерская по ремонту техники, небольшое производство или сервис. Во всех этих форматах не нужен дорогой первый этаж и витрина на улицу.
Также подвалы востребованы в тех видах деятельности, где важнее доступная стоимость площади, наличие отдельного входа, инженерных коммуникаций, достаточной электрической мощности и возможности адаптировать помещение под конкретную функцию, добавляют в City&Malls PFM. "Чаще такие объекты приобретают для размещения ПВЗ, малых спортивных и репетиционных пространств, пунктов оказания бытовых и сервисных услуг", - говорят в компании.
"Бизнес адаптирует подвальные площади под склады и, например, офлайн-точки самого разного профиля - от фармацевтики до сферы услуг. Инвесторы рассматривают подобные объекты как долгосрочную инвестицию, планируя заработать на росте стоимости или регулярных арендных платежах, - отмечает Опрышко. - Универсальность локаций позволяет запускать здесь магазины шаговой доступности, салонные центры, автомастерские".
В подвальном пространстве можно размещать парковки, спортзалы (не для детей), бойлерные, пункты ремонта бытовой техники или даже мелкие торговые точки до 400 кв. метров. "Но вот разместить рабочие кабинеты для офисных работников, открыть стоматологический кабинет, обустроить любые помещения для детей - не получится", - говорит управляющий партнер юридической компании "Орленко и партнеры" Василий Орленко.
Чтобы использовать подвал в качестве склада, также нужно учесть дополнительные требования к помещению: к освещению, вентиляции, санитарному состоянию, противопожарной безопасности. Например, в нем нельзя хранить легковоспламеняющиеся или взрывоопасные вещества, пиротехнику, напоминает Орленко.
При покупке подвала важно не переоценить ликвидность объекта. "Подвал стоит дешевле помещения на первом этаже, но и круг потенциальных арендаторов у него заметно более узкий. Поэтому еще до сделки нужно понимать, под какие форматы бизнеса приобретается помещение и насколько оно для него подходит", - говорит Нюхалов.
Отдельно нужно оценить техническое состояние помещения. Проблемы с вентиляцией и канализацией, влажность, необходимость гидроизоляции, ограничения по электрической мощности или невозможность организовать отдельный вход могут потребовать существенных вложений, поясняет эксперт. Поэтому считать нужно не только стоимость покупки, но и весь объем затрат на адаптацию помещения под конкретный бизнес.
При покупке имеет смысл сравнить реальные стены и перегородки с тем, что есть в поэтажном плане БТИ, рекомендует эксперт по ЖКХ Дмитрий Бондарь. "Любая перестройка несущих конструкций без согласованного проекта считается самостроем по статье 222 Гражданского кодекса, - отмечает он. - Также проверьте давление воды: на нижних этажах оно часто выше нормы, что может создавать проблемы. И не забудьте про электрику. В старых домах на подвал выделяют, как правило, 3-5 киловатт, а для современного оборудования этого часто не хватает".
В подвальном помещении также нужно проверить вентиляцию, наличие грибка, уровень грунтовых вод и состояние гидроизоляции. "Стойкий запах сырости и отслоившаяся штукатурка - повод для дополнительной проверки, с привлечением специалиста. Велика вероятность, что такой подвал не соответствует санитарным нормам", - рекомендует Орленко.
Также до покупки необходимо понять, допускается ли выбранная деятельность санитарными, противопожарными и градостроительными требованиями, можно ли организовать отдельный вход, погрузку, эвакуационные выходы и доступ маломобильных посетителей, отметили в City&Malls PFM. Изменение фасада, устройство новой входной группы или использование части земельного участка могут потребовать согласия собственников дома и органов власти. Эвакуационные пути и выходы также должны отвечать требованиям пожарной безопасности.
"Покупку подвала нужно начинать не с оценки дисконта, а с трех проверок: юридической, технической и концептуальной. Сначала определяется, можно ли объектом законно владеть, затем - можно ли его безопасно эксплуатировать, и только после этого рассчитываются ремонт, арендный доход и срок окупаемости", - пояснили в пресс-службе компании.
"По закону подвалы в многоквартирных домах - это общая собственность жильцов, и продажа без их согласия (протокола собрания) незаконна. Из-за этого сделки часто оспариваются в судах, - говорит Опрышко. - Основным нормативным актом для подвалов в многоквартирных домах служит статья 36 Жилищного кодекса. Она устанавливает: технические этажи с разводкой инженерных сетей, затрагивающих более одной квартиры, относятся к общедомовому фонду. Их передача во владение или эксплуатацию третьих сторон допустима только по волеизъявлению всех владельцев квартир".
Поэтому, добавляет она, чтобы избежать проблем, необходимо до покупки проверять выписку из Росреестра, но главное - лично убедиться в наличии законного протокола общего собрания собственников жилья, разрешающего продажу.
"По умолчанию, согласно статье 36 Жилищного кодекса, подвалы относятся к общему имуществу, но из этого правила есть исключения, - добавляет Бондарь. - Подвал может быть признан отдельным объектом, если он изначально, еще при строительстве, был спроектирован как самостоятельное помещение с отдельным входом и при этом не обслуживает другие квартиры: через него не проходят трубы отопления, канализации или стояки, идущие к соседям".
Кроме того, говорит эксперт, право собственности на такой подвал должно быть зарегистрировано в ЕГРН до того, как дом перешел в общую долевую собственность, либо должно иметься решение общего собрания собственников о передаче этого помещения конкретному лицу. "Но если через ваш подвал проходят инженерные коммуникации, обслуживающие вышележащие квартиры, то даже наличие свидетельства о праве не делает его вашей личной собственностью. Суд может признать сделку недействительной", - отмечает Бондарь.
Если через подвал проходят трубы или кабели, обслуживающие более одной квартиры, - это почти всегда общее имущество. Продажа такого подвала может говорить о попытке провести мошенническую схему, предупреждает Орленко. "Рекомендую запрашивать справку из БТИ, узнать, входил ли подвал в общее имущество дома на момент приватизации, и проверить технический паспорт дома в целом. Подобная проверка документов стоит недорого, но дает полную картину и часто спасает от многомиллионных потерь", - говорит он.
В ряде случаев подвал может быть выделен как отдельное помещение и не является общедомовым имуществом. Как правило, это случаи, когда в подвале нет транзитных коммуникаций, а сам он был продан еще до начала приватизации квартир в доме, поясняет юрист. Однако и здесь нужно быть бдительным. Если подвал оформлен как несостоявшаяся подземная парковка, использовать его помещения под склад не получится.