Досрочное погашение ипотеки поставило рекорд. Какие кредиты закрывают россияне

В первый летний месяц россияне направили 130,6 млрд руб. на досрочное погашение ипотеки. Из них 71,2 млрд руб. (54,5%) было направлено на полное досрочное погашение и 59,4 млрд руб. (45,5%) - на частичное. Это рекордный для июня показатель, рассказали "РГ" в Объединенном кредитном бюро (ОКБ).

За год количество ипотечных договоров с досрочным погашением выросло на 14%, а общий объем средств - на 53%. В июне 2025 года заемщики направили на выплату раньше срока 85 млрд руб. по 220 тыс. договоров. В июне 2024 года - 107,4 млрд руб. по 237 тыс. договоров.

В 2025 году темп досрочных погашений падал, говорит основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Судя по данным Банка России, объем досрочных погашений по итогам 2025 года составил около 1,23 трлн рублей, что примерно на 17% меньше, чем годом ранее.

По данным ЦБ, объем досрочного погашения ипотеки устойчиво снижался с начала 2024 года на фоне повышения ключевой ставки, говорит управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич.

Досрочное погашение ипотеки с господдержкой стало экономически нецелесообразным на фоне повышения ставок по вкладам, говорит Грицкевич. Даже сейчас ставки по вкладам на уровне 13% дают двукратную премию к "Семейной ипотеке". Однако в четвертом квартале 2025 года и первом квартале нынешнего объем досрочных погашений ипотеки увеличился до 344-374 млрд руб. за квартал против 267-296 в первых трех кварталах 2025 года.

Основная причина, по мнению Грицкевича, - резкое снижение ставок по вкладам, после чего часть домохозяйств решила направить средства на досрочное погашение ипотеки. Могли повлиять и изменения программы "Семейной ипотеки", считает эксперт. Не исключено, что семьи досрочно погашали льготные кредиты, полученные до 2023 года, чтобы успеть вновь поучаствовать в программе.

Для оценки ситуации банки используют такой показатель, как темп досрочного погашения ипотечного портфеля, рассказывает вице-президент по розничным рискам банка "ДОМ.РФ" Роман Евдокимов. Он показывает сумму досрочно возвращенного долга по отношению к всему ипотечному портфелю. В банке "ДОМ.РФ" сейчас он составляет в среднем около 4,5% в год, с разбросом от 2% до 15% в зависимости от продукта и ставки по кредиту. При темпах досрочного погашения в 2% средний срок жизни портфеля составит около 11 лет, при 15% - 5,5 года, поясняет Евдокимов. В последние годы показатель остается низким. При высоких ставках по вкладам заемщикам с низкой ипотечной ставкой часто выгоднее положить свободные деньги на депозит, чем направить их на досрочное погашение.

Досрочно гасятся в основном кредиты с высокой ставкой (от 15%) и кредиты, где был высокий первоначальный взнос, говорит директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. Гораздо медленнее досрочно гасятся кредиты, оформленные до 2022 года со ставками 8-11%, и кредиты с госсубсидированием - эти заемщики предпочитают размещать средства на депозитах. Величина процентной ставки по кредиту на уровне инфляции также является аргументом в пользу обслуживания кредита по графику.

Ситуация со средним сроком погашения будет меняться, считает Костюкевич. В этом году уверенно растет доля кредитов по рыночным программам. И заемщики будут стремиться поскорее закрыть эти кредиты под 17-18% либо за счет собственных средств, либо через рефинансирование.

Кредиты с господдержкой, выданные в период высоких ставок, будут жить максимально долго, говорит Евдокимов. Рыночная ипотека, выдаваемая по высоким ставкам, наоборот, по мере изменения ставок на рынке будет массово закрываться досрочно или рефинансироваться.

Меньше всего досрочных погашений по "Дальневосточной ипотеке", где ставка особенно низкая. Есть также отличия по возрасту: заемщики старшего возраста чаще досрочно погашают ипотеку, молодые - реже. ОКБ сообщает, что чаще всего досрочно погашают ипотеку люди в возрасте от 25 до 45 лет. В июне 2026 года они направили на это почти 90 млрд руб. по 164 тыс. договоров.

Заемщики, которые выплачивают ипотеку строго по первоначальному графику до конца срока, скорее исключение, рассказал "Российской газете" руководитель направлений "Ипотека" и "Кредиты на образование" в Т-Банке Иван Сафонов. Если учитывать, что современная ипотека в России существует с 1998 года, то еще ни один клиент, кто платит по графику 30 лет, не заплатил такую ипотеку до конца. Таких людей, по его словам, почти нет.

Если смотреть в целом по рынку розничного кредитования, в июне 2026 года россияне направили 372 млрд руб. на досрочное погашение по 2,53 млн кредитных договоров, рассказали в ОКБ. На полное досрочное погашение было направлено 235,84 млрд руб. (63,4%) и на частичное - 136,43 млрд руб.. Доля досрочного погашения в портфеле розничного банковского кредитования составила 1,1%.

В структуре досрочного погашения наибольшую долю занимают кредиты наличными: в июне текущего года 49,3% всех досрочных платежей, или 183,67 млрд руб., пришлось именно на этот сегмент. Ипотека заняла долю в 35,1% (130,62 млрд руб.), автокредиты - 14,3% (53,15 млрд руб.), POS-кредиты - 1,3% (4,83 млрд руб.).

"Структура досрочных погашений по видам кредитов вполне логична: чем больше совокупный портфель по продукту, тем выше объем погашений, в том числе досрочных. Именно поэтому на кредиты наличными и ипотеку приходится большая часть таких выплат, - объяснил "РГ" гендиректор ОКБ Михаил Алексин. - При этом, несмотря на то что ипотечный портфель превосходит портфель кредитов наличными почти в три раза, по объему досрочного погашения он ему уступает".

Связано это с тем, что, во-первых, ежемесячный платеж по ипотеке составляет значительную часть дохода семьи. Поэтому не у всех заемщиков есть возможность вносить дополнительные суммы на погашение раньше срока.

Во-вторых, существенная часть ипотечного портфеля была выдана под невысокие проценты - по льготным госпрограммам или еще до повышения ключевой ставки. Погашать такие кредиты досрочно сейчас экономически нецелесообразно: выгоднее разместить средства на вкладе, говорит эксперт.

Рост объемов досрочного погашения кредитов объясняется, по словам Алексина, несколькими факторами. "Первый - опять же банковские вклады, сроки по которым постепенно истекают. Вкладчики, не видя возможности переразместить средства с желаемой выгодой, направляют их на досрочное погашение кредитов. Второй, менее очевидный фактор - это "взросление" кредитного портфеля. Чем больше времени проходит с момента выдачи долгосрочных кредитов, тем чаще заемщики гасят их досрочно. Происходит это потому, что аннуитетный (неизменный ежемесячный) платеж зафиксирован и с момента выдачи кредита не меняется, в то время как доходы заемщика со временем растут. В результате у него появляются свободные средства, которые он может направить на закрытие долга раньше срока", - объяснил эксперт.

Банки при выдаче кредитов учитывают, помимо прочего, и предполагаемый (а не только зафиксированный в договоре) срок жизни кредита. В последние же годы ипотека стала "длиннее". Есть ли тут риски для банковской системы? Нет, считает Виктор Зубик. Даже напротив - более длинный срок обслуживания кредита делает денежные потоки более прогнозируемыми. Банкам приходится дольше учитывать такие кредиты в своей структуре активов, но это не создает отдельной угрозы для устойчивости системы.

Банк России стремится сделать рыночную ипотеку более доступной широкому кругу лиц. Уже фиксируется оживление выдач на фоне постепенного снижения ставок. Об этом на пресс-конференции по ключевой ставке заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, отвечая на вопрос "Российской газеты".

"Рыночные ставки по ипотеке пока высокие, но они снижаются, и мы видим оживление в объемах выдачи рыночных программ", - отметила она.

Стремление правительства сделать льготные программы более адресными тоже способствует, по ее словам, тому, что рыночная ипотека становится доступнее.

Чем больше выдается льготных кредитов, тем сильнее это влияет на рост цен на недвижимость и тем более высокими будут рыночные ставки, добавила Набиуллина.

Политика ЦБ направлена на то, чтобы ставки снижались быстрее через снижение инфляции и рыночная ипотека становилась доступной более широкому кругу людей, как это уже было в периоды низких ставок, резюмировала Набиуллина.