Объем сделок в гостиничной недвижимости России в 2025 году достиг рекордных 60 млрд рублей против 38 млрд в 2024-м. Об этом "Российской газете" рассказала девелопер, генеральный директор ООО "АрхПро" Наталия Брайловская, ссылаясь на данные IBC Real Estate. Динамика показательна и на уровне частных инвесторов: если несколько лет назад около 80% покупателей на юге России выбирали квартиру как "доходный" актив, то сейчас эта доля упала до 30% - в пользу гостиничных форматов с профессиональным управлением.
По словам Брайловской, в 2025 году на такие сделки пришлось порядка 10,5 тыс. штук, за первые месяцы 2026-го - еще около 3,4 тыс. "Растет и предложение: девелоперы охотнее заходят в этот сегмент на фоне программ льготного финансирования гостиничных проектов", - добавила она.
В отличие от классических гостиниц, номер в апарт-отеле (юнит) представляет собой полноценную студию с мини-кухней. Жильцам здесь доступен базовый гостиничный сервис, а сроки проживания более гибкие - от нескольких дней до нескольких месяцев. Собственниками таких юнитов нередко становятся частные инвесторы.
По сути, покупка гостиничного номера кажется простой: инвестор приобретает помещение, передает его управляющей компании и ждет доход, рассказал основатель и операционный руководитель City Lux Денис Булохов. Но номер - не квартира с посуточной арендой, и доход здесь зависит от загрузки всего отеля, цен, отзывов, продаж и расходов оператора.
По данным NF Group, в середине 2026 года в столице работали 23 классифицированных апарт-отеля на 3,1 тыс. номеров. "Около 1,4 тыс. из них в девяти объектах принадлежали розничным инвесторам - это почти 45% фонда апарт-отелей. Это не доля сделок, но она показывает масштаб рынка", - пояснил Булохов.
По словам эксперта, текущие показатели Москвы заставляют осторожнее относиться к обещанной доходности. "В первом полугодии средняя загрузка снизилась до 69,7%, средняя цена номера - до 11,1 тыс. рублей, а доход на доступный номер - до 7,7 тыс. рублей. Последний показатель сократился за год более чем на 8%", - добавил он.
Практика показывает, что наличие большого туристического потока само по себе не гарантирует высокой доходности, говорит заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов. "Гораздо важнее баланс между спросом и существующим предложением. Инвесторам следует обратить внимание на локацию, стоимость номера, показатели загрузки и стоимости номера в сутки. Наибольший потенциал имеют проекты, расположенные в городах с устойчивым туристическим и деловым спросом", - отмечает он.
Также при выборе объекта важно оценивать не только стоимость юнита, но и средний тариф проживания (ADR), транспортную доступность и уровень конкуренции.
"Например, рынок Санкт-Петербурга является одним из наиболее развитых и конкурентных в стране, тогда как в ряде региональных центров, включая Пермь и Калининград, сохраняется дефицит качественных современных апарт-отелей, - добавил Агапов. - Именно такие рынки сегодня обладают высоким потенциалом для новых инвестиционных проектов".
В Москве выгодной может оказаться не только центральная, но и деловая локация. Рядом должны находиться несколько источников спроса: офисный кластер, выставочная площадка, медицинский центр, транспортный узел или место проведения мероприятий, поясняет Булохов. Один известный адрес еще не обеспечивает загрузку круглый год.
В строящихся апарт-отелях номера реализуются по договорам долевого участия (ДДУ). В этом случае по объекту запрашивают проектную декларацию на портале наш.дом.рф, поскольку вне рамок Федерального закона № 214-ФЗ счет эскроу не открывается, объясняет старший преподаватель факультета Высшая школа управления Финансового университета при Правительстве РФ Александр Кудряшов. "Дополнительный риск связан со статусом помещения, ведь при банкротстве застройщика дольщик нежилого объекта вправе заявить только денежное требование, а покупатель квартиры вправе требовать достройку", - говорит он.
На вторичном рынке ситуация иная: инвестору могут предлагаться отдельные квартиры, нежилые помещения и доли в них. "Но самым важным остается вопрос управления, - отмечает Агапов. - Если речь идет о крупном сетевом операторе с действующими объектами, инвестор может оценить реальные показатели загрузки, качество сервиса и результаты управления. В случае малоизвестных операторов риски существенно выше: заявленная доходность может не соответствовать фактической, а низкая эффективность управления напрямую скажется на финансовом результате собственника".
Главная особенность такой сделки - покупатель приобретает не просто квадратные метры, а долю в бизнесе, доходность которого зависит не от него. Брайловская отмечает: "подводных камней" в такой сделке может быть три. Первое, на что следует обратить внимание, это юридическая форма права. "Часто это не отдельный объект недвижимости, а доля в помещении или право пользования, и важно понимать, что именно переходит в собственность и что будет в случае банкротства управляющей компании", - говорит она.
Также важно знать статус здания и земли. Нужно проверять вид разрешенного использования и зарегистрирован ли объект как гостиница, а не как апартаменты "серого" статуса - от этого зависят и налоги, и возможность реальной эксплуатации. И третий важный пункт - договор с управляющей компанией. Тариф, срок, условия расторжения и то, кто в реальности контролирует заполняемость, - все это определяет доходность больше, чем локация.
"Главная ошибка - обсуждать проценты до того, как стало понятно, что покупается, - говорит Булозов. - Будет ли номер отдельным помещением? Можно ли законно использовать его как гостиничный? Защищены ли деньги на этапе строительства? Можно ли сменить оператора и кто оплачивает ремонт, мебель и простой? Ответы должны быть в договорах, а не в презентации".
Доходность гостиничной недвижимости определяется совокупностью нескольких показателей, говорит Агапов. "Один из главных - планируемая загрузка, которая зависит от объема номерного фонда и туристического и делового потока. Не менее важен ADR - средняя стоимость номера в сутки, который можно оценивать, анализируя результаты аналогичных объектов в сопоставимом сегменте. Важно, что эти факторы напрямую связаны с эффективностью работы управляющей компании", - поясняет эксперт.
Также, по словам Агапова, не стоит забывать о размере коммунальных платежей - в случае коммерческой недвижимости тарифы выше, чем в обычной квартире, и в среднем составляют около 8 000 рублей за юнит площадью 20 кв. метров.
В целом же, доходность инвестор может прикинуть по формуле: заполняемость, умноженная на средний тариф за номер, минус комиссия УК, минус налоги, минус резерв на капремонт и износ мебели, рекомендует Брайловская. "В базовый расчет стоит закладывать реалистичную загрузку - порядка 45% в год, а не 100%: более высокие показатели загрузки - это плюс сверху, но не основа для оценки окупаемости", - уточняет она.
Цену самого номера нужно сверять с ценами конкурентов в этой же локации с поправкой на премиальность объекта, а не брать на веру стоимость, заявленную застройщиком. Типичная ошибка инвестора - считать доходность по пиковой загрузке и завышенной изначальной цене, вместо среднегодовой заполняемости и рыночной стоимости номера, отмечает Брайловская.
По словам Булохова, осторожно следует относиться к "гарантированным" 12-15% годовых. "Иногда их считают по тарифу высокого сезона, не учитывая слабые месяцы, комиссии площадок бронирования, вознаграждение оператора, налоги и обновление номера. Гарантия имеет смысл, только если известны источник выплат, финансовое положение гаранта и обеспечение", - поясняет эксперт.
Важно помнить, что ставка налога на имущество здесь различается вчетверо в зависимости от документов на здание, говорит Кудряшов. "Статья 406 Налогового кодекса устанавливает 0,5% кадастровой стоимости для объектов гостиничного типа и поднимает ставку до 2%, если не менее 20% площади здания занимают магазины, рестораны или офисы. Проверять назначение земельного участка и структуру помещений нужно по выписке из реестра недвижимости до сделки, поскольку на объекте, например, за 8 млн рублей разница составляет 120 тыс. рублей ежегодно", - поясняет он.
Например, управляющие компании называют доходность 8-12% годовых и считают ее до налогов. При покупке номера за 8 млн. рублей и обещанных 10% валовый доход достигает 800 тыс. рублей, налог на имущество по льготной ставке забирает 40 тыс., НДФЛ 13% еще 104 тыс. Чистый результат составляет 656 тыс. рублей, или 8,2% годовых. Если же в здании много торговых площадей и налог считают по ставке 2%, доходность опускается до 6,7%, говорит Кудряшов.
По его мнению, покупка такого объекта оправдана при горизонте свыше десяти лет, круглогодичном спросе в локации и управляющей компании, готовой показать статистику загрузки по действующим объектам.