В СЗФО сократились объемы ввода индивидуального жилья

С января по июнь 2026-го в регионах РФ ввели на 18 процентов меньше жилья, чем за такой же период прошлого года, подсчитали аналитики ЦИАН Общие показатели снизились из-за объемов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которые сократились почти на треть. Северо-Запад в целом следует общероссийской тенденции, хотя внутри федерального округа ситуация неоднородная. Но каковы бы ни были особенности территорий, для развития этого сегмента требуется переход от стихийной частной застройки к планированию и масштабным комплексным проектам с полной инфраструктурой, считают специалисты.

Больше всего индивидуальных домов в СЗФО за полгода построили жители Ленинградской области (1,7 миллиона квадратных метров), а также Янтарного края и Вологодчины, хотя у них показатели меньше в разы - соответственно 228 тысяч и 217 тысяч "квадратов". Лидерство этих регионов эксперты объясняют тем, что на их территории частная застройка либо пользуется инфраструктурой ближайшего мегаполиса, как в Ленобласти, либо даже чередуется с многоэтажными кварталами, как в эксклаве.

- В Калининграде исторически сложилась такая планировочная структура, при которой ИЖС, причем не только премиальное, может находиться в центре города, - отметил директор по развитию ДОМ.РФ Антон Финогенов на урбанистическом форуме в Петербурге. - Это позволяет распределять затраты на инфраструктуру между разными типами застройки, и в итоге получается хорошая среда. Но городов, которым так повезло, в России буквально единицы. Между тем создание инфраструктуры - сверхзадача для развития индивидуального жилищного строительства.

Обеспечить городское качество жизни лучше всего удается в тех районах, где ИЖС соседствует с блокированным жильем - например, таунхаусами - и малоэтажными домами. Такие смешанные территории можно обеспечивать не только базовой инфраструктурой в виде дорог и электричества, но и детскими садами, школами и другими объектами, подчеркнул представитель института развития.

Перспективный вариант - комплексные проекты индивидуальной застройки, которые обеспечиваются инфраструктурой за счет государства либо долгосрочных кредитов. Однако, по оценкам специалистов, их сложно планировать, поскольку обычно затрагиваются интересы тысяч собственников земельных участков. Причем зачастую это люди, которые в свое время успешно перевели сельскохозяйственные земли в другие категории и теперь режут их на маленькие участки для продажи.

Вместе с тем к ИЖС стали приглядываться крупные девелоперы: многоэтажки сейчас продаются сложно, и застройщики ищут новые сегменты. К примеру, компания, которая до сих пор специализировалась на возведении элитного жилья в Петербурге, взялась за проект индивидуальной застройки в одной из деревень Ленобласти. При этом по региональным нормам градостроительного проектирования массив ИЖС площадью более одного гектара надо обеспечить той же инфраструктурой для комфортной жизни, что и кварталы многоквартирных домов, - от подъездных дорог до детских и спортивных площадок.

Но такой интерес крупного бизнеса - пока скорее исключение, чем правило. Порой девелоперы скупают площадки под индивидуальные дома, в том числе в Петербургской агломерации, но как только они начинают "считать экономику", финансовая модель не складывается, отметила директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.

Июньский опрос ВЦИОМ показал, что 64 процента россиян хотят жить в собственном доме, но только 31 процент уже в нем живут. Что мешает исполнить мечту остальным - только ли нехватка средств и дорогая ипотека?

- Для того чтобы построить индивидуальный дом, людям нужна земля и полная информация о ней, а также прозрачные процедуры получения участка и регистрации объектов недвижимости, - перечислила руководитель ППК "Роскадастр" Татьяна Громова. - Кроме того, многие сталкиваются с тем, что земля есть, но ее использование ограничено - это так называемые ЗОУИТы (зоны с особыми условиями использования территорий. - Прим. ред.). В последнее время приняты два федеральных закона, которые позволяют уменьшать размеры таких зон, а также их количество в тех городах, которые планируется развивать. Кроме того, некоторые виды ограничений отменены.

Тем не менее во многих населенных пунктах найти свободную землю под ИЖС очень трудно. Ее поиском и вовлечением в оборот занимается в том числе Роскадастр. Он заключает с регионом соглашение, после чего анализирует территорию, выявляет подходящие площади и формирует участки.

На портале "Национальная система пространственных данных" работают бесплатные сервисы, помогающие гражданам в решении земельного вопроса. В их числе - инструмент для подбора площадки "Земля просто": любой гражданин или юрлицо может сформировать участок, подготовить схему и направить ее в орган власти онлайн без привлечения кадастрового инженера. Отдельный сервис позволяет проверить выбранную территорию на наличие ограничений.

Кроме того, на специальной цифровой платформе можно выбрать готовый проект современного дома. Стоимость самых популярных у жителей Петербургской агломерации вариантов - от 6,8 до 8,2 миллиона рублей. Поскольку такие проекты еще не стали массовыми, каркасный дом из материалов, купленных в соседнем магазине, обойдется дешевле. Но платить за коммунальные услуги в этом случае, скорее всего, придется больше, поэтому специалисты советуют выбирать энергоэффективные проекты.

Несмотря на снижение объемов ввода, доля ИЖС по-прежнему составляет две трети от всего числа строящихся квадратных метров. И специалисты сходятся во мнении, что частные дома могут окончательно победить в конкуренции с многоэтажками. А для развития индивидуальной застройки необходимо включать ее в генеральные планы и схемы территориального планирования. Времена, когда хаотично нарезали участки где придется и что-то на них строили, ушли в прошлое.

- Ключевая задача - сконструировать рынок ИЖС. Сейчас он находится в той фазе, которую многоквартирные дома прошли 15-20 лет назад, но за последние три года достигнут огромный прогресс. Появились цифровые инструменты для строительства частных домов. Поэтому перспективы хорошие, тем более что инфраструктурная стройка темпы не сбавляет, а развитие транспортной доступности расширяет границы Петербурга и других крупных городов, - подытожил Антон Финогенов.

Между тем

Некоторые эксперты считают, что ИЖС не должно развиваться только "под боком" у мегаполисов. Они связывают его будущее прежде всего с малыми городами, для которых частная застройка - естественная и функциональная конфигурация среды. В СЗФО такой формат расселения можно развивать в регионах с более благоприятным климатом, где важна и возможность работы на своем участке. Помимо Ленинградской, это Вологодская, Новгородская и Псковская области, а также южные районы Поморья.