Как требовательный екатеринбургский потребитель изменил рынок недвижимости

По объему ввода многоквартирных домов столица Урала вышла на второе место в стране после Москвы: в первом полугодии 2026 года на Среднем Урале сдано 1,2 миллиона квадратных метров, на разных стадиях строительства еще пять миллионов. При этом на рынке нет монополистов, а из более чем сотни застройщиков две трети являются экспатами, то есть имеют либо корни в другом регионе, либо федеральный статус. Чем их привлекает Екатеринбург и какую стратегию выбирают местные компании при обратной экспансии, - в материале "Российской газеты".

С оглядкой на окружение

- Мы никогда не были против прихода новых игроков, видим в этом только плюсы с точки зрения качества недвижимости, ее цены, капитализации отрасли, - рассуждает первый замглавы города Рустам Галямов.

Один из несомненных плюсов такой политики - взаимное обогащение архитектурно-строительными находками. Коммерческий директор холдинга "Атом" Даниил Кузнецов вспоминает, как в начале 2010-х озеленение территорий новых жилых комплексов ограничивалось кустами и саженцами высотой 1,5-3 метра - это более выгодно, чем использовать длинномеры, к тому же действовала логика: "Ну вырастут же постепенно". При этом, по статистике, средний срок владения квартирой в Екатеринбурге составляет 7-8 лет, то есть три поколения сменятся, пока деревья станут большими.

- Когда на рынок зашел новый застройщик "Брусника" и начал сажать в своих ЖК шестиметровые деревья, сработал эффект конкуренции, - рассказывает специалист. - Сейчас в Екатеринбурге 90 процентов новостроек сдаются с отделкой, а для всей России это далеко не стандарт. Первым так начал делать "Атомстройкомплекс", он же был одним из пионеров внедрения концепции закрытых от машин дворов - теперь это стало гигиеническим минимумом.

По оценке застройщиков, уральский потребитель - один из самых искушенных и требовательных в стране, отсюда и планомерное повышение качества комплексного продукта. Дольщики настолько подкованы, что приходят на приемку квартиры с консультантами и чемоданом инструментов для проверки стен, окон, инженерных сетей. Бесшумные лифты, лобби в холле высотки с консьержем, коворкинг-зоной и лапомойками для домашних животных стали повседневностью.

В Екатеринбурге 90 процентов новостроек сдаются с отделкой, а для всей России это далеко не стандарт

- Заходишь в жилой дом и думаешь: может, ты в пятизвездочном отеле? Настолько грамотный подход к организации мест общего пользования, двора, расположению коммерческой недвижимости на первых этажах. Чтобы покупатели выбрали именно твой объект, нужно сильно постараться, - признается директор уральского кластера группы "Самолет" Роман Лукьянов.

Командная работа

Федеральным девелоперам Средний Урал интересен с точки зрения платежеспособности, однако успех во многом зависит от умения адаптироваться к особенностям конкретного города.

- Прийти со своим продуктом, ничего не меняя, было бы катастрофической ошибкой, хотя в Екатеринбурге подобные случаи были, и у этих компаний сейчас определенные сложности с реализацией, - говорит директор по продажам "Унистрой" Вадим Герасимов. - Мы присутствуем в восьми регионах, Урал - однозначно самый гостеприимный. Он силен с точки зрения продукта: жилье комфорт-класса здесь - это, наверное, как бизнес-класс в Казани. И Екатеринбург хорошо принимает искренних людей, одного бренда недостаточно, чтобы привлечь потребителя.

Делая выбор, федеральные девелоперы оценивают социально-экономическое развитие региона и емкость рынка жилья: в Екатеринбурге в январе 2026 года заключили почти 2500 договоров долевого участия, в июне - около 2000, то есть даже при общем негативном тренде из-за ужесточения условий по ипотеке количество сделок довольно большое. Если в Москве и Санкт-Петербурге объем предложений сокращается, то здесь он продолжает расти. Только проектов комплексного развития в столице Урала заявлено 22, из них по 21 уже разыграны аукционы и заключены соглашения с инвесторами сроком на 5-10 лет, что помогает бизнесу чувствовать себя увереннее и заниматься долгосрочным планированием.

Впрочем, не деньги или количество квадратных метров в портфеле являются решающим фактором. По словам Романа Лукьянова, при выходе на региональный рынок важна команда и эффективность взаимодействия с властью. Компания сейчас представлена в 15 субъектах РФ, управленцев обычно привозит с собой или ищет на месте, а в Екатеринбурге легко подобрать квалифицированные кадры.

Надежность и доверие

Коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость - Урал" Артем Минаев считает главным конкурентным преимуществом в текущих условиях соблюдение сроков ввода. Люди прежде всего хотят надежности, а продукт проверяют на уместность.

Прибыль бизнеса сокращается из-за высокой ключевой ставки, но от обязательств по социальной инфраструктуре никто не отказывается, заверяют в мэрии.

- Последние 5-6 лет не было ни одного случая, чтобы кто-то сказал: давайте я что-то не завершу, не построю школу или детсад, раз экономика ухудшилась. Потому что каждый понимает: это в первую очередь повышает привлекательность его жилкомплексов, - подчеркивает Рустам Галямов. - Знаю, в некоторых крупных городах начали серьезно ограничивать выдачу разрешений на строительство: объем предложений уменьшился, что привело к удорожанию квадратного метра. Мы так делать точно не будем, для нас в приоритете - повышение качества жизни, а не маржа конкретной компании.

Потенциал столицы Урала далеко не исчерпан, хотя и сместился в сторону редевелопмента промзон и депрессивных районов

По мнению гендиректора компании "УГМК-Застройщик" Евгения Мордовина, сегодня отрасль работает в условиях отложенного спроса. Создаются новые семьи, рождаются малыши, стареют родители, но дорогие кредиты сдерживают возможности людей. Они копят и ждут. Возникшая пауза парадоксально играет на руку рынку, формируя нового потребителя.

- Когда человек несколько лет живет с мечтой о квартире, он покупает не импульсивно, а хирургически точно, выбирает среду, в которой семья проведет следующие 15-20 лет: локацию, инфраструктуру, планировку, управляющую компанию и прочее, - поясняет Мордовин. - Именно эта планка ожиданий заставляет развивать рынок даже внутри комфорт-класса, внедрять фишки, которые раньше встречались только в премиальном и бизнес-жилье. Так, сервисные лифты для курьеров и персонала в новых проектах появились из опыта управления отелями.

Местная изюминка

Уральские девелоперы в свою очередь выбирают две стратегии. Кто-то, как "Атомстройкомплекс", принципиально остается в домашнем регионе.

- Очень любим Екатеринбург, поэтому активно развиваем его инфраструктуру, беремся за проекты, на которые мало кто решается, возводим школы и музеи, реконструируем памятники архитектуры. Вторая причина: топ-менеджмент хочет создавать интересные объекты именно там, где будут жить и учиться дети сотрудников компании, - поясняет Даниил Кузнецов.

В "УГМК-Застройщик" считают, что потенциал столицы Урала далеко не исчерпан, хотя и сместился в сторону редевелопмента промзон и депрессивных районов. Тем не менее компания начала выходить в другие регионы - с туркомплексами.

- Это осознанный баланс между коммерческими целями и социальной миссией. Мы поняли, что научились создавать не просто квадратные метры, а точки притяжения, меняющие экономику территорий, - делится опытом Евгений Мордовин. - На Шерегеше горы, тайга и уникальный снег-пухляк долго соседствовали с дефицитом базовой инфраструктуры. Поселок вокруг горы Зеленой развивался хаотично, без мастер-плана. Более того, курорт воспринимался исключительно как место для сезонного катания на лыжах. Сегодня он трансформируется в полноценный круглогодичный турцентр с термальными комплексами, спа, ресторанами, караоке, экскурсиями.

В Шерегеш екатеринбуржцы принесли стандарты международного гостеприимства, компания одновременно выступает и девелопером, и отельером.

Другой сформированный навык при экспансии за пределы Урала - умение тонко чувствовать культурный код территории, деликатно сочетать его с современной архитектурой и новыми функциями.

- У каждой локации есть свой исторический контур, сложившиеся запросы населения, понимание внутриквартальных взаимодействий. Мы работаем еще в шести регионах и всегда начинаем с контекстного анализа, чтобы найти ту самую ценностную составляющую, - подчеркивает директор по девелопменту компании "Практика" Сергей Агарков.

Мнение

Вячеслав Трапезников, президент Гильдии строителей Урала:

- Мне как девелоперу конкуренты не нужны, но как житель города и руководитель профобъединения я отдаю себе отчет, что взрывной рост ввода жилья, его потребительских характеристик и отраслевых компетенций за последние 15 лет - прямой результат открытой политики администрации города. Я вхожу в жюри конкурса, который проводит Единый ресурс застройщиков и вижу, что ни Казань, ни Нижний Новгород, ни Краснодар, ни Хабаровск, ни Крым не демонстрируют такой уровень бенчмаркинга (от англ. benchmark - "эталон", "ориентир". - Прим. ред.), как в Екатеринбурге, что как раз является следствием конкуренции.