В Екатеринбурге в структуре спроса новостройки уступили лидерство вторичке

В 2026-2027 годах в сделках будут преобладать не новые, а уже обжитые квартиры не старше семи лет - такие прогнозы делают отраслевые эксперты. В отличие от новостроек, вторичный рынок минувшим летом чувствовал себя неплохо и оставался драйвером экономического оборота: при ужесточившихся условиях ипотеки больше шансов приобрести квартиру в строящейся многоэтажке у тех, кто расширяется по системе трейд-ин, то есть продает старое жилье и переезжает в более комфортное, привлекая кредит или накопления.

По данным агентства недвижимости "Этажи", в первом полугодии 2026-го в уральской столице было заключено 3434 договора, в том числе 2870 - купли-продажи объектов, остальные - аренды. Доля новостроек в общем объеме составила 29 процентов, "вторички" - 54.

- Здоровая картина - когда от 35 до 50 процентов сделок приходится на вторичный рынок, 30-40 - на первичный, остальное - на ИЖС и загородные проекты, - рассуждает основатель отделения агентства в Екатеринбурге Александр Бабушкин. - В 2022-2024 годах новостройки забирали до 70 процентов - это, конечно, перекос. Люди покупали, просто чтобы сохранить накопления, использовать семейную ипотеку. Плюс была довольно большая доля частных инвесторов, которым важно через два-три года вывести капитал, а как будут жить соседи, их вообще не интересует. Сейчас рынок стал "настоящим", осмысленным с точки зрения спроса. Причем приобрести готовое жилье у физлица можно дешевле, чем у девелопера в следующей строящейся секции.

Изменение потребительского спроса произошло по нескольким причинам: во-первых, в нестабильной экономической ситуации многие предпочитают уже через неделю после сделки въехать в готовую квартиру, а не ждать два-три года, пока дом сдадут. Во-вторых, ввод системы эскроу практически уничтожил гигантскую разницу в цене между этапом котлована и этапом ввода. В-третьих, ставка по рыночной ипотеке за год снизилась на 8,5 процента, то есть та стала более доступной, а разница в стоимости между новостройкой и относительно свежей "вторичкой" (не старше семи лет), как следует из аналитики ЦБ, составляет 9-18 процентов в зависимости от того, требуется ли ремонт.

- С учетом девелоперского бума в городе в последние пять лет интересных предложений достаточно много. Людям важно не просто услышать обещания застройщика, а внимательно осмотреть, пощупать свою мечту руками, оценить вид из окна и созданную вокруг инфраструктуру: обустройство двора, паркинг под домом, наличие в шаговой доступности школ и детсадов. Неплохо получить и дополнительное наполнение жилья в виде кухонной мебели или бытовой техники, - говорит старший бизнес-партнер агентства недвижимости Наталья Чулкова.

С учетом девелоперского бума в городе в последние пять лет интересных предложений достаточно много

За последние 12 месяцев цена квадратного метра на первичном рынке в Екатеринбурге поднялась на 7,9 процента, на вторичном - на 12, с начала года рост составил четыре и семь процентов соответственно. В июле объекты продавались в среднем по 142,5 тысячи рублей за квадратный метр. Заметнее всех подорожали однокомнатные квартиры - до 160,8 тысячи рублей за квадрат, "двушки" уходили новым хозяевам по 138,9 тысячи, "трешки" - по 129 тысяч за квадрат.

По информации Уральской палаты недвижимости (УПН), средний срок экспозиции квартиры в Екатеринбурге сейчас составляет около четырех месяцев, но многие объекты при взвешенном подходе к ценообразованию реализуют за один-два. Среднемесячный дисконт достигает трех-четырех процентов. Если текущая цена адекватна, то итоговая отличается не более чем на пять процентов. Правда, путь от выставления лота до подписания договора купли-продажи может и растянуться.

По словам руководителя аналитической службы УПН Михаила Хорькова, в сегменте "вторички" по-прежнему достаточно много статистов - собственников, не оказывающих реального влияния на оборот. Их тактика - выставить имущество дороже конкурентов и посмотреть, что будет, - оправданна на растущем, но не на стагнирующем рынке.

- Обычно завышенную стоимость объясняют преимуществами объекта, которые очевидны владельцу, но не покупателю. Через один-три месяца приходит осознание, что надо снижать планку, и лишь после этого начинаются просмотры, - подчеркивает Михаил Хорьков. - Сделки заключает тот, кто готов к поиску разумного баланса между собственными желаниями и возможностями реального потребителя.