Екатеринбург нуждается в промышленных площадках нового формата

Администрация Екатеринбурга готова создать 5-7 бизнес-парков площадью 10-30 гектаров каждый в формате лайт-индастриал. Так называют многофункциональные комплексы, совмещающие на одной площадке производственные, складские, офисные пространства и выставочную зону. Власти даже согласны запустить пилотный проект с помощью механизма муниципально-частного партнерства (МЧП), однако реализовать его реально лишь на неразграниченных землях, поскольку у самого города свободных участков промназначения не осталось.

- Мы слышим от предпринимателей, что производственных площадок не хватает, при этом не все существующие используются эффективно, например, промзона бывшего радиозавода - федеральное имущество. Просим область и агентство по привлечению инвестиций помочь с подбором участков неразграниченной собственности: город готов брать их в управление, а в дальнейшем передавать бизнесу для создания индустриальных парков в рамках МЧП, сохраняя за собой право определять политику развития территории, - рассуждает директор департамента промышленной и инвестиционной политики горадминистрации Евгений Копелян.

Надо признать: деиндустриализации Екатеринбург подвергся не вчера. Если в Свердловске промышленность занимала до 40 процентов площади, то в 1990-е от так называемого "серого пояса" начали избавляться, а в 2007-м приняли программу выноса производств за черту города. За семь лет переехали 18 предприятий, до 2025 года к ним должны были присоединиться еще 28. Журналисты со стажем хорошо помнят, как местные чиновники гордились сменой имиджа: в центральных районах мегаполиса вместо дымящих труб взметнулись ввысь небоскребы. Однако время показало, что постиндустриальная экономика не способна обеспечить технологический суверенитет, у торговли и сферы услуг есть предел насыщения, а новоселам даже элитных жилых комплексов надо где-то трудиться.

Более того, исследование Института экономики УрО РАН подтвердило: доходность индустриальной застройки в четыре раза выше, чем жилой, при средней плотности работающих 130 человек на гектар.

- Промышленность обеспечивает поступления в консолидированный бюджет Свердловской области налога на имущество физлиц (НДФЛ), земельного налога, налогов на имущество организаций и прибыль. А жилье - это НДФЛ, налоги от управления территорией и коммерческой недвижимости на первых этажах, - уточняет Копелян. - Мы всегда интуитивно чувствовали разницу, и расчеты это подтвердили. Для примера взяли участок на Уралмаше на углу улицы Машиностроителей и проспекта Космонавтов, где планируется редевелопмент индустриальной зоны площадью 1,5 гектара.

Время показало: постиндустриальная экономика не способна обеспечить техсуверенитет, у торговли и сферы услуг есть предел насыщения, а новоселам надо где-то трудиться

Когда утверждали генплан развития Екатеринбурга до 2045 года, многим промышленным землям придали смешанный статус, а сегодня собственники принимают решения о том, что там будет, руководствуясь в основном маржинальностью. На рынке многоквартирных домов она снижается, но инвесторы все равно не спешат переориентироваться на производственные объекты - они окупаются дольше.

- Должен быть баланс между жилой и промышленной застройкой. Дело не во вкусе или архитектурных предпочтениях, а в экономической целесообразности. Если мы сегодня лишаемся промплощадок, то через 10-15 лет можем утратить много других цепочек. В частности, молодежи просто негде будет работать, а у нас большая часть колледжей и вузов изначально заточена под инженерное образование, - подчеркивает Евгений Копелян. - Также встает тема локализации производств. Минпромторг РФ ставит такую задачу, например, по автомобильной электронике. На фоне сокращения инфраструктуры мы рискуем потерять не только налоги, но и присутствие города на промышленной карте страны.

По словам замминистра экономики, инвестиций и территориального развития Свердловской области Михаила Васильева, в прошлом году 40 процентов всех инвестиций в регионе пришлись на операции с недвижимостью. Это сопоставимо с вложениями в машины и оборудование, но в данную сумму входят и средства на ремонт и модернизацию мощностей. А покупка земли свидетельствует об открытии новых производств или активном развитии прежних. На инвесткарте региона размещено свыше тысячи предложений, вот только участков, обеспеченных необходимыми энергоресурсами и подъездными путями, тем более вблизи областного центра, намного меньше. Земля в районе ЕКАД стоит уже порядка 40 миллионов рублей за гектар, площадка "Уктус" особой экономической зоны "Титановая долина" практически заполнена, а ресурсов восьми действующих индустриальных парков из реестра Минпромторга РФ для покрытия растущего спроса недостаточно.

Лайт-индастриал - это своего рода баланс между скоростью реализации проекта с использованием быстровозводимых конструкций, высокой доходностью (ставки аренды опережают инфляцию) и защитой капитала, уверены эксперты. На первом этапе интерес к такой недвижимости во многом обуславливался стремительным развитием маркетплейсов. Сейчас же многие предприниматели задумались о разворачивании там обрабатывающих производств нового типа, которые не шумят и не выбрасывают вредные вещества в атмосферу. Власти рассматривают несколько инструментов для стимулирования бизнеса: от включения объектов лайт-индастриал в механизм комплексного развития территорий по примеру Москвы до инициирования корректировки условий субсидирования строительства индустриальных парков (пока федеральные меры поддержки не распространяются на муниципальный уровень, если проект реализуется по концессии или в рамках МЧП).

За счет организации современных промзон в пешей доступности от жилых кварталов снимается проблема маятниковой миграции

Одна из возможных проблем развития промпарков - слабая транспортная доступность. Сегодня ее обеспечивает личный или арендованный работодателями автотранспорт, но высококвалифицированные кадры отказываются ежедневно ездить на смену в удаленные районы на своих машинах, особенно на фоне топливного кризиса. Управленцы индустриального парка "ЕКАД: Южный" предложили запустить по кольцевой дороге автобусные маршруты, однако это потребует координации усилий регионального минтранса, муниципалитета и частных инвесторов, а также смягчения правил. Некоторые из них в промзоне выглядят по-настоящему абсурдно: так, помимо монтажа остановок они требуют прокладывать… велосипедные дорожки.

Жизнеспособен ли многоэтажный бизнес-парк внутри города? Вполне, уверена вице-президент корпорации "Маяк" Марина Сухановская. Такому проекту нужно в пять-шесть раз меньше земли, чем обычным ангарам, при этом на высоких этажах допустимо размещать и тяжелые станки: если о планах производства известно заранее, конструкцию перекрытий усиливают локально. Гибкость подхода обеспечивает конфигурация по типу "лего" и вертикальная инженерная независимая инфраструктура: грузовые лифты в разных частях здания, дебаркадеры, централизованная приточно-вытяжная вентиляция, крышная котельная и т. п.

Фото: Инфографика "РГ" /Елена Мардер/Наталия Тихонова

Самое главное - за счет организации современных промзон в пешей доступности от жилых кварталов снимается проблема маятниковой миграции, а сами объекты быстро привлекают арендаторов, создающих комфортную среду для производственного ядра: фитнес-центры, сетевые магазины и кафе.

- Доходность индустриальной недвижимости складывается не только из стоимости квадратного метра и рентной ставки, но и капитализации, перекрывающей инфляцию. У нас она составляет около 30 процентов годовых - банкам софинансировать такие стройки тоже интересно, - делится опытом Сухановская.

Тем временем

Индустриальный парк "Космос" в Екатеринбурге возведут частные инвесторы. Общая площадь территории составляет 16 гектаров, четыре из них отведены под технопарк и фабрику микрочипов "Карат" - эти проекты реализуют за счет бюджета, остальное же пригласили осваивать девелоперов с опытом создания и брокериджа промышленной недвижимости. "Участок сложный, с перепадом высот до восьми метров, строить там одноэтажные здания не вариант, только многоэтажки: квадратный метр получается дешевле, а эффективность использования в целом выше", - говорит заместитель гендиректора Корпорации развития Среднего Урала Илья Пачкай.