В России предложили бесплатно предоставлять участки под ИЖС. Как это скажется на рынке земли - обзор "РГ"
Бесплатно получить участок под строительство собственного дома, вероятно, смогут вскоре россияне. Это одна из мер поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которая сейчас обсуждается в правительстве. Пока эта идея никак не повлияла на рынок земли и повлияет ли, считают эксперты - зависит от конкретных деталей программы, которые пока неизвестны.
В правительстве готовят новые меры поддержки ИЖС, рассказывал недавно вице-премьер Марат Хуснуллин. В частности, обсуждается такая мера поддержки как бесплатное предоставление людям земельного участка - с условием, что за три года человек построит на нем дом.
В целом для государства, для развития территорий идея бесплатно предоставлять участки под строительство - великолепная, считает член Общественного совета при Росреестре, начальник отдела направления "Загородная недвижимость" "ИНКОМ-Недвижимость" Татьяна Максимова. В стране много земли, и чем больше будет земли освоенной - тем лучше.
У идеи бесплатного предоставления земли - очень крепкая историческая база, добавляет руководитель проекта "Мой гектар" Денис Бучельников. В советское время миллионы семей получили свои четыре или шесть соток. Тогда это воспринималось прежде всего как возможность выращивать продукты и иметь дачу, но спустя десятилетия мы видим гораздо больший эффект. На этих участках появились дома, сформировались целые поселения, земля стала семейным активом, который передается детям и внукам. Сегодня вопросы СНТ так или иначе затрагивают около 60 миллионов россиян. То есть один раз предоставленная человеку земля способна работать на семью несколько поколений.
В 2016 году эту модель продолжила федеральная программа "Дальневосточный гектар": гражданам предоставили возможность получить до одного гектара для строительства дома, ведения хозяйства или бизнеса. Обсуждаемая мера развивает тот же подход, но применительно к ИЖС. Если гражданам будут предлагать участки с понятным статусом, дорогами и базовой инфраструктурой, мера сможет реально увеличить объем частного строительства. Если человеку не придется тратить деньги на покупку земли, он сможет направить их на дом, коммуникации и благоустройство, говорит Бучельников. Доля земли в стоимости домовладения составляет около 20-30%, хотя сильно зависит от региона, площади и качества участка.
Если новый механизм построят по похожему принципу, он увеличит число людей, которые строят собственные дома, и поддержит спрос на стройматериалы, подрядчиков и инженерные работы, говорит гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич.
Означает ли это, что рынок земли под индивидуальное жилищное строительство встанет на паузу? Зачем покупать землю для себя или в качестве инвестиций, если ее можно получить бесплатно? Но эксперты считают, что куплю-продажу участков это не остановит.
Ценность земли определяет прежде всего локация: расстояние до города, дороги, электричество, газ, социальная и коммерческая инфраструктура, говорит Шинкевич. Если бесплатные участки выделят на удаленных территориях без коммуникаций, они практически не будут конкурировать с ликвидными участками возле крупных городов. Необходимость прокладывать коммуникации, подъездные дороги могут превратить строительство дома на бесплатной земле в достаточно дорогой проект. Программа в этом случае способна будет повлиять разве что на рынок недорогих участков на периферии. Реакция рынка проявится, мы увидим после того, как появится перечень территорий и станет понятен масштаб программы. Пока объявление о такой инициативе на рынок никак не повлияло, покупатели и инвесторы продолжают действовать в прежних условиях.
Инициатива интересная, но несколько утопическая, считает вице-президент "Российской гильдии риэлторов" Владимир Каплинский. Реализовать ее будет трудоемко и финансово затратно. Для выделения участков под ИЖС муниципалитеты должны закладывать в свои бюджеты затраты на оформление таких участков, геодезические работы, постановку их на кадастровый учет. Они должны проводить туда дороги, электрические сети, возможно, делать газификацию. И это огромные затраты для муниципалитета. Денег на исполнение закона у них просто не найдется, считает Каплинский. Вряд ли они будут выделены и из федерального бюджета. Хорошие участки с транспортной доступностью, проведенными сетями всегда, даже в случае бесплатного выделения земли, останутся в цене, уверен эксперт. А участки, которые находятся просто в лесу или поле, без инфраструктуры - они и сейчас недороги и никому не нужны.
Второй вопрос, отмечает Каплинский - организация контроля за получателями участков. Часть людей не построит дом в течение трех лет - что тогда должны делать органы власти, какой механизм изъятия участка, кто за это будет отвечать? Это дополнительные временные и денежные затраты, которые тоже нужно будет закладывать в бюджет. А если человек не смог построить дом в срок из-за того, что просто не смог подъехать туда? Остается много вопросов, отмечает эксперт.
Вряд ли можно ожидать массового ухода инвесторов с рынка земельных участков, считает Бучельников. Скорее, изменится сам подход к инвестициям: менее привлекательными могут стать проекты, основанные только на перепродаже необустроенной земли. При этом участки с подготовленной документацией, подъездными дорогами, инженерными сетями и понятной концепцией развития, напротив, могут стать более востребованными. Их ценность формируется не только стоимостью земли, но и результатом работы по ее подготовке.
При разработке новой меры поддержки ИЖС стоит учитывать и площадь участков, считает эксперт. Одним из факторов привлекательности "Дальневосточного гектара", несмотря на удаленность территорий, стал размер предоставляемого участка. Человек получает пространство не только для дома, но и для сада, хозяйства, отдыха или собственного дела. Интерес россиян также смещается в сторону более просторных участков. Именно простор делает формат загородной жизни более привлекательным для семьи.
При этом, по мнению Максимовой, сейчас не так много желающих именно строить дом - это хлопотно и дорого, требует много затрат личного времени. Большинство покупателей хотят приобрести не просто землю, а готовый дом, желательно с ремонтом - чтобы можно было сразу вселиться после покупки.
Между прочим, идея бесплатного предоставления земли прорабатывается не только в России. Как сообщал ДОМ.РФ, аналогичная инициатива есть в Ираке. Стране нужно расселить около 4 млн человек, которые сейчас проживают в трущобах, для этого, с учетом роста населения, надо вводить не менее 200 тыс. новых домов в год. Поэтому в стране предполагается раздать гражданам 1 млн земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.