Дагестан и КБР попали в аутсайдеры по нереализованным квартирам в новостройках

Сразу в двух регионах СКФО - Дагестане и Кабардино-Балкарии - зафиксировали самую низкую распроданность первичного жилья среди всех регионов России с объемом строящегося жилья более миллиона квадратных метров. До сдачи здесь продается лишь каждая четвертая квартира. При этом в среднем по стране этот показатель достигает 60-80 процентов.

Масштабное исследование на рынке жилья провели недавно аналитики "Дом.рф". По данным финансового института, в Дагестане распроданность "первички" составила всего 22 процента, в Кабардино-Балкарии - 26. Похожая ситуация и в других республиках Северного Кавказа - Чечне, Ингушетии и Карачаево-Черкесии. Для сравнения: в соседнем Ставропольском крае данный показатель составляет 77 процентов, а наибольшая распроданность жилья зафиксирована в новостройках Нижегородской области - 95,4 процента, Санкт-Петербурга - 93,3 и Москвы - 91,7.

По мнению экспертов, в субъектах с изначально более низкой распроданностью слабый спрос повышает риски для самих застройщиков, особенно если объем нового предложения продолжит расти.

Ситуация, при которой строящееся жилье в Дагестане и Кабардино-Балкарии находит покупателя заметно хуже, чем планировалось, объясняется прежде всего разрывом между стоимостью квадратного метра, разогнанной за последние годы, и реальной платежеспособностью населения, считает профессор Российского университета транспорта, доктор экономических наук Надежда Капустина.

- После сворачивания массовой льготной ипотеки и при нынешних рыночных ипотечных ставках потребители попросту не могут позволить себе покупку нового жилья. В республиках Северного Кавказа доля серых доходов традиционно высока, что дополнительно затрудняет получение банковского кредита даже теми семьями, чьих фактических заработков вполне достаточно для покупки жилья, - отметила Капустина.

Как яркий пример этих слов - ситуация в столице Дагестана. Несмотря на то что в существующих новостройках Махачкалы имеется в наличии большое количество нереализованных квартир, в городе продолжают строиться новые жилые комплексы.

Недавно мэрия анонсировала новый проект комплексного развития территории - жилой район "Солнечный". Его площадь составит 98 гектаров, многоэтажный микрорайон может вместить порядка 40 тысяч человек. Вот только кто эти люди, если другое жилье стоит на рынке месяцами?

Ранее было принято решение о застройке микрорайона "Лазурный берег" площадью более 230 гектаров. Федеральные земли уже переданы в ведение Дагестана, проект прошел необходимые согласования на всех уровнях.

Другая площадка размером более 420 тысяч квадратных метров расположена в микрорайоне "Ипподром". Этот участок находится возле оживленной трассы Махачкала - Каспийск. Местные жители уже высказывают опасения, что новый многоэтажный комплекс создаст огромные пробки в части республиканской столицы. Кроме того, в этой части города катастрофически не хватает школ, детских садов, поликлиник, а приток тысяч жителей повысит и так большую нагрузку на социальные учреждения.

Есть и другой нюанс. В марте нынешнего года глава государства дал поручение проработать вопрос строительства Ледовой арены во время встречи с бывшим тогда главой республики Сергеем Меликовым. Возведение большого спорткомплекса предполагается на этом же участке, что может дать дополнительную нагрузку на существующую инфраструктуру.

Как же объяснить ситуацию, когда продажи квартир фактически не идут, но застройщики продолжают создавать новые проекты? Профессор кафедры экономики промышленности Российского экономического университета имени Плеханова Наталья Фоменко так прокомментировала подобную "нестыковку".

Инфографика "РГ"/ Александр Ананьев

- Парадокс, когда продажи буксуют, а девелоперы тем не менее анонсируют все новые масштабные проекты, лишь на первый взгляд выглядит противоречием, - пояснила Фоменко. - К примеру, в Махачкале заявлены вплоть до целых микрорайонов на десятки тысяч жителей. Застройщик, работающий через эскроу-счета, финансирует стройку банковскими деньгами и рассчитывает не на сегодняшний спрос, а на горизонт в три-пять лет, ожидая как снижения ключевой ставки, так и продолжения демографического роста. Последним Дагестан выгодно отличается от большинства российских регионов. Земельные участки и разрешительная документация приобретаются заранее. Остановка проектов означала бы для компаний куда большие потери, нежели продолжение работы на слабом рынке.

Профессор отметила, что в любом случае определенная доля риска очевидна. Ведь если стоимость заимствований останется высокой дольше, чем закладывают финансовые модели девелоперов, регион может столкнуться с затовариванием и заморозкой отдельных строек.

Но тут имеется и другая сторона. В результате у властей республики появляется редкая возможность договариваться с бизнесом о выкупе нераспроданных квартир под социальные программы. К ним относится расселение аварийного фонда, жилье для бюджетников, детей-сирот, рыночная слабость превращается в инструмент решения давно назревших задач.

Остается посмотреть, в какую сторону качнется ситуация в ближайшее время на рынке новостроек...