Деньги частных инвесторов ждут на рынке коммерческой недвижимости

Российский рынок коммерческой недвижимости в 2026 году переживает уникальную ситуацию, когда ни один его сегмент не является безусловным лидером. К проблемам и трудностям минувших лет добавились новые вызовы. "Везде немножко штормит", - говорят специалисты. Однако это заставляет участников рынка проявлять гибкость и креативность, искать новые концепции и источники инвестиций. Одним из них могут стать частные инвесторы, для которых банковские депозиты становятся менее привлекательными.

Сегодняшнее положение дел на рынке, с одной стороны, характеризуется сокращением притока денег в строительство. В то же время это снижение выглядит пугающим только на фоне тех цифр, которые были в предыдущие 2-3 года по отдельным сегментам рынка.

- Абсолютный уровень инвестиций по-прежнему остается довольно существенным, и прогнозы по рынку сдержанно оптимистичны, - отмечает вице-президент НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов" (РГУД) Айрат Гиззатуллин.

Эта двойственность отражается и в оценках девелоперов, которые варьируются от глубокого пессимизма до зачастую необоснованного оптимизма. Объективную картину и основу для серьезного прогноза может дать только детальный расклад по отдельным секторам.

Его представил участникам петербургского саммита РГУД руководитель отдела консультаций по недвижимости Группы компаний Б1 Илья Сухарников.

По его мнению, драматические события, прецедентов которым не было, переживает в этом году рынок складской недвижимости. Еще в первом полугодии 2026 года он показывал уверенный рост.

- Объемы, которые забирали онлайн-ретейлеры с рынка, были настолько огромными, что девелоперы очень активно начали инвестировать в расширение площадей, - пояснил эксперт.

В Московской и Ленинградской областях объемы предложения складов классов А и В за январь - июнь увеличились соответственно на 13 и 17 процентов; новое строительство таких складов выросло почти на треть в Москве и Подмосковье и в два раза - в Санкт-Петербурге и Ленобласти. К концу года ожидался профицит логистических площадей, а ставки аренды заранее пошли вниз.

Но уже с середины июля склады крупнейших российских ретейлеров стали объектами террористических атак БПЛА. Часть площадей была уничтожена, другая - временно выведена из строя. Эти события уже отразились на спросе и окажут влияние на ставки. К ищущим новые склады маркетплейсам добавились их селлеры, которые решили самостоятельно хранить свой товар. Новыми драйверами логистического рынка могут стать проекты в Сибири и на Дальнем Востоке - через них идет растущий товарооборот с азиатскими странами.

Непростые времена переживает и гостинично-туристический сегмент, который несколько лет был локомотивом отрасли благодаря развитию внутреннего туризма и доступности льготных программ банковского финансирования. Однако в последнее время гостиничный бизнес столкнулся с ростом себестоимости своих услуг, на который наложилось торможение спроса. Средняя заполняемость номеров в целом по стране снизилась примерно на 10 процентов. Пока она обеспечивает окупаемость инвестиций, но банки уже забеспокоились. Поэтому финансирование новых отельных проектов может стать менее доступным, и многие девелоперы начинают переключаться на "частников".

Например, в рамках 214-го ФЗ ("Об участии в долевом строительстве...") средства привлекаются для возведения апартаментов, которые потом передаются в управление оператору и функционируют уже как гостиничный объект. Причем даже проекты, успевшие получить льготные кредиты, корректируют свою финансовую модель в пользу привлечения дополнительных источников инвестиций.

- Возврат средств частных инвесторов определяется денежными потоками, которые генерирует объект, а не жестко зафиксированными процентными ставками банков, которые зависят еще и от ключевой ставки. Поэтому мы видим сейчас довольно активный рост апарт-объектов, - объясняет Сухарников.

Для торговой недвижимости главным вызовом остается экспансия онлайн-торговли и падение посещаемости ТЦ. Строительство новых торговых площадей за первое полугодие в Москве сократилось на 48 процентов, в Петербурге - на 78 процентов к уровням прошлого года. Девелоперы и собственники торговых центров сегодня заняты поиском и выстраиванием новой модели бизнеса, чтобы обеспечить приемлемые показатели и обслуживать кредиты. И в целом у них это получается: массового закрытия ТЦ не происходит. А на фоне проблем маркетплейсов офлайн-торговля может даже улучшить свои показатели.

В сегменте офисной недвижимости ситуация выглядит наиболее спокойной. В Московском регионе объем предложения за полугодие вырос на восемь процентов, в Петербургском - на четыре. Доля доступных офисных площадей увеличилась на семь и пять с половиной процентов соответственно. Хотя и здесь есть нюансы. Например, объем сделок аренды и купли-продажи офисов в столичном регионе сократился на 22 процента, но средняя ставка аренды выросла на целых 28 процентов, до 40-50 тысяч рублей за один квадратный метр офиса в год. На берегах Невы объем сделок вырос на символический процент, а ставка аренды пошла вниз на два пункта и составила к июлю 2026 года 35-42 тысячи рублей за "квадрат".

Объем ввода офисов в Петербурге, по сравнению с Москвой, где строятся штаб-квартиры крупнейших корпораций, ниже в десятки раз. Но большинство таких площадей не выходят в свободный оборот - они "для своих". И если "оставить их за скобками", аналитики видят в Северной столице все возможности для роста.

- Петербург всегда был рынком непростым. Здесь нужно очень аккуратно действовать. Потому что во многих сегментах - и в офисном, и в жилом, и в ритейле - мы видим, что можно ошибиться с проектами, не выйти на хорошую рентабельность. А можно, если грамотно все распланировать, достигнуть очень хороших показателей, - говорит Сухарников.

Для того чтобы средства физических лиц, малого и среднего бизнеса "потекли" в коммерческую недвижимость, девелоперам мало просто ждать дальнейшего снижения ключевой ставки и процентов по депозитам, отмечают аналитики. Просто так деньги из банков в "недвижку" люди не понесут, потому что частные инвесторы хотят от своих вложений доходности не меньше, чем от вкладов, но не готовы к высоким рискам. Те, кто сумеет предложить массе "частников" наиболее приемлемые условия, станут меньше зависеть от кредитных организаций и получат серьезное преимущество перед конкурентами. Ведь выйти из шторма гораздо легче, если навалиться на весла всем вместе.