Суд: Вспомогательные постройки на участке нельзя выделить отдельно и передать другому хозяину

Первый кассационный суд общей юрисдикции сделал крайне важное разъяснение: вспомогательные постройки, в том числе гаражи, признаются составной частью дома. Это значит, что их нельзя выделить отдельно и передать другому хозяину.

Отделить гараж от дома попыталась жительница Курска, гражданка Д. Когда-то она была полновластной хозяйкой и в доме, и в гараже, и во всех постройках. Но пять лет назад она подарила участок вместе с домом родственнику. Прошло несколько лет, и отношения в семье испортились. Почему - история умалчивает.

Когда родственник стал хуже чужого человека, женщина попыталась забрать подарок назад. Однако суд отказал в признании договора дарения недействительным.

Как пояснила "РГ" - Неделе член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова, Гражданский кодекс предусматривает отмену дарения лишь в нескольких случаях. Допустим, если одаряемый причинил дарителю телесные повреждения. Или если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты, и т.п.

Обида на родственника, разочарование, горькое сожаление о щедром шаге в список причин для отмены дарения не входят.

Поэтому женщина решила зайти с другой стороны и потребовала вернуть ей право распоряжаться хотя бы в гараже. Она подала новый иск, в котором горячо настаивала, мол, гараж является самостоятельным объектом недвижимости, на который право собственности не оформлено.

"Данный гараж не указан в договоре дарения от 26 августа 2021 г., переход права собственности на него на ответчика не зарегистрирован, он не следует судьбе жилого дома и земельного участка", - цитирует суд в своем определении аргументы истицы.

Нельзя подарить дачу по частям, мол, дом забирайте, а гараж нет

Иными словами, гараж отдельно она не дарила. Речь шла только о доме. А раз так, то, дескать, надо бы его забрать обратно.

Суд с такой логикой не согласился. "Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что спорный гараж входит в состав жилого дома и, как его составная часть, охватывается предметом договора дарения, - рассказывают в пресс-службе Первого кассационного суда общей юрисдикции. - Поскольку право на гараж вместе с домом перешло к одаряемому по договору дарения, за ответчиком было зарегистрировано право собственности на жилой дом, включая гараж в его составе".

Кассационным судом отмечено, что при наличии жилого дома предназначенные для его обслуживания вспомогательные строения и сооружения (сараи, гаражи, бани, заборы и т.п.) признаются составной частью жилого дома и следуют его судьбе как главной вещи. Таким образом, ни уборную, ни гараж, ни баню нельзя продать или подарить отдельно от дома. Кассационный суд оставил судебные акты нижестоящих инстанций без изменения: было установлено, что нежилое строение - гараж выполняет вспомогательную (обслуживающую) функцию по отношению к жилому дому.

Решение

Суд не допустил перевода сенокоса в дачные сотки

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции разъяснил, что покупатель сельхозземель должен понимать: на таких землях надо работать. Использовать их как дачи закон не разрешает.

В данном деле в суд обратилась жительница Республики Алтай, гражданка Б. Ей принадлежит участок площадью 1281 кв. м, предназначенный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. На участке расположены сельскохозяйственные угодья - сенокосы.

Б. обратилась в Межмуниципальный отдел Росреестра с заявлением об изменении вида разрешенного использования на "ведение садоводства". В ответ ведомство вынесло уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета, указав, что земельный участок не включен в границы населенного пункта, в отношении него не проводится зонирование, и не принималось решение о переводе из категории сельхозназначения в земли населенных пунктов.

Женщина с таким решением не смирилась и пошла в суд. Но и там ей отказали.

В частности, Чемальский районный суд Республики Алтай, рассматривавший дело в первой инстанции, указал, что изменение ВРИ земельного участка выведет его из-под режима специального правового регулирования, установленного в отношении оборота земель сельскохозяйственного назначения, что возможно только после перевода земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию. Вышестоящие суды это решение поддержали.

"Суд кассационной инстанции обратил внимание на то, что покупатель земельного участка, содержащего сельскохозяйственные угодья - сенокосы, должен осознавать возможность его использования в соответствии с требованиями закона по действующему ВРИ: "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства", - рассказывают в пресс-службе Восьмого кассационного суда общей юрисдикции. - Изменение ВРИ земельного участка тем способом, которым это желает сделать административный истец, невозможно в силу закона".

Компетентно

Нельзя снести свою часть общего дома без разрешения соседей

Руководитель практики Бюро адвокатов "Де-юре" Елена Тимошенко рассказала "РГ-неделе" о важном правиле: если вам принадлежит часть дома, вы не можете ее снести без разрешения соседей.

"В ситуации, когда дом находится в долевой собственности, ваша "часть" не является полностью изолированным объектом. Снос даже своей части, скорее всего, затронет общие конструкции (стены, крышу, фундамент, коммуникации)", - рассказала она.

Поэтому разрешение на снос нужно, и его отсутствие может привести к серьезным последствиям.

При этом необходимо согласие всех собственников. Допустим, если у дома три хозяина, то проголосовать вдвоем за снос его части и оформить "решение" будет недостаточно. Такой вопрос надо решать только единогласно.

"По закону, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, - говорит Елена Тимошенко. - Снос части дома без согласия другого сособственника является нарушением его прав".

Также, по ее словам, потребуется техническая документация. "Снос объекта капитального строительства (а частный дом - это он и есть) требует подготовки проекта организации работ по сносу, - говорит она. - В проекте должны быть учтены меры по обеспечению сохранности смежных частей дома". Ответственность за снос своей части дома может наступить в том случае, ваши действия причинили вред имуществу соседа, подчеркнула собеседник "РГ-недели". Допустим, если вы снесли свой угол и у соседа тоже все стало разваливаться, то ремонт будет за ваш счет.