В новой квартире холодно и сыро? Верховный суд разъяснил, в какой срок можно можно предъявить иск застройщику

Жалобы новоселов на недостатки купленной квартиры встречаются гораздо чаще, чем хотелось бы. Юристы утверждают, что подобных исков в отечественных судах немало. Поэтому разъяснение, которое сделал Верховный суд, изучив детали похожего спора, важны многим новоселам, столкнувшимся с недоделками в купленном жилье.

Совсем недавно ВС РФ пересмотрел спор о расторжении договора купли-продажи квартиры, возмещении убытков и взыскании неустойки в связи с серьезными недостатками этого жилья. Сам спор возник в Кемерове. Там в 2013 году был построен многоквартирный дом. В том же году квартиру у застройщика приобрела организация-инвестор, а спустя еще полгода продала фигурирующую в споре квартиру людям, которые в итоге пошли в суд.

Новое жилье оказалось очень некомфортным - холодным и сырым. Несколько ремонтов не улучшили ситуацию. Фактически хозяева жилья пользовались всего одной - самой теплой - комнатой во всей своей квартире. В 2016 и 2019 годах покупатели направили застройщику несколько претензий по поводу тонких стен, но толку не было.

Позднее - уже в арбитраже - застройщик сам выиграл спор с генподрядчиком, который строил этот дом, о дефектах, допущенных в ходе строительства.

В рамках того арбитражного дела была назначена экспертиза. И она установила, что при постройке были использованы некачественные материалы - стеновые панели были гораздо тоньше, чем это предписано проектной документацией и требованиями СНИП, ГОСТ и ТУ. Поэтому панели треснули. Решением арбитража еще в 2022 году было установлено, что эти дефекты "носят неустранимый характер".

Летом 2023 года хозяева квартиры предъявили иск застройщику, но областной и кассационный суды отказали людям с формулировкой "пропуска срока исковой давности".

Спор первым заметил портал "Гарант.РУ".

Срок службы современных домов - от 50 до 80 лет, в зависимости от материала, из которого они построены - кирпич, панели, блоки, монолит...

Местные суды решили, что по закону "О защите прав потребителей" срок обращения в суд составляет в этом случае 10 лет. Но и этот срок был все равно пропущен. Ведь акт приема-передачи квартиры первому покупателю - инвестору подписали в мае 2013 года, а иск предъявлен в июле 2023 года.

Но Верховный суд РФ отправил это дело на пересмотр. Вот его аргументы.

Первое. По общему правилу начало течения срока определено моментом, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права. Несмотря на наличие претензий у хозяев к качеству строительства, только решением Арбитражного суда был установлен существенный недостаток дома. До этого ни хозяева, ни застройщик не знали, что недостатки неустранимы.

Второе. Начало течения срока исковой давности необходимо исчислять с момента передачи квартиры истцам.

Третье. По Закону о защите прав потребителей в случае выявления существенных недостатков товара потребитель может предъявить изготовителю требование об их безвозмездном устранении, если докажет, что они возникли до передачи товара. На объект долевого участия - квартиру - срок службы не устанавливается, так как он установлен на весь многоквартирный дом. Каждый дом имеет свой срок службы. Срок службы современных домов варьируется от 50 до 80 лет, в зависимости от материала - панельные дома, блочные, кирпичная кладка, монолит и т. д.

Вывод - ВС признал возможность предъявления исков о существенных недостатках домов в пределах именно срока их службы, который многократно превышает срок 10 лет, установленный Законом о защите прав потребителей.

Определение Верховного суда РФ N 81-КГ26-5-К8