На Урале за реставрацию зданий-памятников инвесторам предложат участки без торгов

В Свердловской области бизнесу, который возьмется за восстановление объектов культурного наследия (ОКН), без аукциона выделят участок в другом месте, предоставив возможность перекрыть расходы на памятник более выгодным коммерческим проектом - допустим, строительством многоквартирника или складского терминала. Соответствующие изменения внесены в закон об особенностях регулирования земельных отношений.

По словам замначальника областного управления госохраны ОКН Юлии Бердюгиной, список исторических зданий, которые планируется таким образом вовлечь в оборот, уже начали формировать. Он будет доступен на сайте надзорного органа, а также порталах министерства по управлению госимуществом и минэка региона.

- Интерес со стороны предпринимателей есть. Когда пойдут пилоты, станет ясно: механизм работает или надо что-то подкорректировать, - отметила эксперт.

Похожий опыт в России есть: такой инструмент используется, к примеру, в Нижегородской области, где бизнес получает землю без торгов при условии, что примет на себя обязательства по ремонту, реставрации или приспособлению ОКН под современное использование. Можно сказать, усадьба в обмен на многоэтажный ЖК, причем стоимость восстановительных работ должна быть не меньше рыночной цены участка.

Принципиальный момент: и на Волге, и на Урале инвестору предлагают вложиться в государственную или муниципальную собственность, и этот статус у здания сохранится. Что там разместят после, решат власти - возможно, это будет социальное или культурное учреждение.

Объем вложений может вырасти кратно, если при передаче недвижимости в частную собственность сократить предмет охраны

- Схема выгодная, - рассуждает директор "Центра недвижимости "МАН" Николай Савин. - Памятников площадью две-три тысячи квадратных метров мало, в основном они по 200-400. В среднем реконструкция стоит 150 тысяч рублей за квадрат без отделки, если это не руины. Итого 30-50 миллионов рублей. При этом гектар в центре города очень дорог, иногда 20-30 соток торгуются по 30-40 миллионов рублей за право аренды на четыре-пять лет. А порой и до 90 миллионов доходит.

Город тоже выиграет: он получит отреставрированный памятник, который можно использовать, а впоследствии - налоги на землю и имущество от инвесторов.

В Свердловской области в реестре памятников культурного и археологического наследия числятся свыше 1,7 тысячи объектов. Только Екатеринбурге в так называемом "утюге" (в границах улиц Московской-Челюскинцев-Восточной-Ткачей-Фурманова) сосредоточено 794 старинных особняка. За последние десять лет удалось продать лишь 28: инвесторы вложили в их реставрацию и реконструкцию 2,5 миллиарда рублей. Как считают в деловой среде, цифра может вырасти кратно, если при передаче недвижимости в частную собственность сократить предмет охраны, то есть сузить перечень элементов, которые инвестор обязан сохранить.

- Дайте бизнесу возможность восстановить здания с учетом реальных финансовых возможностей и экономической ситуации. Ну и хотелось бы, чтобы взаимодействие стало гибче, был диалог. Задача города и области - помогать, ускорить прохождение документов, искать какие-то возможности приспособления объектов, - призывает Николай Савин. - В этом году произошло чудо: блоки кондиционеров разрешили устанавливать на фасады во дворах, а то ведь даже дополнительную вентиляцию нельзя было организовать.

Среди других прозвучавших предложений - использовать более гибкий подход, когда в предмет охраны входит внутренняя планировка. Иногда чуть расширив проем или убрав черную лестницу, архитекторы могут, к примеру, вписать в исторические помещения ресторан, для которого сегодня обязательны грузоподъемники. При этом общее восприятие среды не меняется. Также предприниматели считают, что приспособление зданий к современным нуждам ограничивает требование выбрать для объекта одну функцию - офисный центр, общепит, медклиника и т. п. В реальной жизни набор арендаторов динамично меняется, у недвижимости помимо основного назначения есть и дополнительные, что позволяет корректировать бизнес-модели.

Основатель компании "Ривьера Инвест" Валерий Малышев видит барьер в том, что памятники архитектуры и истории не разграничены. К примеру, в доме 100 лет назад училась или останавливалась на ночевку известная личность - к зодчеству это отношения не имеет, только к биографии человека, но минкульт исключать адрес из реестра ОКН отказывается.

- Мы сейчас разбираемся с памятником, в котором когда-то складировал оружие 14-летний революционер. Готовы установить именную табличку на фасаде, организовать зал славы этого человека. Но получить разрешение пока никак не получается. Самая настоящая правовая коллизия, - делится негативным опытом предприниматель.

Юлия Бердюгина признает: отраслевое законодательство остается достаточно сложным. С одной стороны, с марта 2027 года планируют отменить историко-культурную экспертизу проектной документации при сохранении объектов, с другой - увеличивается число мероприятий по контролю за выполнением работ и дополнительных условий, что, возможно, повлияет на сроки инвестирования.

- Работа штучная и не всегда предсказуемая. Но мы прилагаем все усилия, чтобы стандартные процедуры не затягивались, - заверила она.

По мнению бизнеса, назвать восстановление ОКН коммерческим проектом с реальным сроком окупаемости вообще нельзя - корректнее использовать термин "капитализация имущества". Что же все-таки мотивирует предпринимателей вкладываться в старинные здания? Рост внутреннего туризма: гости мегаполиса с удовольствием пьют кофе и посещают концерты в купеческих особняках, селятся в отелях с антуражем XIX века. Ну и личная мотивация, локальный патриотизм, как бы пафосно это ни звучало: инвесторам хочется оставить о себе на малой родине хорошую память.

Мнение

Рустам Галямов, и.о. главы Екатеринбурга:

- Мы заинтересованы в том, чтобы ОКН включались в жизнь города. После смены команды в областном управлении охраны памятников в 2026 году взаимодействовать с ним стало проще, вышло много документов, которые ранее тормозились. Я уверен, что и унифицированный подход к вовлечению объектов в оборот будет разработан.

Кстати

Сами екатеринбуржцы спорят, сохранилась ли в городе целостная историческая застройка. В основном это эклектика - набор из разных эпох и стилей. Однако центр - не просто совокупность отдельных зданий, а историко-градостроительная среда, пришли к выводу эксперты форума 100+ TechnoBuild. Она включает в себя не только сами архитектурные объекты, но и планировочную структуру, визуальные доминанты, масштаб застройки, ритм фасадов, материалы, а также нематериальные компоненты - память, идентичность, атмосферу места. И в этом столица Урала абсолютно аутентична.