Как обнаружить "секретных" жильцов при покупке квартиры?

"Могут быть люди, которые не являются владельцами, но обладают правом жить в квартире или доме, - рассказывают представители нотариата. - Их существование не помешает продать объект, но для покупателей это может стать неприятным сюрпризом. Многих таких соседей выселить через суд не получится".

Например, человек, который в свое время отказался от приватизации в пользу кого-то из членов семьи, сохраняет бессрочное право пользоваться жильем. Даже после его продажи. Более того, "отказник" может не только сам жить в квартире, но и прописать там своих несовершеннолетних детей.

Поэтому, покупая некогда приватизированную квартиру, необходимо навести соответствующие справки.

"Неожиданное "приданое" можно заполучить не только при покупке приватизированной квартиры, - рассказывают представители нотариата. - Члены семьи собственника кооперативного жилья, которые проживали в нем на момент полной выплаты паевого взноса и внесены в ордер, имеют право бессрочно занимать эту жилплощадь. Поэтому нотариусы детально проверяют и этот момент".

В прошлом году начал действовать закон, разрешающий вносить в Единый государственный реестр недвижимости данные о гражданах, которые не являются собственниками, но имеют право оставаться в приватизированной или кооперативной квартире. На слово "разрешающий" в предыдущем предложении надо обратить особое внимание.

"Важно учитывать, что данные появляются не автоматически сами по себе, а по заявлению владельца жилья и членов его семьи (в том числе бывших) или по решению суда, - поясняют в нотариате. - Поэтому только на выписку из ЕГРН здесь ориентироваться не стоит. Запросить у продавца адресную справку и посмотреть, кто зарегистрирован в квартире на данный момент, - также недостаточно".

Иными словами, не стоит надеяться, что продавец воспользовался разрешением и внес в реестр всех, с кем покупателю придется делить квадратные метры.

Поэтому при удостоверении сделки с недвижимостью, которая ранее была приватизирована, нотариусы проверяют разные документы. Например, расширенную выписку из ЕГРН, договор приватизации, приватизационное досье, копию лицевого счета или домовой книги.

Тайный брат может вернуться в любой момент

В нотариате рассказали историю из Нижнего Новгорода: две собственницы, мать и дочь, хотели продать квартиру. Зарегистрирована в ней была только одна из женщин. В ЕГРН на объекте никаких обременений не значилось. Однако при изучении архивной выписки нотариус выяснил, что много лет назад в квартире жил третий член семьи. Он отказался от приватизации в пользу матери и сестры, а позже выписался и уехал в другой город. При этом право мужчины в любой момент вернуться в родной дом никуда не делось. Покупатели рисковать не захотели.

Подарок может быть с условием

Вечным жителем может стать и человек, который ранее подарил квартиру, оставив за собой право пожизненного проживания в ней, рассказывают в нотариате. Вот пример из жизни: к нотариусу обратились молодая женщина и семья, которая хотела купить у нее жилье. Собственница получила недвижимость в подарок от бабушки, договор оформляли до 2025 года - еще в простой письменной форме, без нотариуса. В выписке из ЕГРН в графе "Собственник" значилось имя внучки, никаких дополнительных примечаний и особых отметок там не было.

Помогло, что у нотариусов есть доступ к размещенным в реестре оригиналам правоустанавливающих документов, которые они всегда могут изучить. Проверка показала: в договоре дарения был пункт о том, что у бабушки осталось право пользоваться недвижимостью столько, сколько она захочет. Потенциальные покупатели не были готовы делить жилплощадь с пожилой незнакомкой.

Соседка по завещанию

Еще одним подводным камнем для новых собственников может стать так называемый завещательный отказ. Это когда квартиру продают наследники, которые получили ее по завещанию с оговоркой, что в ней сможет жить кто-то еще. В одном из случаев мужчина хотел продать квартиру, которая досталась ему после смерти отца. Однако в завещании был пункт, что одной из комнат может беспрепятственно пользоваться сожительница умершего. Информация была отражена в свидетельстве о праве на наследство, которое и являлось правоустанавливающим документом. При проверке "нюанс" был обнаружен.

Как выяснилось уже в нотариальной конторе: дама сердца завещателя ни на что не претендовала. Нотариус подсказал, как в этой ситуации все правильно оформить. Женщина подписала нотариальное заявление. Приложила документы, подтверждающие, что у нее есть другая недвижимость, где она и прописана. После этого покупатели выдохнули и подписали договор.