Никита Навасардов, адвокат МКА "РОСАР":
- Практика занижения цены в договорах купли-продажи недвижимости долгие годы казалась многим рядовым покупателям безобидной формальностью. Продавец просит указать в основном договоре заниженную сумму, чтобы не платить налог на доходы при владении объектом менее пяти лет, а на оставшуюся разницу предлагает оформить расписку за так называемые "неотделимые улучшения". Для покупателя такой шаг нередко выглядит безопасным компромиссом, ведь на руках остается документ о фактической передаче всех денег.
Однако если продавец в течение трех последующих лет оказывается в процедуре личного банкротства, либо сделка оспаривается третьими лицами, эта схема влечет за собой критические правовые риски, способные оставить гражданина и без жилья, и без накоплений, а суд при установлении признаков правонарушения (сокрытие стоимости и неуплата налогов) наделен полномочием вынести частное определение в порядке ст. 226 ГПК РФ и направить соответствующие материалы в налоговые органы и прокуратуру для проведения проверки.
В настоящее время в отечественной судебной практике подобные споры стали одной из самых драматичных категорией дел. Объясним почему.
Операции с недвижимым имуществом традиционно представляют собой наиболее капиталоемкую и, в тоже время, юридически уязвимую категорию гражданско-правовых сделок в жизни граждан и деятельности предпринимателей.
На вторичном рынке жилья и коммерческих объектов нередко встречается предложение указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость, а оставшуюся часть передать продавцу наличными через банковскую ячейку или под расписку.
Многим участникам оборота кажется, что свобода договора позволяет зафиксировать на бумаге любую договоренность. Однако в российской правовой системе цена объекта недвижимости является существенным условием сделки, а сокрытие истинной суммы расчетов влечет за собой серьезные правовые, финансовые и налоговые последствия. Подобная экономия на проверку оказывается мнимой и ставит под удар законные права обеих сторон.
Основной мотив инициатора занижения практически всегда лежит в фискальной плоскости. Продавец стремится минимизировать или полностью обнулить налог на доходы физических лиц, если объект находился в его собственности меньше установленного законом минимального предельного срока владения. Желание сэкономить на налоге побуждает собственников делить реальную стоимость объекта на две части: официальную, отражаемую в тексте договора, и скрытую, оформляемую расписками на неотделимые улучшения, ремонт и оставленную мебель.
Иногда к занижению прибегают при продаже коммерческой недвижимости или долей бизнеса, стремясь скрыть реальный объем выручки от контрагентов, партнеров или кредиторов. В редких случаях занижение инициирует покупатель, который пытается скрыть свои доходы от финансового мониторинга или избежать декларирования крупных трат.
Нередко стороны заблуждаются, полагая, что государственные органы не обратят внимания на заниженную стоимость, если она вписывается в норматив семидесяти процентов от кадастровой стоимости. Однако кадастровая привязка служит лишь минимальным порогом для автоматического расчета налога, но никак не защищает сделку от углубленной проверки и последующего признания ее притворной или недействительной.
Покупатель при оформлении договора с заниженной ценой становится наиболее уязвимой стороной, принимая на себя максимальный объем скрытых юридических опасностей.
Главная опасность кроется в признании сделки недействительной. Если договор будет оспорен родственниками продавца, наследниками, обманутым супругом без согласия по ст. 35 СК РФ или конкурсным управляющим в рамках процедуры банкротства, то возникнет обязанность взаимного возврата сторонами всего исполненного по недействительной сделке (двусторонняя реституция). Согласно закону, покупатель обязан вернуть объект недвижимости в конкурсную массу или законному владельцу, а продавец обязан вернуть покупателю уплаченные за объект денежные средства.
Суд при вынесении решения будет руководствоваться официальной суммой, зафиксированной в договоре купли-продажи. Взыскать вторую часть денег, переданную под расписку на "ремонт" или наличными без надлежащего встречного предоставления, в судебном порядке практически невозможно. В итоге покупатель лишается приобретенного жилья, а взамен получает исполнительный лист на существенно меньшую сумму, реальное исполнение по которому с неплатежеспособного гражданина может длиться годами.
Занижение цены лишает покупателя важнейшего инструмента правовой защиты - презумпции добросовестности. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в Определении от 10 марта 2026 г. № 84-КГ26-1 в очередной раз прямо указала, что приобретение объекта по цене значительно ниже его рыночной стоимости свидетельствует о неосмотрительности покупателя. В условиях, когда цена кратно отклоняется от среднерыночных показателей, суды исходят из того, что разумный участник оборота должен был усомниться в чистоте сделки и пороках воли продавца. При таких обстоятельствах покупатель не признается добросовестным приобретателем и не может защитить свое право собственности от истребования.
Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" позволяет финансовому управляющему оспаривать любые подозрительные сделки гражданина, совершенные в течение трех лет до возбуждения дела о банкротстве. Если имущество отчуждено по цене существенно ниже рыночной, сделка признается совершенной при неравноценном встречном исполнении либо с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов. Недвижимость подлежит изъятию обратно в конкурсную массу, а покупатель оказывается в реестре кредиторов третьей очереди с мизерными шансами вернуть даже официальную сумму договора.
Покупатель, согласившийся на заниженную цену, сталкивается с финансовыми проблемами и в будущем.
Во-первых, он существенно урезает размер своего имущественного налогового вычета при покупке жилья, поскольку государство компенсирует тринадцать процентов только от суммы, официально зафиксированной в договоре и подтвержденной платежными документами.
Во-вторых, если покупатель решит продать данный объект до истечения минимального срока владения, ему придется заплатить налог на доходы физических лиц с разницы между новой ценой продажи и предыдущей заниженной ценой покупки. Вся та налоговая выгода, которую когда-то получил продавец, бумерангом вернется к покупателю в виде налога при последующей реализации объекта.
Продавцы, инициирующие схемы с сокрытием стоимости, часто пребывают в опасной иллюзии собственной безнаказанности, полагая, что получение наличных денег делает операцию невидимой для контролирующих органов. На практике риски продавца не менее разрушительны.
В силу норм Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, признается притворной и является ничтожной согласно ст. 170 ГК РФ. Включение в договор намеренно искаженных сведений о цене напрямую нарушает требования законодательства. Как явствует из ст. 555 ГК РФ, цена относится к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, а в силу ст. 422 ГК РФ договор обязан соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом. Нарушение этих требований влечет ничтожность соглашения по ст. 168 ГК РФ.
Налоговые органы обладают широким инструментарием для выявления реальной стоимости объектов, включая проведение оценочных экспертиз, мониторинг банковских проводок и анализ предложений на агрегаторах недвижимости. В случае выявления искусственного занижения налоговая инспекция производит перерасчет обязательств исходя из рыночной цены.
По результатам проверки продавцу грозит доначисление налога на доходы физических лиц, пени за каждый день просрочки и штраф по статье 122 НК РФ, который при доказанном умысле составляет сорок процентов от неуплаченной суммы. Если размер сокрытого налога превышает установленный законом крупный размер (от 2,7 млн рублей), наступает уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов с физического лица. При этом расписки, которые продавец выдал покупателю на разницу стоимости, становятся прямым доказательством умысла на совершение налогового правонарушения.
Опасность для продавца кроется и в самом механизме передачи неучтенных денег. Хотя граждане вправе совершать расчеты наличными деньгами в силу ст. 861 ГК РФ, использование банковских ячеек и наличных передач вне безналичной банковской системы создает поле для злоупотреблений.
Например, если регистрация перехода права собственности затягивается или приостанавливается, срок доступа к банковской ячейке может истечь. В такой ситуации покупатель возвращает доступ к деньгам, оставаясь при этом с подписанным договором купли-продажи. Недобросовестный покупатель может через суд принудить продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимости, уплатив исключительно ту сумму, которая была зафиксирована на бумаге.
Особую опасность представляет проведение расчетов наличными деньгами, когда в тексте договора или отдельной расписке лишь формально фиксируется, что сумма передана продавцу в полном объеме до подписания соглашения. Если в отношении продавца впоследствии будет инициирована процедура несостоятельности (банкротства), арбитражный суд и кредиторы применят к сделке так называемый повышенный стандарт доказывания, призванный пресекать схемы фиктивного вывода активов. В рамках банкротного процесса одной лишь письменной расписки или подтверждения факта передачи денег продавцом категорически недостаточно. На покупателя возлагается бремя доказывания своей реальной финансовой состоятельности на дату сделки: ему придется раскрыть источники происхождения денежных средств, предоставить справки о легальных доходах, налоговые декларации и банковские выписки, подтверждающие снятие наличных непосредственно накануне передачи. Кроме того, судебной оценке подлежит и экономическая целесообразность хранения и расчетов столь крупной суммой вне банковского сектора. Если покупатель не сумеет убедительно и документально подтвердить наличие у него наличных накоплений и сам факт их реального выбытия из своего владения, суд признает сделку безденежной, изымет объект недвижимости обратно в конкурсную массу, а покупателя лишит даже права встать в реестр требований кредиторов для возврата своих средств.
Анализ актуальных судебных актов подтверждает бескомпромиссную позицию правоприменителя в отношении искусственного манипулирования ценой договоров - договор купли-продажи недвижимого имущества признается недействительным в полном объеме, если условие о цене определено с грубым нарушением закона или на основании недостоверных отчетов об оценке. Поскольку в силу ст. 555 ГК РФ цена недвижимости выступает ее существенным условием, искажение этого параметра означает несоответствие сделки требованиям правовых актов, что влечет ее недействительность на основании ст. 168 ГК РФ.
Также обращаю внимание, что Гражданская коллегия Верховного Суда Российской Федерации в деле № 84-КГ26-1 подтвердила, что явная несоразмерность цены в договоре рыночному уровню служит основанием для признания сделки совершенной под влиянием заблуждения по ст. 178 ГК РФ.
Анализируя обращения доверителей за юридической помощью за более чем двадцать лет юридической практики, советую категорически отказываться от любых компромиссов с законом и никогда не соглашаться на искусственное занижение стоимости недвижимости, какими бы убедительными ни выглядели аргументы контрагента или сопровождающих сделку посредников.
Накопленный практический опыт наглядно показывает, что сиюминутная иллюзорная выгода неизменно меркнет перед тяжелейшими последствиями: многолетними судебными тяжбами, внезапным оспариванием договора при банкротстве продавца, налоговыми проверками и реальной угрозой остаться и без приобретенного имущества, и без вложенных накоплений.
Единственно безопасным подходом является указание в договоре купли-продажи полной, честной рыночной стоимости объекта, что формирует прозрачную историю владения активом, устраняет риски налоговых доначислений и снимает подозрения в недобросовестности.
Покупателю следует категорически отказываться от предложений разделить сумму на официальную и "дополнительную". Если продавец категорически настаивает на занижении, разумнее отказаться от покупки данного объекта, так как подобное поведение нередко маскирует не только налоговые проблемы, но и подготовку к личному банкротству либо иные правовые пороки имущества.
Расчеты по сделке предпочтительно проводить с использованием защищенных безналичных инструментов, в первую очередь банковских счетов эскроу или безотзывных аккредитивов. Такие инструменты гарантируют раскрытие денежных средств продавцу исключительно после успешной государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Для дополнительной гарантии чистоты сделки целесообразно:
• Использовать профессиональных и компетентных специалистов, которые помогут досконально со всеми нюансами изучить историю объекта недвижимости, опишут возможные риски, учтут вышеуказанные рекомендации;
• Привлекать независимого оценщика до подписания документов;
• Рассмотреть возможность нотариального удостоверения договора. Нотариус проверяет дееспособность сторон, разъясняет правовые последствия соглашения и проверяет соответствие воли сторон их истинному волеизъявлению.
Занижение стоимости в договоре купли-продажи недвижимости - это опасная иллюзия экономии, которая в современных правовых реалиях несет колоссальные риски для всех участников сделки.
С точки зрения закона, такое соглашение балансирует на грани притворности и ничтожности. Покупатель при занижении цены рискует остаться без жилья и без денег в случае признания сделки недействительной, утрачивает статус добросовестного приобретателя и берет на себя будущее бремя повышенных налогов. Продавец, в свою очередь, рискует столкнуться с доначислением налогов, крупными штрафами, уголовным преследованием и риском не получить скрытую часть суммы от недобросовестного контрагента.
Цифровизация налогового контроля и строгость судебной практики делают любые серые схемы при операциях с недвижимостью абсолютно неоправданными. Законное оформление сделки с указанием реальной цены и использованием безопасных банковских инструментов остается единственной надежной гарантией защиты имущественных прав и финансового спокойствия.