Когда рыночная ипотека будет доступна для всех? Прогноз экспертов "РГ"
Набиуллина заявила о задаче сделать рыночную ипотеку посильной для всех
Перед Банком России стоит "желаемая задача" сделать так, чтобы потребность в льготной ипотеке отпала и рыночные ставки были доступны всем. Но это, как отметила глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания по ключевой ставке, возможно только в условиях устойчиво низкой инфляции, к которой регулятор стремится прийти.
Инфляционные ожидания населения все еще держатся на уровне выше 13 процентов, что не может не беспокоить Банк России. / Сергей Михеев
Октябрьское заседание ЦБ стало вторым подряд, на котором ключевую ставку сохранили на уровне 14%. На предыдущих десяти, если не считать сентябрьское, ее снижали - с июня 2025 года по июль 2026 года совокупно на 7% годовых.
Ставку регулятор продолжил снижать бы и дальше, но сказалось временное выбытие мощностей в отдельных отраслях. Набиуллина объяснила, что это влияет на темпы роста цен как напрямую, так и косвенно, в том числе на инфляционные ожидания. Последние, к слову, находятся вблизи максимальных за два года значений (в октябре - на уровне 13,2%), что тоже беспокоит ЦБ. Регулятор уже второй раз пересмотрел прогноз по инфляции на 2026 год. Если в июле он повысил ее с 4,5-5,5% до 6-7%, то в октября - уже до 7,1-7,6%. На 19 октября годовая инфляция, по оценкам ЦБ, составила 6,9%.
По данным Росстата, размер индексации ЖКУ с 1 октября отразился в статистике, но он был заложен в прогноз регулятора, хотя и несколько превысил его.
Инфляция в устойчивой части остается на повышенном уровне, и такая ситуация может продлиться дольше, чем ЦБ оценивал в июле. Для достижения целевого уровня в 4% в следующем году придется поддерживать более высокую траекторию средней ключевой ставки. Поэтому в ЦБ пересмотрели и ожидания по ней на 2027 год с 10,5-12,5% до 12,5-13,5%, на 2028 год - с 8-9% до 9-10%. Это означает, что ключевая ставка сложится к концу следующего года, скорее всего, на уровне 12-13%.
Проинфляционные риски, как говорит Набиуллина, по-прежнему преобладают, как и в сентябре. Есть риски как со стороны предложения (более медленное восстановление мощностей), так и со стороны спроса (повышенные инфляционные ожидания, напряженная ситуация на рынке труда).
"Самым неприятным может быть сочетание этих рисков, когда одновременно сокращается предложение товаров и услуг и ускоряется рост спроса, особенно когда инфляция все еще высокая", - заявила глава регулятора.
Эффективность денежно-кредитной политики, по словам Набиуллиной, будет выше в том числе из-за более адресных льготных программ. На вопрос "РГ" о том, как повлияет изменение условий семейной ипотеки с 1 октября, глава регулятора ответила, что доля рыночных программ будет расти, а спрос на льготные станет более умеренным. Это приведет к тому, что темпы роста цен на жилье не будут так опережать инфляцию.
"Денежно-кредитной политике это поможет быстрее снижать инфляцию, нежели при массовых безадресных льготных программах", - уточнила Набиуллина.
Темпы роста цен, по словам главы ЦБ, должны быть соизмеримы, в том числе с темпами роста средних доходов. Предыдущее же изменение параметров семейной ипотеки в начале года не оказало существенного влияния на цены на новостройки. На них сказываются не только условия госпрограмм, уточнила Набиуллина.
"Для того чтобы поддержать цены, застройщики могут снизить объемы предложений в уже строящихся домах, пересматривать планы по запуску новых проектов. Мы это видим", - уточнила глава ЦБ.
Кроме того, более адресные программы ограничивают инвестиционный спрос, который влияет на ускорение темпов роста цен на жилье.
Более адресная льготная ипотека повышает эффективность ключевой ставки и ограничивает спрос на квартиры, которые приобретаются как инвестиция
"И это отражается на тех, кто покупает квартиры для жизни, а не инвестиций. Но при прочих равных, при низкой инфляции и низких инфляционных ожиданиях цены на недвижимость, как я уже сказала, должны расти более умеренно", - отметила Набиуллина.
Ипотека становится условно доступной для заемщиков при ставках около 12% годовых, которая возможна при ключевой ставке ниже 10%, говорит руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. Он добавил, что ключевая ставка может опуститься ниже 10% не раньше 2028 года, без учета новых форс-мажоров.
"Следовательно, относительно доступная ипотека появится не раньше 2028 года, а ближайшие два года рынку недвижимости придется обходиться без дешевых кредитов", - считает эксперт.
Как отмечает генеральный директор "Альфа-Форекс" Гузель Проценко, согласно базовому сценарию, ставку 14% сохранят и в декабре. Дополнительную неопределенность создают параметры бюджетной политики и повышенная кредитная активность, говорит аналитик СберИнвестиций Федор Чижов.