Налетай, пока непоздно
Тверскую область, удобно расположившуюся между Москвой и Петербургом, да еще и богатую лесными и водными массивами, более состоятельные соседи региона по географической карте давно уже облюбовали под, как это модно сейчас говорить, рекреационные цели.
- Скупка земельных паев носит массовый характер, - прокомментировал "РГ" ситуацию на земельном рынке области начальник отдела по соблюдению федерального законодательства областной прокуратуры Александр Семенов. - По закону мы ничего сделать не можем. Арбитражный кодекс ограничивает полномочия прокуратуры в этом вопросе. Речь идет об отношениях купли-продажи. Распоряжается землей или земельным паем собственник, член сельхозкооператива. И, если он решил ее продать, на то его право. Прокуратура может оспаривать лишь те сделки, при которых ущемляются государственные интересы. Доказать это чрезвычайно сложно. Хотя прецеденты все же есть.
Селяне трех сельхозкооперативов Пеновского района недавно отсудили свои восемьдесят гектаров земли. И не без усилий: три года судебных тяжб на то потребовалось. В 2002 году тогдашний глава района в обход местных жителей взял и сдал в аренду на 49 лет восемьдесят гектаров земли, находившихся в собственности членов сельхозкооператива. "Отбираются сенокосные и пастбищные площади без согласия жителей, передаются в аренду и собственность посторонним лицам лучшие водные, лесные и земельные угодья, что ущемляет права местных граждан", - писали обиженные пайщики в прокуратуру. И та, раз имело место быть прямое нарушение со стороны чиновника, вольно распорядившегося чужой собственностью, вмешалась. К исходу трех лет судебных перипетий арбитражный суд встал на сторону народа. Чиновника привлекли к административной ответственности, отправили в отставку, еще одного, рангом пониже, уволили с работы. Землю ж, в лучших традициях революционных времен, вернули крестьянам.
Увы, но так бывает далеко не всегда. Особенно, если крестьяне по доброй воле расстаются с собственностью. А толкает их на это соблазн получить реальную синицу в руки, взамен журавля - виртуальных пяти-десяти гектаров земли, которые нельзя потрогать или потоптать. Посудите сами. Самостоятельное оформление земельного пая в реальный участок дорогого стоит. Только за то, чтобы поставить землю на кадастровый учет, нужно выложить от тысячи до полутора тысяч рублей за гектар. Нехитрые арифметические действия, и итоговая сумма, наверное, ни одного крестьянина приводила в смятение. А в банк за кредитом не каждый гражданин, тем более от сохи, пойдет. Ждать тоже непозволительная роскошь: если до 2009 года земля не будет оформлена в собственность, она автоматически отойдет государству. Вот и покупаются на предложения продать свою долю. Разброс цен составляет от пяти до ста тысяч рублей - в зависимости от настойчивости покупателя и ценности земли.
Основной интерес скупщиков прикован к четырем районам области: Конаковскому, Калязинскому, Осташковскому и Кимрскому - благодаря таким местным достопримечательностям, как озеро Селигер и Иваньковское водохранилище.
Выливается скупка паев в создание на приобретенной территории охотничьих угодий и разведение кабанов, которые, по случаю, кормятся крестьянской картошкой, что растет в сельхозкооперативе. Или, к примеру, - в создание частного аэродрома, или, того краше, - в освоение земли, на которой квартировал прежде скотомогильник - хорошо хоть с соблюдением санитарных правил, предусмотренных на такой случай…
Областной закон "О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тверской области", закрепляющий за региональными властями право преимущественной покупки земли, если скупка слишком уж очевидна и неприкрыта, увы, пока не действует. И еще ни одного прецедента торжества справедливости не имело место быть. Связано это, по мнению прокурорских работников, с несовершенством законодательства: необходим закон, регламентирующий порядок выкупа областью таких земель.
Десант благодетелей
Примерно полгода назад в центральную усадьбу сельскохозяйственного производственного кооператива "Михайловское" - благоустроенный поселок Кузнечиха, расположенный на границе с Ярославлем, - явились представители некоей фирмы и принялись агитировать местных жителей расстаться со своими земельными долями, которые им принадлежат согласно выданным в 1993 году свидетельствам. В "Михайловском" тогда землю поделили на 646 долей, по три гектара каждая. Богатство досталось всем, кто работал в хозяйстве, а также пенсионерам, учителям, работникам детсада, медикам. Но поскольку единоличные старания на выделенной ниве казались сомнительными, люди решили колхозный надел земли на куски не резать, а использовать, как и раньше, для коллективного производства сельхозпродукции. И не в пример многим другим обанкротившимся колхозам и совхозам, - использовали вполне успешно. Сегодня работники СПК зарабатывают больше всех своих коллег в области. В 2005 году средняя зарплата по хозяйству достигла восьми тысяч двадцати рублей. Разрухой здесь не пахнет, коровы исправно дают молоко, а нива - картошку и зерновые.
Неожиданно, однако, выяснилось, что лучше, чем сами колхозники, знают об их делах представители некоего ООО, от которого пришли "письма счастья" владельцам земельных долей из Кузнечихи. "Наши работники провели глубокий анализ работы в СПК "Михайловское", - пишут благодетели, - и сделали вывод, что хозяйство имеет огромный потенциал, но нехватка денежных средств и безграмотное управление хозяйством постепенно ведут его к упадку и развалу". Чтобы поправить "упадок и развал", варяги предложили всем членам СПК продать им свои земельные доли за десять тысяч рублей (без вычета налогов).
Хоть и узкую, но тропку к местному Дому культуры, где арендовали помещение будущие реаниматоры местного сельского хозяйства, михайловцы протоптали. Усугубило проблему то обстоятельство, что из шестисот с лишним дольщиков за 13 лет в хозяйстве осталось работать лишь 140 (хотя всего там числится сегодня 260 человек, но позднее принятые на работу доли не имеют). Кто-то умер, кто-то ушел на пенсию, кто-то свою долю подарил. Далекие от земли наследники да пенсионеры и стали в основном клиентами рейдеров.
Через полгода после начала "экспансии" фирмачи имели в своем активе уже около пятидесяти доверенностей на распоряжение земельными долями. Все они оформлены на одну из бывших работниц СПК.
Чтобы остановить процесс скупки долей на сторону, руководство СПК "Михайловское" было вынуждено пойти тем же путем и, в свою очередь, тоже начало оформлять доверенности на право распоряжаться земельной долей, уплачивая за это точно такие же деньги.
Все эти мероприятия председатель СПК "Михайловское", заслуженный работник сельского хозяйства РФ Александр Тимофеев прямо называет оборонительным процессом.
- Земли СПК "Михайловское" - очень лакомый кусок. Во-первых, они находятся неподалеку от областного центра, а во-вторых, по ним по обе стороны автотрассы Москва - Архангельск проложены все необходимые коммуникации - водопровод, газопровод, напорный коллектор, линия электропередачи. Именно на эти придорожные поля и положили глаз скупщики долей, выплачивая людям копейки за то, что стоит в сотни раз дороже. Если ничего не предпринимать, здесь скоро будут не поля, а коттеджи, а наши люди окажутся на обочине жизни в буквальном смысле слова.
Война на пашне
К сожалению, СПК "Михайловское" не единственное в области хозяйство, осчастливленное вниманием пришлых деловых людей. То же происходит в Брейтовском районе. В Угличском уже скуплено несколько хозяйств. В Любимском районе два хозяйства прибрали к рукам вологжане. Лишился былой мощи совхоз "Туношна" в Ярославском районе. Приглядываются рейдеры к "Ярославке". Давно обосновались приезжие богатые люди в районе поселка Курба все того же Ярославского района.
- В самих сделках купли-продажи земли ничего противозаконного нет, - говорит и.о. прокурора Ярославского района Алексей Максуров. - Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью, и запретить это делать мы не можем. Но в данном случае речь идет о сделках не с земельными участками, а с долями в общей долевой собственности. Доля же - это, по сути, вещь виртуальная. Ее конкретные границы не обозначены, и на самом деле все эти одинаковые по размеру куски земли очень различны по качеству и соответственно стоимости. Чем больше в одних руках сосредоточено долей, тем больше вероятность получить в собственность качественный и желаемый кусок земли. И здесь очень многое зависит от руководителя сельхозпредприятия. Там, где сидит человек понимающий, там все нормально: предприятие просто само скупает эти доли, как "Михайловское".
Поскольку прямого нарушения закона в скупках долей нет, хотя разграбление очевидно, правоохранительные органы, что называется, пошли в массы.
- Рейдеры предпочитают не покупать доли, поскольку в таком случае их надо регистрировать, что дорого и долго, а оформлять доверенность на право управления паем, - продолжает Алексей Максуров. - И они рискуют, потому что доверенность всегда можно отозвать, что мы и пытаемся разъяснить людям. С нашей подачи руководители предприятий такую работу проводили, и случаи отзыва доверенностей уже были. Прокуратура эту ситуацию отслеживает, но, чтобы провести проверку, обо всех фактах скупки земли мы должны извещаться вовремя - этого мы сегодня требуем от всех руководителей сельхозпредприятий.
Несмотря на это, спокойным за судьбу своего хозяйства Александр Тимофеев себя не чувствует. СПК уже потеряло около двухсот гектаров земли. Чтобы не потерять еще больше и не оказаться на задворках коттеджей, руководство хозяйства торопится зарегистрировать всю свою землю, как это ныне предписывает закон, и размежевать 130 долей, купленных хозяйством у дольщиков задолго до "военных действий", вдоль автотрассы, то есть в самых "аппетитных", с точки зрения скупщиков, местах.
По словам Александра Тимофеева, если скупаемую землю из сельскохозяйственной перевести в категорию "хозяйственные поселения", она будет стоить два с половиной миллиона (!) рублей за один гектар. И сразу становится понятно, откуда и почему подул "ветер" земельной купли-продажи. Притормаживают этот "ветер" пока лишь сложности с переводом земли сельхозназначения в подходящую для строительства категорию. Закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" существенно ограничил возможности такого перевода в отношении сельхозземель как особо ценных.
КОММЕНТАРИИ
Анатолий Гончаров, первый заместитель директора департамента агропромышленного комплекса, охраны окружающей среды и природопользования администрации Ярославской области:
- Чтобы противостоять недружественному поглощению сельхозпредприятий, в администрации области создана специальная рабочая группа. СПК "Михайловское" - крепкое предприятие, и мы его, конечно, разорить не дадим. Но каждый подобный случай надо рассматривать отдельно, потому что ситуация везде очень разная. Тот же колхоз "Обнорский" в Любимском районе находился в упадке, когда туда пришли вологжане. Они собираются строить там крупный животноводческий комплекс на тысячу голов, то есть будут использовать земли по сельхозназначению. А поскольку новое предприятие зарегистрировано на нашей территории, то и налоги оно будет платить нам, а не соседям.
Татьяна Белова, начальник юридического отдела департамента АПК, охраны окружающей среды
и природопользования:
- Одна из проблем состоит в том, что у нас существует единая регистрационная служба, но в разных районах она почему-то примает разные решения. В прошлом году в Ярославле женщина, имевшая земельную долю в одном из хозяйств Ярославского района, известила через газету о своем намерении выделить участок земли в счет этой доли, выбрала место по своему усмотрению, заказала план, размежевала участок. Но в Управлении федеральной регистрационной службы по Ярославской области ей в регистрации отказали, поскольку по закону решение о выделении участка должно приниматься только на общем собрании собственников земельных долей. Причем законность этого решения подтвердил и суд, куда обратилась женщина, несогласная с таким решением регистрационной службы, - оно устояло, пройдя все стадии обжалования. Однако в точно таких же случаях в том же Мышкинском и Брейтовском районах местный орган госрегистрации участки регистрирует. Поэтому и стоят там теперь коттеджи москвичей на берегу водохранилища.
Понимая серьезность ситуации, специально для руководителей сельхозпредприятий мы создали информационно-консультационную службу АПК, которая выпускает информационные бюллетени и оказывает юридическую помощь. Благодаря ей на днях получило документы на право собственности на землю тутаевское СПК "Приволжье" - теперь москвичи, которые претендовали на эту землю на берегу Волги, к рукам ее уже не приберут.