Если арендатор не хочет лишиться занимаемого помещения, условия договора аренды следует соблюдать! Такой вывод следует из постановления президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15 января 2008 г. N 11694/07.
Рассматривавшийся спор касался регистрации договора аренды помещения, заключенного между департаментом имущества и фирмой-арендатором. Договор был рассчитан на срок 10 лет, следовательно, подлежал государственной регистрации. И в самом договоре было четко сказано, что арендатор должен в течение месяца передать необходимые для регистрации документы в регистрирующий орган. Но что-то в отношениях сторон не сложилось: сам арендатор впоследствии утверждал, что арендодатель не передал ему экземпляры договора, необходимые для регистрации. Только никаких документальных подтверждений вины арендодателя в задержке передачи документов у арендатора не оказалось. Возможно, в устных переговорах арендодатель и признавал свою вину, но устные признания к делу не подошьешь. А письменных претензий арендатор не направлял.
В итоге ни через месяц, ни через полтора месяца на регистрацию ничего сдано не было. Департамент имущества не стал выяснять, чья в этом вина, и поступил радикальным образом: сдал помещение в аренду другой фирме.
Уже на следующий день после заключения второго договора незадачливый первый арендатор отдал в регистрирующий орган те документы, которые у него имелись. Но "поезд ушел": орган Федеральной регистрационной службы зарегистрировал второй договор. С момента государственной регистрации второй договор вступил в силу, а первый арендатор оказался занимающим "чужое" помещение.
Арбитражный суд, куда обратилась лишившаяся помещения фирма, признал незарегистрированный договор незаключенным. А поскольку договор не был заключен, постольку арендодатель мог свободно распоряжаться помещением. В частности, сдать его в аренду третьему лицу. Исходя из такого понимания ситуации суд отказал "выселенному" арендатору в иске. Суд апелляционной инстанции подтвердил правильность данного решения.
Иначе постановил окружной суд - ФАС Поволжского округа. Судьи согласились с доводами первого арендатора и "оставили" помещение за ним. Окружной суд счел ключевым моментом упоминание в договоре об обязанности арендатора только лишь сдать документы на государственную регистрацию. А так как договор не содержит указания на срок такой регистрации, то, дескать, с арендатора и спрашивать нечего. "Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения могла быть произведена в период срока его действия", - сделал глубокомысленный вывод ФАС ПО. Вот, мол, заключен договор на десять лет, и если когда-нибудь в эти десять лет договор все-таки будет зарегистрирован, то и хорошо.
При торжестве такого подхода требование законодательства о регистрации договоров аренды оказалось бы пустым звуком: арендатор вплоть до последнего дня с полным основанием мог бы утверждать, что время для регистрации еще имеется, а в последний день тема переставала бы существовать.
То, что по договору обязанности арендатора ограничиваются лишь сдачей документов, вполне логично: сама регистрация не является прерогативой арендатора, а потому не может быть вменена ему в обязанность. Но для того чтобы орган Федеральной регистрационной службы мог осуществить регистрацию надлежащим образом, он должен получить все необходимые документы. Соответственно арендатор в оговоренный договором срок обязан представить все документы - без каких-либо изъятий. И регистрация договора тогда должна быть произведена не "в период срока его действия", а в период, предусмотренный федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Высший арбитражный суд "поправил" нижестоящих коллег, отменив постановление окружного суда и оставив в силе два первых судебных акта. "Выселение" первого арендатора состоялось окончательно. Не приложив усилий к сбору нужных документов, фирма лишилась помещения.
Соображения, которыми руководствовался ВАС РФ, пока что неизвестны: текст постановления N 11694/07 появится позднее. Но результат рассмотрения дела уже ясен: арендаторам не следует расслабляться. Если договор аренды возлагает на арендатора обязанность сбора документов для регистрации, то документы нужно собирать. Ситуация, когда арендодатель не спешит передать находящиеся у него документы, рассмотрена президиумом ВАС РФ в пункте 7 информационного письма N 59 от 16 февраля 2001 г.: арендатору тогда следует обращаться в суд. Если же арендатор будет надеяться, что проблема с регистрацией как-нибудь сама рассосется, то можно заранее начинать поиск нового помещения "про запас". Потому что при отсутствии регистрации имеется вероятность, что из занимаемого помещения "попросят" в любой момент. Как только арендодателю заблагорассудится.