В Воронежской области только 40 процентов крестьян, по данным управления Росрегистрации, выделили свои земельные доли в соответствии с законодательством. Из них семь процентов - продали свой земельный пай.
По словам участников рынка, наибольшим спросом у инвесторов ценятся земли, которые затем можно вывести из сельхозоборота. Почему - понятно: на освободившихся пашнях, прилегающих к автотрассам, можно построить заправку, кафе, торговый центр - да мало ли что можно возвести на бывших полях: было бы желание и деньги.
Процесс скупки сельскохозяйственных земель в Воронежской области стартовал еще в середине 90-х годов прошлого века. Однако тогда "земельный бизнес" по праву считался одним из самых рискованных. В основном, из-за постоянных изменений законодательства в сфере землепользования. Законодательное регулирование рынка земли началось в 2001 году - с принятием Земельного кодекса РФ. Появившиеся позднее законы "Об обороте земель сельхозназначения" и "О государственном земельном кадастре" расставили все точки в вопросах купли-продажи земли. Между тем, за 15 лет законодательной неразберихи инвесторов, желающих заняться цивилизованным сельхозтоваропроизводством, значительно поубавилось.
По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (УФРС), из 500 тысяч жителей области, получивших в 1990-е годы земельные наделы, только 20 процентов смогли зарегистрировать свое право и распорядиться принадлежащими им земельными паями.
Сегодня наибольшее количество земельных долей зарегистрировано Управлением Росрегистрации в Панинском (16 тысяч паев), Калачеевском (14), Лискинском (14), Аннинском (10) районах. Тогда как, к примеру, в Семилуках, Рамони, Новоусманском и Борисоглебском районах процесс регистрации земельных долей идет достаточно пассивно, а в Грибановском - равен нулю.
При этом тенденции на земельном рынке таковы: если местные бизнес-структуры и крупные предприниматели довольствуются простым договором аренды, то иностранные инвесторы и представители других регионов сначала становятся арендаторами, а затем, "освоившись" на российском рынке, стремятся приобрести земельные наделы в собственность. Категоричнее остальных в этом вопросе москвичи и питерцы, которые сразу рассматривают возможность приобретения земли в собственность.
При этом далеко не все инвесторы собираются использовать купленные или арендованные земли в соответствии с их назначением. Наивно полагать, что земельные паи покупаются фанатами крестьянского труда.
- Сейчас наибольшим спросом пользуются земли сельхозназначения вдоль федеральных трасс, - пояснили нам в одной из фирм, работающих на рынке недвижимости. - После регистрации права собственности покупатели стараются перевести их в другую категорию - чтобы использовать под строительство придорожных ресторанов, кафе или автозаправок.
О будущей прибыльности подобных "инвестиций" можно судить хотя бы по тому, что за перевод земельных участков сельхозназначения в другую категорию собственникам приходится выкладывать немалые деньги, и они охотно на это идут. Точную цифру никто, естественно, не называет, так как определенная ее часть платится не по квитанциям, а исключительно "по доброй воле". Можно лишь утверждать, что речь идет о десятках, а то и сотнях миллионов рублей.
Уходят сельскохозяйственные земли и под жилищное строительство. Так, сотка земли в пригороде Воронежа на сегодняшний день оценивается примерно в 2000-4000 долларов. Естественно, приобретателями таких участков становятся либо крупные столичные инвесторы, либо банковские структуры - как местные, так и из других регионов. Именно они в последнее время проявляют наибольшую активность на рынке земель сельхозназначения.
Местным же сельхозпроизводителям - бывшим колхозам и совхозам - приходится довольствоваться в лучшем случае официальными договорами аренды, в худшем - уповать на неформальные джентльменские соглашения с собственниками земельных паев, так как стоимость полной процедуры оформления полей в собственность, как правило, превышает миллион рублей.
Вместе с тем, пока воронежские сельскохозяйственные земли по-настоящему серьезного интереса у крупных инвесторов не вызывают. По мнению участников рынка, "земельный передел" в области начнется примерно через год. По закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" крестьяне должны зарегистрировать земельные доли в срок до 27 января 2009 года. Земля, которая не успеет к этому времени пройти регистрацию, перейдет в доверительное управление тем сельскохозяйственным организациям, которые ее обрабатывают, или уйдет в невостребованные земли, а потом станет собственностью муниципалитета.
Справка "РГ"
Количество обращений граждан за государственной регистрацией прав на вновь выделенные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в счет земельных долей в 2006-2007 годах (по сравнению с 2004-2005 годами) возросло в два раза. На сегодняшний день для региона более характерен такой вид распоряжения землями как аренда. Однако со второго полугодия минувшего года процесс продажи земельных долей заметно активизировался.