Мы снова раскручиваем маховик ипотеки, не подкрепляя ее соответствующими объемами строительства, что, как это уже было в 2006-2007 гг., может спровоцировать резкий взлет цен на жилье. Об этом на конференции "Ипотечное кредитование в России", организованной АИЖК совместно с агентством AK&M, дружно предупреждали эксперты.
"К концу прошлого года ставки по ипотечным кредитам достигли предкризисного уровня, объем выдачи тоже фактически вернулся на уровень 2008 года. Объем сделок с жильем превысил сумму в три миллиона рублей, это больше, чем было зарегистрировано в докризисном 2008 году, - подтвердил Александр Семеняка, гендиректор АИЖК. - Мы ожидаем, что в текущем году объем выданных ипотечных кредитов превысит 600 млрд руб. Сейчас рынок развивается быстрее, чем заложено в наших ориентирах. Целевые показатели, которые мы закладывали в 2012 году, наверное, будут достигнуты уже в 2011-м".
По количеству выданных ипотечных кредитов в лидерах Приволжский федеральный округ (29% всех ипотечных заемщиков), далее идет Центральный федеральный округ, включая Москву (19%), затем Уральский и Сибирский федеральные округа (по 16% заемщиков).
Уже сейчас количество выданных кредитов в первые два месяца текущего года, по данным ЦБ, превысило почти вдвое аналогичный показатель 2010 г. "За последний год предложения банков стали гораздо доступнее: значительно снижены ставки, смягчены требования к заемщикам, отменены комиссии", - говорили на конференции банкиры. По их мнению, такого же значительного снижения ставок, как в 2010 году, больше не будет, в этом году банки будут конкурировать за счет снижения первоначальных взносов и сокращения сроков выдачи кредитов.
Сейчас АИЖК думает о том, как обеспечить большую доступность ипотеки. Это можно сделать за счет повышения доходов россиян, снижения ставок и стоимости жилья. В агентстве считают, что максимальный эффект будет достигнут за счет снижения цен на недвижимость, на это и будет сделана ставка. По мнению главы АИЖК, в этом году все-таки возможно снижение ставок ипотечных кредитов, но не более чем на 0,5-1%. По подсчетам агентства, снижение на 1% ставки кредитования обеспечивает расширение базы заемщиков примерно на 10% семей. "Количество семей, которые воспользуются ипотекой, в этом году вырастет примерно в полтора раза и превысит 410-450 тыс. семей, - ожидают в АИЖК. - Но для того чтобы выйти на ориентиры 2020 года, недостаточно развивать только ипотеку, необходимо строить доступное жилье. Почему это важно? В прошлом году соотношение цены жилья и условий ипотеки обеспечивало возможность приобретения жилья для 20% семей. Для того чтобы жилье могли приобрести 50% семей, размер ежемесячного платежа по ипотеке должен опуститься вдвое: с текущих 25 тыс. до 13,6 тыс. руб. Даже если ставку по кредиту снизить до 5%, это все равно не обеспечит достижения этого целевого ориентира. Чтобы половина семей смогла купить жилье, необходимо снижать его стоимость. Это более реалистичная задача, которую надо решать. Нужно строить жилье с ценой кв. метра не более 30 тыс. руб., а ипотечную ставку надо снизить до 7-8% годовых - это тоже реально".
Семеняка предлагает правительству всерьез заняться этим вопросом, потому что без масштабной федеральной программы, соответствующих стимулирующих мер и направленных вливаний никакого доступного жилья у нас не появится. Что демонстрируется текущая ситуация и состояние дел. "Банки перестали кредитовать застройщиков, застройщики перестали строить, клиенты перестали покупать квартиры, из-за этого банки вообще поставили этот вид бизнеса в стоп-лист, что еще более усугубило ситуацию со строительством. Этот замкнутый круг на самом деле продолжает функционировать до сегодняшнего дня, - заявляет Владимир Гамза, вице-президент Ассоциации региональных банков России. - Его разорвать может только государство. Никто другой сегодня эту задачу не решит. Сейчас в строительстве ситуация усугубилась настолько, что можно говорить о дефолтном состоянии большинства застройщиков. Строительный сектор сегодня остался без инвестиций, без капитала, без понимания того, как он будет развиваться. Если мы сейчас не обратим на застройщиков внимания, мы получим ситуацию 2006-2007 гг., когда огромное стимулирование спроса привело к безумному росту цен на жилье. Цивилизованная норма строительства жилья - это один кв. м на одного жителя страны в год. Это означает, что мы должны сегодня ежегодно вводить 145 млн кв. метров жилья. Тогда мы будем отвечать требованиям современной развитой страны. Китайцы в прошлом году построили 1,2 млрд кв. м жилья, выйдя на этот цивилизованный показатель. Мы в прошлом году недотянули до 60 млн". По мнению Владимира Гамзы, даже если будет идеально работать система предоставления ипотечных кредитов и будет обеспечен высокий уровень платежеспособности наших граждан, но не будет серьезного внимания уделено застройщикам, мы ничего кроме спекулятивного спроса не получим. "Без специальной государственной программы развития инвестиционных процессов в строительной отрасли, без формирования всей инфраструктуры, которая позволила бы осуществлять жилищное строительство, мы ипотечную стратегию не вытянем", - считает он.
Юрий Алексеев, председатель совета директоров группы компаний "Подольская жилищная инициатива" говорит, что сейчас, чтобы проект вышел на стройку, необходимо получить 234 подписи и печати. "На заре ипотеки требовалось немыслимое количество справок, существовало множество требований и условий, и ипотеки не было. Когда все барьеры были сняты, мы получили всплеск ипотеки. Думаю, что настало время, когда подобные проблемы нужно снять и при кредитовании застройщиков. Если это будет сделано, мы получим рост строительства".
Вместо этого некоторые горячие головы предлагают государству свернуть поддержку в строительстве - кризис, мол, уже кончился. "Мы действительно большие надежды возлагали на программу "Стимул" (финансирование новостроек экономкласса). Но наши высокие эксперты считают, что она уже не нужна. Чиновникам кажется, им хочется, чтобы кризис закончился, но реальность немного другая. Говорить, что банки легко пошли в финансирование стройки, это абсурд, да не идут банки в финансирование стройки. Если мы сейчас не направим институты развития на то, чтобы снизить нагрузку на кв. метр со стороны дорогих финансовых ресурсов, дорогой инфраструктуры, различных коррупционных составляющих, - не будет никакого жилья экономкласса в стране. И нельзя допускать, чтобы "Стимул" закрыли. Это просто убьет рынок", - утверждает Елена Николаева, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства.
В 2009 году количество разрешений на строительство сократилось по сравнению с 2008 годом на 25%. "Сокращение новых проектов на четверть - это очень значительная цифра, эффект от которой мы реально имеем все шансы получить в 2011-2012 гг. в виде резкого снижения ввода нового жилья в эксплуатацию", - считают эксперты. Например, в Москве, по данным Мосгорстата, в первом квартале 2011 года было сдано всего 200,2 тыс. кв. метров жилья, тогда как обычно сдавалось по 4-5 млн кв. м в год. При этом в апреле в столице был побит рекорд по заключенным сделкам на покупку жилья - 9256 и еще 1685 с ипотекой. Таких ежемесячных продаж у нас еще не было.