Жилищное законодательство уже несколько лет обязывает жильцов создавать ТСЖ или совет дома и ежегодно собираться на общедомовое собрание. В России 85% жилых домов самостоятельно реализовали свое полномочие на выбор способа управления, говорит руководитель направления "Городское хозяйство" Института экономики города Ирина Генцлер. "Может, это и не совсем реальные данные, но юридически как минимум один раз они собирались для того, чтобы выбрать управляющую компанию", - говорит она.
По закону решение о реконструкции и капитальном ремонте жильцы многоквартирного дома должны принимать сообща. Фото:ИТАР-ТАСС
Но, как ни парадоксально, часто собственники не стремятся активно участвовать в жизни дома. Если жители новостроек еще как-то стараются держаться вместе, чтобы дергать застройщика за недоделки и держать в тонусе управляющую компанию, то обитатели советских многоэтажек часто оставляют дело на самотек. Однако собрание собственников помещений рассматривает важные вопросы, которые не может решить никто, кроме самих жильцов.
Совет да любовь
Самое сложное в собрании собственников - обеспечить кворум, делится эксперт по жилищному законодательству Александр Шарашкин. Явку в 99% он видел лишь однажды - собственники были измучены долгим отсутствием газа в новостройке. "Явку можно обеспечить только путем личного обаяния. Нужен неформальный лидер", - советует он.
Как же собрать всех жильцов многоэтажки в одном месте, если одни соседи в будни работают, другие в выходные на даче? Ведь для правомочности решений на собрании должно присутствовать не менее половины собственников. Раньше опытные председатели ТСЖ сразу заявляли о проведении заочного собрания. С 2011 года созывать заочное собрание можно, только если перед этим очная встреча с такой же повесткой не собрала кворум. То есть собственники могут до определенной даты передать свое письменное решение по вопросам, поставленным на голосование.
Важно и правильно организовать процесс подсчета голосов. Для этого активистам стоит поискать в Интернете специальные бланки. "Голосование очень опасно проводить просто поднятием руки", - говорит Шарашкин. Если итоги собрания будут оспариваться в суде, "электорат" может сказать, что забыл, по какому вопросу и как он волеизъявлялся.
Еще одна сложность - узнать, кто же реальный собственник того или иного помещения, а эта информация очень нужна для подсчета голосов. Если управляющая компания скрывает списки собственников, можно написать застройщику и потребовать паспорт многоквартирного дома. Поквартирным обходом этот вопрос не решить - квартира может пустовать или сдаваться посторонним людям. Эту информацию неплохо иметь и для сбора соседей на сход. "Если кто-то будет опротестовывать итоги собрания, то может сказать, что его не уведомляли", - говорит юрист.
Уполномочен заявить
Извещать соседей о собрании необходимо не менее чем за 10 дней, напоминает Генцлер. Во избежание конфликтов на одном из первых общих собраний стоит принять порядок уведомления о домовом "вече" - нужно ли его направить каждому собственнику индивидуально или достаточно вывесить сообщение в общих местах. В сообщении должны быть сведения о лицах, которые созывают жильцов на сход.
"Это могут быть только собственники и в отдельных случаях муниципалитет: например, если собственники не выбрали способ самоуправления или формирования фонда капремонта", - указывает эксперт Института экономики города. Важно, что управляющая компания не имеет права созывать общее собрание жильцов. Точнее, может, но лишь если состояние дома угрожает безопасности и требуется экстренное решение собственников, добавляет Шарашкин. В объявлении о сходе указывается точная дата и место проведения, а при заочном голосовании и окончательная дата и место приема письменных бюллетеней. Неплохо бы и заранее обеспечить соседям доступ к материалам собрания.
И, конечно, в уведомлении должна быть повестка собрания. На "домовом вече" можно обсуждать только те вопросы, которые в нее включены. И этот пункт законодательства поможет опытному ведущему собрания избежать эффекта "птичьего базара". Ведь часто участники ведут себя неконструктивно - срываются на крик, перетягивают внимание на свои проблемы и невольно забалтывают основную тему заседания. "Можно напомнить, что этот вопрос на повестке не стоит и решение по нему все равно будет неправомочно", - делится опытом Шарашкин.
Вы здесь власть
Одно из важнейших прав подъездной демократии - определять размер платы за жилищные услуги. И если повлиять на тарифы ресурсоснабжающих организаций (свет, вода, тепло) простому человеку не так-то просто, то стоимость работ по содержанию и ремонту дома, а также перечень и цену каких-либо дополнительных услуг определяют собственники помещений. Управляющая организация должна установить размер платы за свои услуги, а собственники - решить, устраивают ли их эти суммы и работы.
Как же определяются тарифы на содержание и ремонт, если жители дома ни разу не собирались? Эти тарифы - существенные условия договора управления многоквартирным домом, напоминает Генцлер. В этом договоре собственники и УК должны прописать порядок определения размера и состава платы. То есть если люди не хотят каждый год собираться, чтобы поднимать этот вопрос, то в договоре можно прописать порядок, что управляющая компания может сама индексировать размер платы на определенную величину. Если же управдомы и жильцы вообще не договорились о порядке формирования, то такой договор, по сути, является юридически ничтожным - в нем отсутствует существенное условие. Пока жилищная инспекция не узнала об этом, сторонам стоит скорее найти взаимопонимание, иначе дому светит новый конкурс на выбор управляющей компании.
"В домах, где ничего не делают, власть берет в свои руки управляющая компания и крутит делами, как хочет, - говорит Шарашкин. - Она диктует собственникам: если не подпишете то-то и то-то, никакого у вас ремонта не будет". Но справедливости ради стоит заметить, что порой коммунальный бизнес идет на фальсификации... из благих побуждений. Например, получить софинансирование капитального ремонт из бюджета можно только при активном волеизъявлении жильцов. Если их на собрание не загнать, появлялись липовые протоколы. Если же протокол подделан с более меркантильными намерениями, то поможет судебный иск. На то, чтобы опротестовать решение общего собрания, отводится 6 месяцев.
Позаботьтесь о звукоусиливающей аппаратуре: подойдут микрофон для караоке и простые колонки. У кого в руках микрофон, тот и главный.
Ни в коем случае не допускайте разговора на повышенных тонах. Один человек сорвется в крик - собрание превратится в базар.
Начинайте собрание пунктуально. Поощряйте тех, кто пришел вовремя, не заставляя их ждать, пока соберутся другие.
Подведите итоги собрания и перечислите вытекающие из них задачи. Зафиксируйте достигнутое согласие по тем или иным пунктам повестки дня, подчеркните то, кто именно и чем будет заниматься.
Какие решения принимают на общем собрании?
- Изменение размера платы за услуги по содержанию и ремонту.
- Реконструкция дома, строительство хозяйственных и других зданий во дворе, капитальный ремонт и использование фонда капремонта.
- Передел земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, ограничения пользованием определенной территории.
- Передача отдельной части имущества многоквартирного дома другой организации или компании.
- Пользование общим имуществом иными лицами, например, заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на доме.