Если на свое жилье денег не хватает, приходится довольствоваться чужим. Фото: Сергей Михеев/ РГ
Во всем мире собственное жилье занимает на рынке гораздо меньшую долю, чем в России. Аренда - абсолютно нормальный способ жизни, не привязывающий человека к одному месту. Собственным жильем и в США, и в Европе люди обзаводятся ближе к 40 годам, когда уже есть семья и планируется рождение детей.
В России жилищный рынок перекошен. В собственности более 90% всего жилья, в основном за счет приватизации. Аренда, конечно, тоже есть. Но это "серый" неофициальный рынок. Цены на нем высоки, налоги с доходов не платятся, и при этом и собственники, и те, кто арендует, не защищены от всевозможных неприятностей.
"Переселить всех собственников в арендное жилье - такой задачи, конечно, не ставится, - говорит Андрей Шелковый. - Но в любом случае должна быть альтернативная возможность: если нет необходимости приобретения жилья в собственность или люди не могут это себе позволить с финансовой точки зрения".
О необходимости развивать арендный сектор на рынке жилья говорится давно. "Точечные" эксперименты проводились во многих регионах. Несколько "доходных домов" построены в Москве, некоторых других городах. Но это лишь эпизоды. Потому что любому инвестору выгоднее строить жилье для продажи - тут быстрый оборот денег, выше прибыль. Но построить и затем сдавать в аренду - это более длинные деньги и меньшая доходность. Поэтому, в частности, до сих пор не решена проблема создания переселенческого фонда - дешевого малогабаритного жилья для должников по коммунальным платежам, "прогоревшим" ипотечным заемщикам и т.д.
- Финансовый механизм программы "Арендное жилье" способен эту проблему решить, - считает Андрей Шелковый. - Запустили мы ее после того, как реализовали несколько пилотных проектов. Финансовый инструмент - это ипотечный кредит. Но уже не гражданину, а юридическому лицу. Он долгосрочный, на срок до 20 лет. То есть это ипотечный кредит для компании, которая является, по сути, собственником этого арендного дома. И выдается кредит жестко на условиях строительства именно арендного жилья. То есть собственник обязуется, построив дом, сдавать квартиры в найм гражданам. Он, по сути, является домовладельцем такого "доходного дома". Роль АФЖС та же, что в классической ипотеке, - мы сотрудничаем с банками, снижая их риски по выданным кредитам.
Схема позволяет компании построить жилой дом и расплачиваться с кредитом за счет арендной платы, получаемой с жильцов. Сейчас взять подобный долгосрочный кредит на строительство практически невозможно - банки этим практически не занимаются. С учетом всех рисков ставка по такому долгосрочному кредиту будет слишком высокой. Поскольку она должна учитывать не только стоимость денег, но и кредитные риски проекта, и необходимость формирования соответствующих резервов. С помощью государства в рамках программы кредит удается сделать более дешевым: ставка при сроке до 20 лет находится в диапазоне от 9 до 11 процентов годовых.
"Мы запустили уже этот продукт и сейчас формируем портфель заявок, - сообщил Андрей Шелковый. - В проработке находится заявленных проектов в общей сложности на 7 миллиардов рублей.
В программе могут участвовать и компании, и регионы, и муниципалитеты, которые с помощью такого кредита могут, к примеру, построить "ведомственное" жилье для работников бюджетной сферы - врачей, учителей, а также развивать социальные программы для льготных категорий.
"Большой интерес к программе проявляют наши крупные градообразующие предприятия, - говорит Шелковый. - Это предприятия оборонно-промышленного комплекса, у которых остро стоит кадровая проблема. Нужно привлечь и удержать квалифицированных специалистов, желательно молодых, перспективных. Сделать это, не предоставив им условий для комфортного проживания, практически невозможно".
Один из "пилотов" по такой ипотеке завершился в Нижегородской области. Для работников Арзамасского приборостроительного завода был построен дом, часть квартир в нем продали обычным порядком, часть - предоставили в найм. Причем завод со своей стороны дополнительно субсидирует часть ставки найма - таким образом жилье работникам завода обходится дешевле. "За однокомнатную квартиру нанимающий ее человек платит примерно 3 тысячи рублей в месяц, только за аренду, без коммунальных услуг", - рассказал Шелковый.
Детский сад в кредит
Следующим этапом в развитии этого направления, по словам Андрея Шелкового, будет строительство по такой ипотеке социальных объектов - детсадов, школ, прочей инфраструктуры. "Мы уже планируем пилотный проект, сейчас подбираем объекты, площадки, - пояснил Шелковый. - Здесь основными участниками программы могут стать муниципалитеты - применение ипотечного кредитования позволит им строить социальные объекты, если можно так сказать, "в рассрочку", сведя до минимума нагрузку на бюджет". Аналогичным образом может создаваться и маневренный жилищный фонд.