Этот вопрос стал темой круглого стола в "Российской газете", в котором участвовали первый зампредседателя госкомитета РБ по строительству и архитектуре Николай Гавва, депутат Госсобрания - Курултая РБ Рустем Ахмадинуров, руководитель юрслужбы фонда строительства социального жилья в РБ Диана Муллаянова, представитель инициативной группы по созданию МЖСК Ринат Бакиев и помощник депутата Госсобрания РБ Николай Арбузов.
Молодые семьи годами стоят в очереди на социальное жилье, но не могут его получить. Почему существующие программы не решают проблемы?
Николай Гавва: Если говорить конкретно о республиканской жилищной программе для молодых семей, то действительно, недовольных больше, чем новоселов. Причина в том, что финансирование этой программы не совпадает с реальным количеством нуждающихся. Поэтому сегодня жилье получают лишь пять процентов очередников в год. Это около 900 семей. И потому дождаться своего срока многие не могут, так как в 35 лет человек уже исключается из списка.
Также практически не работает и программа для молодых учителей, по которой республика субсидирует им первоначальный ипотечный взнос и часть процентной ставки. Однако зачастую банки, в которых потенциальные новоселы хотят получить займ, отбраковывают педагогов из-за низких доходов. В итоге деньги на программу выделяются второй год подряд, но не осваиваются.
Сейчас только 10-15 процентов населения республики реально могут взять ипотечный кредит - в основном те, у кого уже есть жилье. Поэтому программа для молодых семей по "списыванию" части долга после рождения ребенка тоже не действует в полной мере.
Проблема - в недостаточной продуманности реализуемых проектов. Возможно, инициатива общественности о создании МЖСК будет более детально проработана.
И какой же механизм будет действовать?
Ринат Бакиев: Мы хотим дать возможность получить жилье молодым людям. Суть нашей инициативы - в возрождении молодежных строительных кооперативов, которые существовали еще в 60-х годах. Мы не просим дать нам квартиры, а хотим самостоятельно, но при наличии определенных преференций, решить жилищный вопрос. Поэтому предлагаем создавать кооперации граждан в возрасте от 18 до 35 лет. Это будут начинающие трудовую карьеру специалисты, которые заключат с работодателем как минимум пятилетний контракт. Они кооперируются, создают МЖСК, который сможет бесплатно получить земельный участок под строительство дома и другие преференции от республики. Члены кооператива должны будут сразу выплатить часть стоимости своей квартиры, а затем ежемесячно перечислять определенную сумму, возможно, задействовав механизм банковского кредитования. За счет бесплатной земли строительство дома существенно удешевится.
Законодательная база позволяет предоставить налоговые и другие послабления для молодежных кооперативов?
Рустем Ахмадинуров: Ни в регионе и ни в стране в целом нет нормативно-правовой основы, чтобы реализовать идею МЖСК и дать молодежи возможность жить в кредит. Хотя идея совершенно правильная. К примеру, экономическая политика Германии позволяет молодым гражданам получить жилищную ссуду сроком на 20-25 лет под небольшой процент, а потом в течение 15-20 лет работать и отдавать кредит, живя уже в своей квартире. У нас же пока сохраняется система советских времен, когда всю жизнь зарабатываешь на квартиру упорным трудом и только перед пенсией получаешь ее.
Но, рассматривая предложение инициативной группы на экспертном совете по молодежной политике в Госсобрании республики, мы столкнулись с двумя серьезными проблемами. Во-первых, нет механизма, по которому возможно предоставить землю без торгов и бесплатно. Хотя в районах проблему можно решить. Во-вторых, в Башкортостане около одного миллиона человек в возрасте от 14 до 35 лет. В очереди на жилье от 24 до 26 тысяч семей. Обеспечить всех одновременно нереально, поэтому должен быть отбор, критерии которого необходимо четко определить.
К примеру, можно отрегулировать механизм составления списков от муниципалитетов. Чтобы войти в число претендентов на членство в МЖСК, молодые специалисты должны будут представить контракт с работодателем на пять-семь лет и документы о доходах. Кроме того, думаю, нужно внести в законодательство само понятие "молодой специалист".
Диана Муллаянова: На сегодняшний день в республике есть два жилищных накопительных кооператива, которые активно работают с различными застройщиками. Что мешает молодой семье или молодому специалисту вступить туда и приобрести жилье?
Не нужно забывать, что в крупных городах республики очень мало земельных участков, обеспеченных сетями. А затраты на их прокладку застройщик, как правило, перекладывает на конечного приобретателя жилья. В результате мы получаем обычный действующий на сегодняшний день механизм. Таким образом, вопрос, будет ли создан МЖК или молодые люди войдут в число пайщиков уже существующих кооперативов, непринципиален.
Отмечу, что МЖСК как самостоятельный застройщик, а не инвестор, - субъект минимально защищенный от недобросовестных подрядчиков и максимально способный к дезорганизации. Да, есть определенный плюс механизма МЖСК - контроль пайщиками всего процесса возведения дома: от проектирования до ввода в эксплуатацию. Однако это достаточно трудоемкое дело, которое требует определенного уровня знаний.
Николай Гавва: Несомненно, сегодня есть необходимость создавать МЖСК. Ведь молодежь - активный слой общества, у которого есть желание жить в нормальных условиях. Значит, должно быть предложение. Теперь дело за законодателями.
Ключевой вопрос
В России есть практика реализации подобных проектов?
Николай Арбузов: Да, к примеру, в Бурятии. Около двух лет назад там приняли нормативную базу о развитии МЖК. Однако она ориентирована на обеспечение молодых семей, которые уже стоят в очереди в качестве нуждающихся.
В нашей республике существует программа стимулирования развития жилищного строительства, в которую можно дописать механизмы формирования и деятельности молодежных кооперативов. Также в этом вопросе необходимо более активно использовать механизмы государственно-частного партнерства.
МЖСК - это юридическое лицо, задача которого - обеспечить пайщиков жильем, а у государства есть реальные возможности поддержки - та же земля, стройпредприятия и многое другое. К примеру, стоит рассмотреть возможность передачи земельных участков не самим кооперативам напрямую, а унитарным предприятиям в качестве вклада в уставной капитал на конкретные цели - строительство жилья. В таком случае проведение торгов не требуется, а это существенно снижает себестоимость квартир.
Если говорить схематично, то, получив землю, ГУП или МУП заключает договор инвестирования с кооперативом, члены которого формируют свои паи, в последующем аккумулированные средства перечисляются в госпредприятие. Важно, что у последних есть отработанные механизмы контроля за стоимостью подрядных работ, при этом обеспечивается прозрачность использования денежных средств.
Между тем
По данным госкомстроя РБ, в 2013 году в республике построено 2,5 миллиона квадратных метров жилья, из них 300 тысяч квадратных метров - социальное. 64 процента приходится на долю индивидуального строительства.