По оценке АИЖК, опережающие темпы роста ипотечного сектора имеют несколько причин.
В первую очередь, в условиях наблюдаемой нестабильности макроэкономического фона и отсутствия надежного и понятного простому потребителю инвестиционного инструмента, граждане часто принимали решение инвестировать в недвижимость, используя для этого имеющиеся сбережения. Косвенно это подтверждается сокращением объемов вкладов населения в банках - за первый квартал они снизились на 2,3%, или 393,6 млрд рублей в денежном выражении.
Второй причиной роста ипотечного рынка является заинтересованность самих банков в развитии именно этого сектора кредитования. В текущих условиях, когда регулятор денежного рынка проводит политику, нацеленную на повышение устойчивости и снижение рисков банковской системы, уже со второй половины 2013 года банки постарались переориентироваться с более рискованного беззалогового потребительского на обеспеченное ипотечное кредитование. Для привлечения новых заемщиков банки активно развивали новые ипотечные продукты и вводили спецпредложения.
К сожалению, стремление банков увеличить объемы выдачи ипотеки, в том числе за счет расширения круга потенциальных заемщиков, зачастую приводит к тому, что мы наблюдаем все больше предложений по кредитам с низким первоначальным взносом и без предоставления справки по форме 2-НДФЛ. Таким образом, ипотеку получают люди, имеющие "серые" доходы, и именно эта категория населения наиболее уязвима в случае хоть сколько-нибудь значимых колебаний на рынке труда. Опыт предыдущего кризиса показал, что таким работникам первым сокращают зарплату или быстро их увольняют.
Рост ипотечного рынка происходит в условиях ожидания повышения ставок по ипотечным кредитам. Это связано прежде всего с тем, что Банк России в течение 2014 года уже дважды повышал ключевую ставку. Через определенный временной лаг это повлияет на стоимость привлечения фондирования банками - участниками ипотечного рынка. Многие заемщики, понимая это, обратились в банки за ипотекой раньше, чем планировали.
Пока внешняя нестабильность и ужесточение процентной политики не сказались на уровне ставок по ипотечным кредитам. В первом квартале 2014 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составила 12,2%, что на 0,6 п.п. ниже уровня первого квартала 2013 года. По данным ЦБ РФ на 1 марта 2014 года, в среднем ипотечный кредит в нашей стране выдается на 15 лет, а средняя сумма равна 1,7 млн руб. Для заемщиков, привлекающих ипотечные кредиты по сниженным требованиям (без предоставления справки по форме 2-НДФЛ, с пониженным первоначальным взносом и т.д.), ставка увеличивается в среднем на 0,5 п.п.
Напомним также, что средневзвешенная ставка по итогам всего 2013 года также была выше текущих значений и составляла 12,4%.
Дальнейшая динамика ипотечного рынка зависит прежде всего от того, смогут ли банки удержать ставки по ипотеке на текущем уровне. Несмотря на существующие предпосылки к увеличению ставок, как говорилось выше, на рынке идет жесткая конкуренция за ипотечного заемщика. Ввиду того, что ипотека постепенно становится локомотивом развития розничного кредитования, банкам крайне важно укрепить позиции в этом сегменте. Повысив ставки сейчас и потеряв рыночную долю, такие банки в дальнейшем могут не восстановить утраченные позиции.
Что будет происходить на этом рынке в дальнейшем, до конца года? Итоги всего 2014 года будут зависеть от ситуации на финансовом рынке и в банковской системе России, а также от возможности лидеров рынка удерживать ставки на достигнутом уровне.
Наиболее вероятной является ситуация, когда банки, более не обладая внутренними резервами, постепенно начнут коррекцию ставок по ипотечным кредитам. Однако такое повышение не будет резким - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам по итогам года будет находиться на уровне 12,5%. Это приведет к снижению темпов роста ипотечного рынка во втором полугодии. В случае отсутствия резких внешних шоков результаты 2014 года будут немного выше уровней 2013 года, а объем рынка составит около 1500 млрд рублей.
Замедлению рынка будут способствовать также, во-первых, ухудшение ситуации с качеством долга на кредитном рынке в целом (доля проблемных и безнадежных ссуд в кредитном портфеле банков за первый квартал выросла с 6% до 6,4%) - это повысит осторожность банков при выдаче кредитов во всех сегментах, в том числе и в ипотечном, а во-вторых, прогнозируемое снижение динамики реальных располагаемых доходов населения.
В случае реализации оптимистического сценария (главным параметром которого будет являться стабилизация внешнеполитических рисков и смягчение процентной политики Банка России), рынок продолжит уверенно расти. Этому будет способствовать стабилизация финансовых рынков и восстановление положительной динамики доходов населения. Ставки по ипотечным кредитам в этом случае сохранятся на текущих уровнях, а объем рынка 2014 года составит около 1800 млрд рублей.
Стоит ли брать ипотеку сейчас или лучше подождать? Если вы уверены в стабильности своего дохода, если вы востребованный на рынке труда специалист, не откладывайте обращение за ипотечным кредитом. Хотя рекомендуем предварительно позаботиться о создании "подушки безопасности", равной сумме четырех - шести обязательных платежей по кредиту.
При благоприятном сценарии условия ипотечного кредитования останутся такими же, как сейчас. Но в случае развития негативных макроэкономических тенденций требования банков к заемщикам могут ужесточиться, а ставки - вырасти.