Сегодня вопрос обоснованности процедур государственной кадастровой оценки вызывает очень много нареканий не только со стороны собственников земельных участков, но и со стороны госорганов, так как является едва ли не главным источником наполнения казны. "От кадастровой стоимости земельного участка зависит не только плата за изменение вида разрешенного использования и арендная плата, но и земельный налог, - отмечает эксперт по налогообложению и правовым вопросам АКГ "Градиент Альфа" Роман Самилло. - Зачастую кадастровая оценка не соответствует рыночному уровню и вызывает большое количество споров".
Сейчас во многих регионах проводится, как правило, ежегодная переоценка кадастровой стоимости, что практически не позволяет собственникам оспаривать ее в суде. Известен такой случай, когда земельный участок одного бизнесмена, расположенный под строящимся комплексом санатория, за три года три раза переоценивался как в большую, так и в меньшую сторону. Предприниматель, не зная об этом, платил аренду по зафиксированной в договоре ставке. Местная администрация направила в суд иск о взыскании недоплаченной арендной платы, исходя из новой кадастровой цены. Что в конечном итоге чуть не привело к расторжению договора аренды и потере "бизнес-проекта".
Законопроект устанавливает возможность оспаривать результаты кадастра с даты внесения в него новой стоимости, определенной по результатам очередной кадастровой оценки, но не позднее пяти лет с даты внесения оспариваемых результатов. Для юрлиц законопроект вводит обязательный досудебный порядок рассмотрения споров в комиссии. Для физлиц он будет добровольным. Практика показывает, что большинству компаний удается только через суд оспорить кадастровую оценку. Но проблема заключается в том, что, даже выиграв суд, налог и арендная плата не пересчитываются. Как пояснили эксперты, рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться только с момента вступления в законную силу решения суда. Соответственно, и во всех правонарушениях, где используется кадастровая стоимость, ее новый размер применяется только с этого момента.
Между тем в Москве еще в прошлом году были введены новые правила расчета стоимости земельных участков. "С одной стороны, это повышает прозрачность взаимодействия города и бизнеса, позволяет инвестору просчитывать свои затраты, - рассказал Роман Самилло. - С другой стороны, эта плата не всегда адекватна, так как привязана к кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, не всегда отражает реальную рыночную цену земли". Введение изменений в налогообложение недвижимого имущества юридических лиц существенно изменило ситуацию с платежами, уверен партнер адвокатского бюро "Юрлов и партнеры" Тимофей Ермак.
Между тем, по мнению экспертов, финансовая нагрузка после нового порядка расчета стоимости участка для большинства застройщиков не снизится. Различные выплаты могут достигать 80% новой кадастровой стоимости, подсчитал Роман Самилло. Однако он уверен, что новый порядок расчета стоимости земельных участков прозрачен, создает более конкурентные условия для малоэтажной застройки, да и инвестору легче спрогнозировать предполагаемые затраты по проекту.
Одним из недостатков законопроекта эксперты называют отсутствие льгот для собственников, проводящих реконструкцию. Это ставит в неравное положение собственников и арендаторов земельных участков. "Есть опасения, что увеличение платежей заставит нерентабельные предприятия избавляться от участков и объектов, не вовлеченных в бизнес-процессы, то есть в городе со временем исчезнут заброшенные земельные участки и полупустые цеха, которые владельцы придерживают до лучших времен", - полагает Роман Самилло.
В действительности от вида разрешенного использования земельного участка зависит не только размер арендной платы, которую уплачивают предприниматели при аренде муниципальных земель, но и размер кадастровой стоимости. Между тем очень часто встречаются ситуации, когда реальное использование земель бизнесом не соответствует тому, что указано "на бумаге". Вследствие чего государство несет налоговые потери, а предприниматель вынужден вести свою деятельность на полулегальном положении.
Тимофей Ермак привел пример из практики: предприниматель приобретает старое промышленное предприятие в центре столицы вместе с правами на земельный участок, занимаемый этим производством. Как часто бывает, производственные помещения после реконструкции превращаются в комфортабельные офисы и используются для продажи или сдачи в аренду коммерческим организациям. Но земля, на которой возникают новые офисные площади (имеющие принципиально другое, не производственное назначение), по-прежнему по всем документам и данным государственного кадастра недвижимости (ГКН) числится как земельный участок, предназначенный для размещения и эксплуатации производственных помещений.
"Законодательно установленные коэффициенты, используемые для расчета аренды муниципальной земли и размера кадастровой стоимости в целях налогообложения, учитывают исключительно данные ГКН, - говорит Тимофей Ермак. - Естественно, что правообладатель таких наделов невольно получает существенную экономию на своих расходах. Ведь стоимость аренды земли промышленного назначения многократно ниже стоимости аренды земли под размещение офисных зданий. Отсюда вытекают колоссальные потери государства в виде недополученных налогов, которые получил бы бюджет в случае реального отражения данных в ГКН".
Эксперты уверены, что большинство правообладателей такой земли не торопятся изменять вид разрешенного использования, делая это только в случае самой крайней необходимости. Известны случаи, когда предприниматели после строительства офисных зданий (или реконструкции заводов в бизнес-центры) при оформлении земельных отношений или при затребовании дополнительного выделения земель сознательно умалчивают о более прибыльном использовании земельного участка или прямо указывают в документах, что земля будет использоваться в "технологических целях производства".
Согласно законодательству, при оформлении земельных правоотношений новым собственником производственных строений фактическое использование объектов никто не проверяет. Собственник вправе использовать свое имущество любым незапрещенным законом способом, а правовой статус помещений и земли (несмотря на то, что это неразрывно связанные объекты) учитывается и фиксируется по-разному. Изменение статуса строений не влечет автоматического изменения статуса земель. "Более того, все расходы по изменению вида разрешенного использования и по организации всех процедур ложатся на плечи предпринимателя, - считает Тимофей Ермак. - Но это только полбеды. Нельзя забывать о сложной и многоэтапной процедуре изменения статуса земли, закрепленной в градостроительных нормах. В большинстве случаев этот процесс невозможно осуществить без проведения публичных слушаний, что усугубляется тем, что организацией таких слушаний должны заниматься соответствующие чиновники из органов муниципальной власти. При этом может появиться еще один барьер - коррупционный. Привычка чиновников "зарабатывать" на проблемах бизнеса всегда была сильна.