Базовый показатель цены "вторички" увеличивают такие "поправки", как хороший чистый двор с детскими площадками, наличие парковочных мест во дворе или автостоянки, близость дома к остановкам общественного транспорта, наличие в шаговой доступности скверов, парков, магазинов, хорошие виды из окон и, конечно, уровень социальной и бытовой инфраструктуры. "В России фактор месторасположения является определяющим. Далее идет транспортная доступность (близость метро, ж/д станции), планировка (год постройки дома, метраж квартиры, размеры комнат), этажность, метраж кухни, солнечная освещенность и вид из окон", - отмечает Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК "Премьер".
Немаловажный фактор ценообразования - состояние объекта. Однако эксперты давно подметили, что чем больше в квартире комнат, тем менее важным становится наличие ремонта. Существенно повысить стоимость ненового жилья, вложившись перед продажей в качественный ремонт, не получится. "Чаще всего надбавка за ремонт принесет не более 10-20 процентов от потраченных на переделку денег. Если пытаться вернуть инвестированные в ремонт средства, то придется долго искать того, кто оценит проект", - говорит Щепкина.
А вот затраты на недорогой косметический ремонт окупятся. Большая часть квартир на вторичном рынке покупается на деньги, полученные от продажи квартиры меньшей площади, или в ипотеку. В этом случае люди стеснены в средствах и хотят купить квартиру максимальной площади в нужном районе. Если ремонт есть, то он будет восприниматься как приятный бонус.
"В элитных квартирах можно сделать капитальный или даже дизайнерский ремонт - они будут пользоваться спросом, однако нужно учитывать, что покрыть 100% издержек удается редко. Стоимость жилья обычно увеличивается на 250-700 долл. 1 за кв. м", - говорит Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы "Апхилл".
Ценообразование вторичного рынка в отличие от первичного значительно менее объективно. По словам Полины Меделяновской, директора по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group, это связано с тем, что на вторичном рынке предложения в основном выставляются частными лицами, поэтому и цены во многом зависят от "хотелок" продавца и индивидуальных особенностей объекта".
Причем правило более низкой цены на первые и последние этажи все еще работает. "Цена квартир на последних этажах снижается незначительно - на 1-2%. А вот жилое помещение на первом этаже обычно стоит на 10% дешевле. Если речь о цоколе или полуподвале, то и на треть дешевле может быть", - говорит Александр Каньшин, председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости.
Еще одна уникальная особенность "вторички", которая также влияет на стоимость объекта, - это история. Например, если в квартире проживал кто-то из известных деятелей, она может стоить дороже на 15-30%. По словам партнера девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрия Котровского, в Москве и области квартира или дом становятся дороже на 5-7% после участия в телесъемках "Квартирного вопроса" или "Школы ремонта".
"Только "вторичка" может похвастаться домами с историей, - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. - Хотя, при нынешнем уровне образования на основе тестов этот показатель становится все менее существенным. Недавно при показе квартиры, ранее принадлежавшей одному известному маршалу, столкнулись с полнейшим отсутствием знаний, да и интереса к собственной истории"