Наиболее перспективными являются недорогие 1-2-комнатные квартиры, студии или апартаменты в непосредственной близости от метро, которые можно сдавать в аренду. "При условии дальнейшей сдачи в аренду апартаменты комфорт- и бизнес-класса оказываются инвестиционно привлекательнее аналогичных квартир. Арендная ставка будет практически одинаковой, а разница в стоимости достигает 15-20%. Средняя доходность апартаментов составляет 10-12% годовых, аналогичных квартир - 5-7%", - подтверждает Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development.
Большой объем "доступного" жилья сконцентрирован в ближайшем Подмосковье и Новой Москве. Стабильным спросом пользуются квартиры в городах, расположенных в радиусе 10-15 км от МКАД: Химки, Видное, Балашиха и т. д. Стоимость квартир здесь составляет 90-110 тыс. руб./кв. м. Более удаленные объекты реализуются по ценам 60-70 тыс. руб./кв. м.
Транспортная доступность - один из главных параметров при выборе жилья для инвестирования. Хороший потенциал у объектов, которые строятся в тех районах столицы, где будут открыты новые станции метро.
"Это актуально и для подмосковного рынка недвижимости. Для инвестирования наиболее благоприятны новостройки, расположенные в городах, где планируется открытие станций легкого метро. Согласно проекту линии наземного метро должны соединить около 10 крупнейших городов региона. Первая ветка пройдет через Химки до Крюкова и Поварова. Конечные станции расположатся в Пушкине, Железнодорожном, Балашихе, Люберцах, Домодедове, Подольске, Одинцове и Нахабине", - говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ".
В Старой Москве по-прежнему популярны традиционные направления - ЗАО, СЗАО, ЮЗАО. Также мелкие инвесторы стараются приобретать жилье для последующей перепродажи в новостройках на ранней стадии, расположенных недалеко со строящимися станциями метро, которых много по Южному и Юго-Западному направлениям. Хороший потенциал имеют элитное жилье и апартаменты премиум- и бизнес-классов в ЦАО. "Наиболее привлекательны центральные районы - Патриаршие, Остоженка, Арбат и Якиманка. Ресурсы нового строительства в районах практически исчерпаны, а спрос на эксклюзивные качественные проекты в высшем ценовом диапазоне устойчив и превышает предложение", - отмечает Наталья Шичанина, директор по продажам инвестиционной компании Vesper.
Безусловно, выгоднее приобретать недвижимость на ранней стадии - цены к окончанию строительства могут повыситься до 20%. "Выгодно инвестировать в новостройку на этапе котлована, когда продажи в проекте только начинаются, и цены минимальны. Даже в период стабильного развития или стагнации на рынке недвижимости при покупке квартиры в доме на начальном этапе строительства можно заработать не менее 15% годовых, а в период активного роста - 25% и более", - рассказал Александр Энгель.
Однако сегодня выгоднее вкладывать средства в проекты, находящиеся в активной или завершающей стадии, поскольку риск того, что они будут заморожены или не реализуются в срок, минимален, полагает Наталья Шичанина. Не последнюю роль при принятии решения играет программа финансирования проекта и репутация девелопера. "Наилучшую динамику продаж этой осенью мы наблюдаем в объектах на завершающей стадии - покупатели опасаются затягивания сроков строительства из-за нестабильности в мировой экономике и спешат инвестировать в качественную недвижимость в высокой стадии готовности. Такие объекты, с одной стороны, точно будут сданы в ближайшей перспективе, с другой - цены в них в среднем на 10% ниже, чем в готовых домах", - подчеркивает Ольга Кузнецова.
Пока девелоперы держат цены, тем не менее с конца лета средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости изменилась. Цены продолжают плавно расти на фоне общей инфляции и по мере изменения стадии строительной готовности объектов. По итогам октября средняя стоимость квадратного метра в бюджетных новостройках Москвы увеличилась на 2,6% по сравнению с сентябрем и составила 148 тыс. руб., посчитали в ГК "МИЦ". Однако в ближайшие месяцы стоимость недвижимости на первичном рынке не повысится, уверены эксперты. В связи с падением курса рубля и снижением фактического дохода населения повышение цен негативно скажется на спросе - люди сейчас не готовы платить больше, полагает Ольга Кузнецова.
"Вероятнее всего, существенного повышения цен до Нового года не предвидится, - уверен Николай Девятилов, генеральный директор компании Praedium, - застройщики стараются закрыть сезон с нормальными показателями. Если ситуация усугубится в 2015 году, то можно будет ждать от рынка чего угодно, в том числе и резких ценовых колебаний".
При длительном сокращении доходов населения и удорожании ипотеки спрос на недвижимость неминуемо упадет. Обострится борьба за покупателя, увеличатся рекламные расходы, снизится эффективность застройщиков, полагает Цветкова: "При этом основная часть застройщиков активно использует заемные средства и новое финансирование вынуждена будет привлекать по повышенным ставкам, что приведет к росту себестоимости. Доля расходов, связанных с импортом, невысока, но повышение себестоимости строительной продукции будет. На фоне снижения доходности застройщики попытаются сократить себестоимость и будут пытаться повысить цены. Но так как все понимают, что работаем в рублевой экономике, к росту цен будут подходить очень аккуратно. Поэтому, скорее всего, будут приостановлены новые проекты, что приведет к сокращению объема предложения".
Застройщики сегодня крепче стоят на ногах, чем в 2008 году. Новых замороженных проектов ожидать не стоит, считают опрошенные "РГБ" эксперты. Шесть лет назад причиной заморозки ряда проектов и банкротства компаний явилась чрезмерная закредитованность застройщиков. Сейчас долговая нагрузка крупных девелоперов не так велика. "Положение застройщиков гораздо лучше, чем во время кризиса 2008 года. Девелоперы сейчас стараются минимизировать долю привлеченного капитала для финансирования своих проектов и используют больший процент собственных средств. Поэтому ждать массового замораживания проектов в этот раз не стоит", - прогнозирует Ольга Кузнецова. Компании с устойчивым финансированием завершат начатые проекты, но может быть отложена реализация новых проектов, запланированных на 2015-2016 годы.