По данным NAI Becar, в среднем на реконструкцию объекта площадью около 3 тыс. кв. м может потребоваться свыше 50 млн рублей инвестиций без учета материалов и оплаты временного ресурса. Кстати, временной ресурс в денежном выражении достигает 10-15% всех затрат при работе девелоперов с памятником.
- Нужно соблюдать определенные процедуры, писать письма, согласовывать действия, а ответ на одно письмо можно ждать больше месяца, - поясняет управляющий директор PM NAI Becar в Петербурге Наталья Скаландис. - Это безумно много в сегодняшней ситуации: цены то растут, то падают. Если компания заказывает материалы из-за границы, она в принципе не может предсказать, как поведет себя курс валюты.
По словам Натальи Скаландис, инвесторам не хватает инструментов, которые бы позволяли бизнесу брать исторические объекты, восстанавливать и реставрировать их. Конечно, существует постановление правительства РФ N 1005, по которому предусмотрена льготная арендная ставка для предпринимателей, вложившихся в работы по сохранению федеральных объектов культурного наследия. Однако, как уточняет эксперт, фактически в стране не сложилась практика получения этих льгот.
- Сохранение исторического центра задача весьма затратная, и часто для застройщиков гораздо выгоднее снести старое и построить на его месте новое, - считает архитектурный критик Мария Элькина. - При этом надо понимать, что без необходимого участия эти здания будут постепенно разрушаться, а значит, привлекать бизнес необходимо, для чего город должен создать меры по экономическому стимулированию различных инвесторов, в том числе инвесторов средней руки.
Сегодня эффективность использования зданий в историческом центре Петербурга крайне низкая. Большинству инвесторов реконструкция заброшенных памятников интересна, только если их потом можно приспособить для современного использования, либо встроить в концепцию прилегающей территории.
- Основная проблема программы реновации исторического центра состоит в отсутствии четко разработанного механизма для инвесторов, - говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов. - Им никто не гарантирует, что во время работы над проектом, например, не сменятся правила налогообложения, не введут новые нормы. Сегодня большинство девелоперов уже отказывается от таких проектов после внимательного соотнесения вложений и рисков, так как это оказывается невыгодно.
По данным компании - инвестора проекта реконструкции Конюшенного ведомства в Петербурге (Plaza Lotus Group) срок окупаемости зданий, приспособленных под коммерческое использование (торговля, развлечения), составляет 7 лет и выше, под гостиницы - 10-15 лет.
Наиболее привлекательным форматом оказываются апарт-отели, которые позволяют инвестору вернуть вложения в среднем в течение пяти лет. Что касается жилья, то даже по самым скромным оценкам квадратный метр в отреставрированном здании в центральных районах города стоит не ниже 350 тысяч рублей.