С начала февраля количество вопросов в разделе "Ипотека" увеличилось на 50 процентов. В марте уже каждый пятый вопрос по ипотеке связан с отсрочкой или заморозкой платежей, уточняет юрист Валерий Мешков.
Как выяснилось, ипотечный кредит граждане брали не только в рублях, долларах, евро или швейцарских франках, но даже в йенах. С помощью юристов "РГ" решила провести заочную "горячую линию".
Сегодня на самые частые вопросы ипотечных заемщиком отвечает юрист портала Эдуард Мирасов.
Оказалось, больше всего люди боятся потерять квартиру, которая находится в залоге у банка. И ищут возможность все-таки ее сохранить.
Можно должнику самому продать ипотечную квартиру с выгодой? Ведь банк продает исходя их своих интересов?
Эдуард Мирасов: Если вы найдете покупателя на квартиру, который даст за нее цену, превышающую сумму задолженности, то никаких проблем возникнуть не должно. Но такие сделки все равно необходимо согласовывать с банком.
А что будет с материнским капиталом? Его вернут?
Эдуард Мирасов: К сожалению, законом не предусмотрена возможность возврата материнского капитала, если он использовался при покупке ипотечной квартиры. То есть фактически средства материнского капитала будут утрачены.
Имеет ли банк право выселить несовершеннолетних детей из залоговой квартиры, если она уже выставлена на торги?
Эдуард Мирасов: Снятие с регистрационного учета и выселение, в том числе и несовершеннолетних детей, происходит через суд (если добровольно заемщики сниматься с учета не хотят). Как правило, суд всегда удовлетворяет подобные иски.
Сам банк не имеет право выселять заемщика из квартиры. Пока у квартиры не появился новый собственник, заемщик продолжает оставаться собственником квартиры, а значит, имеет право проживать в ней.
Банк забирает ипотечную квартиру. Насчитан долг и штраф. Ее уже не вернуть?
Эдуард Мирасов: Можно. На основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ заемщик может требовать уменьшения суммы штрафов и пени. При этом чем выше процентная ставка по пеням, тем чаще суды значительно уменьшают сумму. Иногда до десяти раз.
Может, стоит дождаться вступления в силу с 1 июля 2015 года закона о банкротстве физлиц? Поможет он сохранить квартиру?
Эдуард Мирасов: К сожалению, поправки в закон о банкротстве, которые позволяют признать банкротом физическое лицо, мало чем могут помочь спасти квартиру. Так как при процедуре банкротства продается все имущество должника. Ипотечная квартира тоже подлежит реализации за долги.
Но новый закон может помочь списать долги, если у заемщика и после реализации квартиры осталась задолженность по ипотечному кредиту в сумме более 500 тысяч рублей.
Если банк уже подал в суд из-за просрочки платежей, как пойти с ним на примирение? Есть полезные схемы?
Эдуард Мирасов: В этом случае необходимо определиться, что выгоднее для вас.
Сохранить жилье? Как правило, это выгодно, когда уже оплачена значительная часть кредита. Тогда нужно пытаться набрать сумму хотя бы в 20-40 процентов от суммы просроченной задолженности для частичного погашения долга. Когда банк видит ваши намерения исполнять обязательства, то идет на уступки.
Если же долг значительно превышает стоимость квартиры, то выгоднее максимально долго затягивать судебный процесс, а это может быть и больше года.
А потом оставшийся долг списать через процедуру банкротства, которая будет действовать с 1 июля. И на протяжении судебного процесса, не платя за квартиру, фактически копить на другую, квартиру. Но имейте ввиду, что после процедуры банкротства в течение пяти лет кредиты взять будет невозможно.
Передают ли ипотечных должников коллекторам? Стратегия поведения в этом случае?
Эдуард Мирасов: Да, передают по агентскому договору. В этом случае банк по-прежнему остается кредитором для заемщика, но коллекторы начинают требовать погашения просрочки, как правило, оказывая психологическое воздействие.
Рекомендую, к примеру, сменить номер телефона, чтобы не беспокоили звонками.
Услуги юристов дороги?
Эдуард Мирасов: Все зависит от региона. В небольшом населенном пункте они могут стоить 10-15 тысяч рублей.
В крупном - 30-50 тысяч. Это на сотрудничество в течение 4-6 месяцев.