На воздух!
По словам архитектора Ирины Бродской, строительство коттеджных поселков она впервые увидела в 2001 году, будучи на учебе в Калифорнии.
Люди, живущие в них, ездили работать в город, а по вечерам и выходным комфортно и уединенно отдыхали на свежем воздухе. Через пятнадцать лет поселковый стиль дошел и до нас. Этому способствовало то, что с появлением новых технологий загородное жилье стало гораздо комфортнее, а уровень жизни населения - несравненно выше. В условиях, когда два (а иногда и три) автомобиля во многих семьях обычное дело, проблемы, как добраться до работы, уже не существует.
Свою роль сыграли и законы, разрешившие переводить земли сельхозназначения под индивидуальное жилищное строительство. Так, в жилищный оборот вошли гектары под Аксаем, Ростовом-на-Дону, Азовом. Наконец, рост цен на жилье, формирование спекулятивного земельного рынка, транспортные проблемы в городе также подталкивают к тому, чтобы комплексное освоение земель на окраинах Ростова и в близлежащих муниципальных образованиях превратилось в ключевую задачу развития жилищного строительства в регионе.
- Очевидно, в областном центре наступил исторический период реурбанизации, к которому приходят многие крупные города, - говорят эксперты компаний по управлению недвижимостью. И тем более логичен этот процесс на юге страны, где на загородных участках можно проводить значительную часть года. Представитель одного из наиболее благоустроенных поселков Оксана Денисова рассказала, что, по данным 2014 года, в "ожерелье" Ростов - Аксай - Чалтырь - Батайск выделена 21 тысяча участков. 37 процентов из них организованы в коттеджные поселки. Сейчас последних насчитывается больше пятидесяти.
Причем, по оценкам аналитиков, кризис не повлиял на охоту к перемене мест жителей городских кварталов.
- Нет никакого кризиса. Количество людей, заказавших дома и участки в декабре, просто зашкаливает. И в декабре-феврале их выкупили, - констатирует главный архитектор архитектурного бюро Андрей Дойницын. - Конечно, часть их - это инвестиции. Но такой же процент инвесторов среди тех, кто покупает квартиры. В самих компаниях, предлагающих строительство индивидуальных домов, - обычный весенний ажиотаж. Вместо ожидаемого в условиях кризиса затишья и снижения цен фирмы, специализирующиеся на возведении домов, даже подняли цены на самые ходовые проекты.
Стены меняют человека
- Первым поселком коттеджного типа, по американскому образцу, был Рассвет, этакий образцово-показательный поселок, ставший областной школой загородного строительства, - рассказывает Ирина Бродская. - Индивидуальные дома, которые мы проектировали, конечно, отличались от теперешних. И по размеру то жилье уступало нынешнему, тогда еще существовали ограничения 12 квадратных метров на человека.
В условиях конкурентного рынка застройщики стараются повышать комфортность своих типовых домов и одновременно снижать их себестоимость. Это является необходимым условием повышения привлекательности проектов, обеспечения их экономической эффективности и увеличения продаж. Так, компания, предлагавшая дорогостоящие срубы, освоила легковозводимые конструкции каркасного домостроения.
Интересно шла эволюция сознания горожан, привыкших к коммунальным стандартам.
- Первые заказчики приносили проекты с маленькими кухнями, десять-двенадцать метров, потому что в их городских квартирах кухни были шесть метров, и увеличение площади вдвое казалось немыслимой дерзостью, - вспоминает Андрей Дойницын. Постепенно вместе с формированием новых взглядов возникает и новая психология жизни в загородном доме.
- Это не просто место, где сидят, спят, готовят обед. Это целый мир, где проходит жизнь, где растут дети. Все вложенные в дом деньги - инвестиции в вашего ребенка. Если дом необыкновенный, вы поднимаете планку своему ребенку, - размышляет Андрей Дойницын. - Я очень часто говорю клиентам: мы проектируем не для вас, а для ваших детей. Как? - возмущается заказчик. - Я заработал деньги наконец пожить самому... Нет. Вам дом построили ваши родители, вы в нем выросли, а в этом доме будут расти ваши дети.
Шале в степи
Большинство ростовчан, которые строят загородные дома, предпочитают покупать готовые решения. Обычно клиентом руководит желание увидеть и потрогать готовый проект. Самые предусмотрительные предприниматели, нащупав новое направление, уже подсуетились. Во многих коттеджных поселках есть несколько готовых домов на участке. Теперь их доводят "под ключ" - с отделкой, теплым полом и камином. Ведь покупателю гораздо легче влюбиться в то, что он уже видит и ощущает, нежели в расплывчатую неоформленную мечту.
Однако совершенных поселков еще никто не создал. Проблем при их строительстве и эксплуатации немало. Одна из них - полное разностилье и отсутствие каких-либо архитектурных канонов. И если человек выкладывает деньги за красивый райский уголок, то по завершению строительства нередко сталкивается с тем, что в его мир безжалостно вторгается безвкусица соседнего особняка, а просторные, в пол, окна смотрят теперь не на закат, а в стену.
- Каждый строит что хочет, - говорит Андрей Дойницын, - причем не обладая элементарными познаниями в области архитектуры. Зато человек поездил по миру, что-то где-то понравилось, и вот это старается воплотить в доме своей мечты. Но понравившееся в Швейцарии шале будет смотреться в донской степи только в том случае, если вместе с домиком купить кусочек скалы.
Или другая проблема: человек вложил деньги в красавец дом. Но там нет грамотного водоподведения, чердака, а фундамент устроен ниже уровня дороги - то есть подвал обречен на затопление. Большинство людей приходит со своими готовыми проектами, выполненными некими карманными архитекторами. Пока не будет ответственности конкретного человека за проект того или иного дома, до тех пор не будет и грамотно возведенных коттеджных поселков, уверены архитекторы.
Движение "Хочу жить за городом" еще достаточно молодое, но весьма динамичное. В первую очередь, люди удовлетворяют потребность в красивом и комфортабельном жилье. Но растет интерес к энергоэффективным домовладениям. Солнечные батареи, ветровые электростанции пока не вошли в практику загородного строительства, поскольку не решена проблема, где хранить избыточную энергию, которую они вырабатывают. В западных странах она продается городским электросетям. В России пока такого нет, и законодательно этот процесс не отрегулирован. Правда, уже сейчас архитекторы делают плоские крыши с оглядкой на будущее. Когда появится и закон и возможность, у собственников домов будет место, где располагать солнечные батареи.
- В некоторых странах государство доплачивает домовладельцу за автономию, если он сам обеспечивает себя теплом и светом, освобождает, например, от налогов. У нас этим могли бы озаботиться те же поселковые администрации, - считает председатель регионального отделения союза дизайнеров России, профессор Сергей Михеев.
Слабым местом большинства проектов по-прежнему является неудовлетворительная инфраструктура. Но реализация планов региональных властей по развитию агломерации Большой Ростов, несомненно, даст новый импульс роста рынку организованных коттеджных поселков, говорят эксперты.
Юрий Синяев, директор по маркетингу строительной группы компаний:
- На сегодняшний день покупательский спрос направлен на загородную недвижимость экономкласса. По вполне демократичным ценам можно приобрести квартиру большой площади и все плюсы загородной жизни, включая благоприятную экологию, небольшой участок, отсутствие шума и суеты большого города. Если раньше потребность в недвижимости данного формата была удовлетворена на 15 - 20 процентов, то сейчас дефицит предложения в сегменте заметно сократился. Новые технологии строительства, укрупнение масштабов застройки, накопленный опыт девелоперов существенно повышают экономическую эффективность проектов экономкласса и, соответственно, активность инвесторов и девелоперов в данном сегменте.
Крупные проекты повышают экономическую эффективность строительства поселков экономкласса. Это достигается благодаря увеличению масштабов застройки при сохранении высокого качества строительства и рациональному использованию земли. Появление мегапроектов выгодно и для покупателя, так как оно способствует снижению дефицита недорогого жилья. В последнее время по пути увеличения масштабов застройки проектов экономкласса пошел целый ряд крупных компаний, ранее специализировавшихся в других сегментах рынка.