На начало 2015 года объем предложения в РФ превысил 17,7 млн кв. м. РФ является европейским лидером по объему заявленных новых ретейл-проектов, однако не все они будут введены в срок. "Торговые центры, которые сегодня находятся на продвинутой стадии, будут реализованы, однако их открытие может быть перенесено на будущий год - как в связи с задержками в строительстве, так и под давлением кризисной ситуации на рынке. "Бумажные" проекты будут заморожены до стабилизации экономической ситуации и роста спроса со стороны ретейлеров", - рассказала "РГБ" Татьяна Ключинская, глава департамента торговых площадей компании JLL.
В условиях растущей конкуренции и снижения покупательной способности населения новым, только открывающимся комплексам нужно больше времени, чтобы завоевать свою целевую аудиторию и выйти на заявленный показатель посещаемости. Это сдерживает активность ретейлеров в части аренды площадей в проектах на ранней стадии реализации, а также препятствует открытию магазинов вместе с дверями ТЦ. В результате в объектах, которые были открыты в 2013-2015 гг., невысокий показатель заполняемости на момент запуска - не более 30-40%, преимущественно якорные и мини-якорные арендаторы, а основная часть арендаторов торговой галереи и развлечения открываются 3-9 месяцев спустя, отмечает Татьяна Ключинская: "В Москве доля вакантных площадей в ТЦ, которые были открыты до 2013 года, сейчас не превышает 3%, в то время как в объектах, вышедших на рынок в 2013-2014 годах, составляет 13%".
За последние 12 месяцев существенно замедлились темпы заполнения арендаторами новых ТЦ: во многих объектах, введенных в эксплуатацию в 2014 г., продолжаются арендные кампании и есть вакантные помещения для "первичной" сделки. "Как правило, на момент открытия ТЦ (за исключением единичных случаев) договора аренды подписаны на 50-60% помещений. Общей тенденцией на рынке стал выход объектов в режиме технического открытия, когда открыты магазины 1-2 якорных арендаторов и нескольких операторов торговой галереи, - говорит Юлия Соколова, директор по сдаче в аренду торговых центров Knight Frank. - Сегодня таких якорных арендаторов, как гипермаркеты электроники, продуктовые, DIY девелоперам найти удается, но возникают сложности с подбором якорного арендатора для fashion-галереи. Причина в том, что в текущих условиях некоторые обувные и одежные ретейлеры приостановили свое развитие либо предлагают низкие коммерческие условия".
Основная масса арендаторов на конец 2014 года перешла от долларовых ставок к рублевым или ставкам в у.е. (зафиксирован курс на уровне 40-45 руб. за долл.). По итогам первого квартала уровень запрашиваемых ставок снизился в пределах 5%. "В первую очередь понижение коснулось ресторанов и развлекательных проектов. При пересчете ставок в долларовом выражении можно зафиксировать рост за первый квартал, пропорциональный падению курса доллара, - около 25%, - констатирует Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer. - Изменения коснулись арендных платежей арендаторов, которые перешли на рублевые контракты или процент от оборота. Изменения условий аренды по некоторым товарным группам достигает 25%".
Основной тренд - это снижение арендных ставок и более активный переход на процент от оборота. "Арендодатели могут идти на разные уступки операторам: это и фиксация арендных платежей в рублях, и заключение договора по сниженной ставке с дальнейшей эскалацией, фиксация валютного коридора. Чаще всего собственники ТЦ идут навстречу якорным арендаторам. Условия предоставляются каждому индивидуально, в зависимости от его ценности для ТЦ", - отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.