Он также ответил на вопросы "РГ" о "прирезках", новых процедурах предоставления муниципальной земли и других аспектах самой масштабной за последние 15 лет земельной реформы, которая делает первые шаги. И заверил, что землю сельхозназначения защитят тройной броней, несмотря на близкую отмену такой категории земли.
Павел Эдуардович, "дачная амнистия" стала большим благом, но и породила злоупотребления упрощенным порядком регистрации недвижимости. Можно ли здесь найти универсальный рецепт, баланс?
Павел Королев: Когда принималось решение продлить "дачную амнистию" до 1 марта 2018 года, мы его поддержали. Помимо преимуществ для граждан продление "амнистии" ускорит оборот недвижимости и увеличит количество объектов для налогообложения. Однако реализация положений законодательства о "дачной амнистии" иногда связана со злоупотреблениями.
Прежде всего, я имею в виду, что под видом индивидуального жилья, дачных домов есть активные попытки строительства многоквартирных жилых домов, а то и торговых центров на совершенно неприспособленных для этого землях. Понятно, что это вызывает неудобства для соседей и тех, кто пользуется такими постройками. Можете себе представить, что на дачных шести сотках вдруг появляется торговый объект, при этом отсутствуют центральное водоснабжение и канализация, дороги узкие, а электросети не рассчитаны на такие нагрузки.
Поэтому мы предлагаем рассмотреть вопрос, чтобы для регистрации прав на постройки в некоторых случаях требовать разрешения на строительство и во время "дачной амнистии", до 2018 года.
Там, где не утверждены правила землепользования и застройки, в которых прописаны предельные параметры строительства. И в тех случаях, когда правообладатель решил воспользоваться упрощенным порядком регистрации права впервые.
Земля по правилам и без
Какая часть территорий не имеет правил землепользования и застройки (ПЗЗ)?
Павел Королев: По официальной информации из регионов, практически везде правила землепользования и застройки приняты. Но задача заключается в том, чтобы они были приняты не формально, не подгонялись под уже совершенные нарушения.
А то как происходит: посреди дач стоит пятиэтажный дом, но как под него подвести ПЗЗ? Нельзя же этот пятиэтажный дом разрешить построить, а другой - нет. Значит, если утвержденные правила на самом деле не соблюдаются, там не может действовать упрощенный порядок регистрации прав. Только так можно заставить власть ответственно подходить к деятельности застройщиков, включая и дачных, на своей территории.
Соответственно, в том муниципалитете, где нет правил землепользования и застройки или они не работают, граждане не будут покупать участки. А когда глава такого муниципального образования обратится за межбюджетным трансфертом, ему напомнят, что ПЗЗ у него не приняты. Это легко контролировать. Вот в чем смысл. Уже не подействуют разговоры о том, что ничего, мол, не могу сделать, у меня земли нет, людей нет, процедуры сложные, дайте еще денег.
И надо призвать к ответу тех, кто докладывал об утверждении ПЗЗ, хотя на самом деле, по факту, их нет, строительство идет вразрез с ними. Если приняли этот акт, то будьте последовательны, сделайте так, чтобы он соблюдался.
Все решения должны быть сбалансированы. И если мы ставим задачу упростить регистрацию, вовлечь как можно больше объектов недвижимости в оборот, обеспечить рост налоговых поступлений, то должны не создавать условий нарушения прав россиян в виде незаконных и опасных построек.
Когда эти корректировки могут вступить в силу?
Павел Королев: Пока могу только сказать, что мы уже начали работу над ними совместно с профильным комитетом Госдумы и с минстроем.
Как быть дачникам, у кого на соседнем участке появился торговый центр или многоэтажка?
Павел Королев: Поинтересуйтесь у муниципалитета правилами землепользования и застройки и соотнесите их с тем строением, которое вызывает вопросы.
Если, например, превышена этажность, необходимо обращаться в государственный земельный надзор или в прокуратуру.
Чиновники станут сговорчивее
Уже почти три месяца действует новая редакция Земельного кодекса, установленная законом N 171-ФЗ. Он реально уже заработал? Под него нужно было принять много подзаконных актов и региональных законов.
Павел Королев: Прежде всего отмечу, что большинство норм закона - прямого действия. Вместе с тем только на федеральном уровне потребовалось более 30 подзаконных актов, все они уже действуют. Субъекты тоже активно ведут эту работу.
С момента принятия закона и до его вступления в силу было 9 месяцев, что дало возможность серьезно подготовиться к таким значимым изменениям в землепользовании.
Закон очень сложный, наверняка будут сложности с его применением, по крайней мере на первом этапе. Ведете мониторинг того, как он работает?
Павел Королев: Действительно, в области земельного законодательства давно не принималось столь сложных и комплексных актов, поэтому нам пришлось дать свыше тысячи разъяснений. Мы свели их в единый документ и разослали на места, что сразу сократило количество запросов.
Прошли первые процедуры по предоставлению участков по новому порядку?
Павел Королев: В Амурской области, например, предоставлено уже 32 участка в сельской местности по одному гектару каждый в рамках новых процедур.
Кстати, на недавней коллегии Генпрокуратуры в Дальневосточном федеральном округе говорилось, что самые болезненные и распространенные нарушения связаны именно с порядком предоставления земли. Даже там, на Дальнем Востоке. А вызвано это было отсутствием внятных процедур и исчерпывающего перечня оснований предоставления участка. Было непонятно, за что спросить у чиновника.
Надо сказать, что участники коллегии высоко оценили новую редакцию Земельного кодекса. Принятое законодательство содержит нормы прямого действия, которые никаким региональным, а тем более муниципальным законотворчеством не обойти. Вот появился исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении участка через торги либо без торгов - и все, любой заявитель может ссылаться на конкретную статью, если ему предлагают сверх оговоренных в законе требований принести еще одну бумагу. А прокуратуре стало гораздо легче защищать интересы граждан и предпринимателей.
Вообще, в подавляющем большинстве субъектов новый закон приветствуют, он дает серьезные возможности для пополнения региональных и местных бюджетов, для социально-экономического развития.
Значит, муниципалитеты оказались готовы к новому режиму предоставления земли?
Павел Королев: Есть активные муниципалитеты, которые тут же развернули эту работу, есть менее активные, но тем не менее они также будут вовлечены в орбиту этой работы, от этого никуда не деться. Потому что везде есть заинтересованные граждане, активные предприниматели.
Хочу подчеркнуть, что при этом процедуры, запущенные до 1 марта, до вступления закона в силу, будут завершены прежним порядком, никаких бумаг переоформлять не придется. Это важно, потому что у нас были примеры резких изменений, которые ущемляли права людей. Сейчас новая редакция Земельного кодекса содержит очень обстоятельные переходные правила.
Все-таки наверняка новый порядок предоставления земли должен вызвать сопротивление со стороны муниципальных властей.
Павел Королев: Естественно, не всем это нравится. Потому что маневрировать среди процедурных норм очень сложно, практически невозможно. И те, кто хочет купить участок земли, теперь могут совсем иначе говорить с муниципальными и региональными чиновниками.
Еще полгода назад они могли выставить просителя за дверь, сейчас им придется иметь в виду, что даже за отказ в предоставлении информации о предназначенных для продажи участках наступает административная ответственность. А затем придет прокуратура и поинтересуется, почему у них возникают проблемы при исполнении федерального законодательства. Так что, конечно, чиновники станут более сговорчивыми.
Земля со скидкой и бесплатно
Воспользуются ли регионы правом установить перечни категорий людей, которые будут получать участки бесплатно?
Павел Королев: Думаю, да, ведь это способ привлечь учителей, врачей, специалистов агропромышленного комплекса туда, где в них ощущается острая нехватка.
Это может быть нужным даже промышленным предприятиям - многие из них находятся в небольших городах, где кадров не хватает, а вокруг много свободной земли.
Практика безвозмездной передачи земли была и раньше, в отношении многодетных семей. А сейчас закон дал возможность субъектам существенно расширить основания такого получения земли в зависимости от местных условий.
Как я уже сказал, на Дальнем Востоке реализация инициативы по предоставлению желающим по одному гектару земли тоже производится в рамках нового закона. То есть он работает даже в таких специфических условиях, и нам не придется лишний раз обращаться к изменению федерального законодательства. Мы наконец-то ушли от точечных решений, от исключений. Нынешнее земельное законодательство нацелено на динамичное, поступательное развитие всех регионов.
А "прирезку" земли, примыкающей к участку, уже можно делать? Муниципалитеты и регионы должны были установить расценки на них.
Павел Королев: В большинстве муниципалитетов стоимость земли, которую теперь можно на легальных основаниях присоединить к своему участку, уже установлена, но за всех сказать не берусь, все-таки у нас свыше 30 тысяч муниципальных образований.
Обещали, что цены на "прирезки" будут значительно ниже рыночных. Что в итоге получилось?
Павел Королев: Муниципалитеты ориентируются на стоимость, установленную для "прирезок" земли, находящейся в федеральной собственности. Это 15 процентов от кадастровой стоимости такой полоски земли.
У границы
Изменения в государственном земельном надзоре дали первые результаты? В частности, заработала ли процедура административного обследования?
Павел Королев: Закон об этом вступил в силу совсем недавно, и подготовлены необходимые планы проверочных мероприятий.
Несомненно, муниципалитеты, регионы воспользуются новыми инструментами, потому что они дают им возможность взять на налоговый учет участки, строения, с которых сейчас владельцы налогов не платят или платят, но лишь за часть недвижимости. Органы земельного надзора обязаны реагировать на запрос субъекта или муниципалитета. Речь, конечно, не только о налогах, но и о соблюдении целевого использования земли, ликвидации стихийных свалок, например.
Закон о комплексных кадастровых работах вступил в силу в начале года. Когда может реально начаться массовое уточнение границ земельных участков?
Павел Королев: По всей видимости, с начала следующего года. Скоро начнется подготовка бюджетов на следующий год, и вот тогда эта тема выдвинется на первый план. Потому что, помимо уточнения границ, комплексные кадастровые работы позволят вовлечь в орбиту налогообложения ту недвижимость, с которой сейчас налоги не платятся.
Руководители регионов и муниципалитетов должны задать сами себе вопрос, а все ли у них в порядке с налоговым администрированием. Закон дал им право потратить бюджетные средства на кадастровые работы, но их нужно потратить эффективно, чтобы они принесли дополнительные налоговые поступления. Это же не самоцель. Если на территории все в порядке, то и комплексные кадастровые работы не нужны.
Есть еще один вариант: по итогам обследования территории в рамках земельного надзора может оказаться, что не за счет бюджета надо уточнять границы, а за счет владельца, который допустил нарушения.
Поясните, пожалуйста, как получается, что участок есть, а налоги с него никто не платит.
Павел Королев: Это и самозахваты земли, и недобросовестность чиновников. Ты, говорят, живи или работай, пока никто не спрашивает.
Раньше чиновники разных уровней ссылались на то, что у них нет нормативного инструментария, чтобы выявить такую недвижимость. Теперь оснований для таких ссылок у них практически не осталось. Если есть какие-то погрешности на своей территории, то будьте любезны их устранить.
У меня был опыт работы в регионе, и когда глава муниципалитета просил субсидий из регионального бюджета, то первый вопрос, который я ему задавал: а каковы местные налоговые поступления за землю, недвижимость? И если руководитель затрудняется назвать точную цифру, то это первый признак его неэффективности и некомпетентности. Не так сложно подсчитать, какие поступления могут быть со всех участков земли в пределах муниципального образования, и понять, почему их до сих пор в муниципальной казне нет.
То есть на самом деле муниципалитеты не так бедны, как принято считать?
Павел Королев: Они абсолютно разные, все зависит от экономической динамики. Где-то, возможно, стоит на какое-то время вообще обнулить ставки земельного налога, чтобы привлечь бизнес на эту территорию. Возникнут рабочие места, начнется строительство жилья, потому что у людей появится зарплата и к ней можно будет привязать ипотеку. Одно за другое вот так цепляется.
Павел Эдуардович, почему затягивается принятие закона о переходе от деления земель на категории к территориальному зонированию? В первом чтении он был принят еще в декабре.
Павел Королев: Законопроект долго прорабатывается, и это говорит о том, что мы относимся к нему с полной ответственностью и вниманием. На совещании в правительстве было решено подготовить поправки, чтобы учесть предложения и замечания депутатов и синхронизировать закон с недавно принятыми актами и с теми законопроектами, которые находятся в высокой степени готовности. На днях поправки будут внесены в Госдуму.
Когда законопроект проходил первое чтение, его сильно критиковали, опасаясь, что отмена категории земель сельскохозяйственного назначения приведет к массовой застройке сельхозугодий. Что ответите оппонентам?
Павел Королев: При подготовке ко второму чтению мы дополнили законопроект такими строгими мерами по охране сельхозземель, которые не встречаются даже в столь малоземельных странах, как Нидерланды и Дания. То есть это уже тройная броня, что называется, окончательная бумажка.
Более того, мы предлагаем разрабатывать сельхозрегламенты по использованию земель. Чтобы не получалось так, что на элитных черноземах строятся птичники, хотя их вполне можно было бы разместить на меловых отложениях, на неудобьях, где все равно ничего расти не будет. При такой защите потом будет трудно аргументировать неосвоение и неиспользование по прямому назначению сельхозземель. То, что земля не чернозем, не говорит о том, что она малоценная. Ведь она может использоваться под пастбище, для технических культур.
Сейчас доля нарушений, связанных с незаконным переводом земель из одной категории в другую, уже перевалила за 25 процентов от общего числа нарушений земельного законодательства. То есть это уже хроническое заболевание. Цифры сами по себе показывают, что действующий порядок слабо защищает земли сельхозназначения от застройки. Ведь как все происходит: на удобном участке земли сельхозназначения строятся дома для серьезных людей, а потом, по факту, эта земля переводится в другую категорию.
А при новом режиме как можно будет изменить назначение сельхозземли, если она впусте лежит, не используется?
Павел Королев: Для начала надо попытаться ее использовать по назначению. Еще раз подчеркну, сельхозземли никто не собирается отдавать. Наоборот, их предлагается закрепить в границах, существующих на момент принятия закона. И границы сельхозземель в виде категорий станут границами зон. Изъять землю оттуда невозможно, точнее, это придется серьезно обосновать. Органам власти не придется заниматься переводом земель из одной категории в другую, люди и ресурсы высвободятся для "мирных" целей, для подготовки сельхозрегламентов.
Сколько средств потребует подготовка сельхозрегламентов?
Павел Королев: Во-первых, на эту работу отпущен длительный срок, вступление закона в силу намечено на 2018 год. То есть можно всесторонне подготовиться. С разработкой сельхозрегламентов можно совместить обновление правил землепользования и застройки, чтобы учесть изменения в социально-экономическом развитии субъектов и муниципальных образований.