Скидка оптом
- У меня в аренде 150 участков площадью 1700 гектаров, которые принадлежат физлицам, - рассказала руководить фермерского хозяйства в Первомайском районе Анна Тарасенко. - А у других сельхозпроизводителей в нашем районе по 600 участков, и на каждый нужно переоформить договоры аренды. Для этого оказалось недостаточно прийти в Госкомрегистр РК с действующими документами. Выяснилось, что на участки, госакты о праве собственности на которые были выданы до 2007 года, необходимо дополнительно разрабатывать межевые планы. А у меня таких большинство.
Подготовкой межевых планов занимаются кадастровые инженеры. Они определяют границы участка и связывают их со смежными. В Симферополе стоимость таких работ для одного участка 5000 рублей, а в регионах до 7000. Оплатить их, по идее, должны бы собственники земли. Но это в основном пожилые люди с минимальными доходами, так что рассчитывать на них не приходится. Если же эти расходы возьмет на себя СХП, то даже при оптовой стоимости услуг 3000-4000 рублей за участок для подготовки межевых планов на 600 наделов нужно изъять из оборота предприятия 1,8 миллиона рублей.
- Сейчас на согласовании в Минэкономразвития РФ находится проект постановления Совмина РК, позволяющий госкомрегистру республики зарегистрировать ранее учтенные объекты недвижимости на основании госактов и разработанной на Украине проектной документации, - рассказал председатель госкомитета по госрегистрации и кадастру РК Александр Спиридонов. - Проще говоря, собственникам таких земель не придется повторно собирать землеустроительную документацию.
Но пока инициатива не утверждена, кадастровые паспорта можно получить только после разработки межевых планов.
За пять месяцев
Когда госкомрегистр РК поставит участки на кадастровый учет, можно регистрировать договоры аренды. Но очередь к регистраторам занимают уже на октябрь, хотя для юрлиц открыли отдельные окна приема.
- С мая госкомрегистр определил приемным днем для сельхозпроизводителей сел Стахановка и Степное первый вторник месяца, - продолжает Анна Тарасенко. - В этот день мы можем с трех до пяти часов сдать госакты на землю, чтобы изготовить кадастровые паспорта. Но за два часа успевают оформить максимум десять договоров. А только в двух наших сельсоветах три крупных предприятия, у которых сотни договоров аренды. Это не совсем тот выход из положения, который мы ожидали.
При всей хлопотности процедуры желающих зарегистрировать договорные отношения оказалось много, ведь на кону развитие бизнеса. Например, чтобы получить господдержку, надо представить зарегистрированный договор аренды земель на срок более года. Таких большинство, потому что окупить вложенные средства можно не раньше чем через пять лет, говорят сельхозпроизводители.
- Нагрузка на регистраторов огромная, - признает глава госкомрегистра Крыма. - В Симферополе каждый специалист проводит в день 40 регистраций, одновременно в производстве находятся 300-400 дел. В Советском районе, например, на кадастровый учет с начала года поставили уже 4000 объектов, в основном это земельные участки. Кроме того, регистрируем арендные отношения. Объем работы в десятки раз превышает физические возможности наших сотрудников.
Регистрация по доверенности
Помимо долгих очередей и массы хлопот, перерегистрация договоров аренды сопряжена еще и с большими расходами. Минимальные они только для фермеров: регистрация одного договора между двумя физлицами обойдется в 350 рублей, а между юрлицом и собственником земли - 22 тысячи рублей.
- У меня в аренде 15 земельных паев, на которых я выращиваю зерновые, масличные и бобовые культуры, - говорит фермер из Бахчисарайского района Георгий Шалов. - Я должен с каждым из 15 собственников участков переоформить договор аренды и для этого привезти их в госкомрегистр. При этом нет никакой гарантии, что успеем зарегистрировать документы в один день.
Выйти из положения можно, получив от землевладельцев нотариально оформленные доверенности на право представлять их интересы в госкомрегистре РК. Но за каждую придется заплатить около 2000 рублей.
- В нашем районе нотариус не выезжает к клиентам, то есть нужно искать его в Симферополе и везти в район к каждому собственнику земли, - рассказывает Анна Тарасенко. - Раньше право оформления таких доверенностей имели сельсоветы, и расценки их были на порядок меньше, чем у нотариусов. Теперь этого нет, хотя такая форма работы была удобна сельхозпроизводителям.
Чтобы снять напряжение, госкомрегистр республики совместно с министерством имущественных и земельных отношений РК выступил с инициативой отсрочить обязательную регистрацию договоров аренды сельхозземли.
- Мы подготовили предложение, которое дает право сельхозпроизводителям и фермерам не регистрировать договоры аренды земель до 1 января 2017 года, - рассказал Александр Спиридонов. - Основывались на статьях ФКЗ N6, который признает действующими все права, возникшие до воссоединения Крыма с Россией. И Госсовет РК нас поддержал.
Кроме перерегистрации действующих договоров аренды, в кадастр должны быть внесены сведения и о новых, заключенных на срок свыше года.
Прочерк вместо платы
Получив долгожданный кадастровый паспорт, собственники земли обнаруживают в строке "стоимость объекта" прочерк.
- Раньше в землеустроительной документации указывалась нормативно-денежная оценка земли, исходя из которой рассчитывался размер арендной платы, - объясняет Анна Тарасенко. - Теперь ее нет, а оплачивать аренду нужно. Мы могли бы самостоятельно рассчитать сумму, но не знаем, какой коэффициент применить для нормативно-денежной оценки.
Кадастровая стоимость станет известна лишь после оценки минимуществом РК всех земель полуострова. Средства на это заложены в ФЦП развития единой госсистемы регистрации прав и кадастрового учета. Но, кроме средств, нужно еще и время. А в Крыму уже начинается ранняя уборка, и многие собственники земли ждут в качестве арендной платы выращенного урожая на установленную в договоре сумму.
Неудивительно, что в республике земельные отношения оформили пока единицы. Председатель госкомрегистра РК без предварительной подготовки смог назвать только одно предприятие - "Крымфарминг" в Первомайском районе, зарегистрировавшее 90 договоров аренды на 5000 гектаров. Но проект создания большого производства крупного рогатого скота находится под контролем профильного министерства и главы республики. У других сельхозпроизводителей такого лобби нет. А проблемы есть.
- В Крыму в аренде у сельхозпроизводителей находится земля разных форм собственности, - говорит Спиридонов. - Помимо паев физлиц, некоторые хозяйства арендуют земли резерва сельсоветов, участки за границами населенных пунктов, которые ранее находились в собственности райгосадминистраций, а теперь в компетенции минимущества и земельных отношений РК. Чтобы передать их в аренду, то есть распорядиться своим правом, нужно сначала его зарегистрировать.
Николай Янаки, заместитель председателя правительства РК:
- Совмин решил еще одну проблему сельхозпроизводителей - незаконного использования земель, которые были выделены для ведения личных крестьянских хозяйств. На Украине их нельзя было передавать в аренду юрлицам для ведения товарного производства, хотя в некоторых районах такие земли занимают до 30 процентов общей площади. Поэтому мы согласовали с Минэкономразвития РФ изменения в постановление правительства РК, приравняв участки с целевым назначением "ведение личного крестьянского хозяйства" к землям для товарного сельхозпроизводства. Теперь аграрии смогут совершенно законно брать их в аренду.