Первое правило: человек, считающий, что его дом того не стоит, сколько насчитали чиновники, должен прежде всего попытаться решить вопрос с ними. И лишь если они будут неправы и непреклонны, ему прямая дорога в суд. Пленум особо оговорил, что досудебная процедура урегулирования спора в данном случае обязательна.
Наверное, фраза "кадастровая оценка объекта недвижимости" не способна вызвать блеск в глазах широких народных масс. Редкий обыватель способен прочитать ее без зевоты. Но очень скоро все изменится, и вопрос будет воспламенять сердца. Поспорим?
Ведь от кадастровой стоимости будет зависеть размер налога на недвижимость, а это живые копейки. Напомним, что закон, по которому налог на недвижимое имущество исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, начал действовать с нынешнего года. Цена вопроса о находящихся в собственности граждан жилищных и земельных площадей резко возросла. Оспаривая кадастровую стоимость своей недвижимости, человек фактически спорит по поводу налога. Собьешь цену, снизишь и счета из налоговой. Если оценщик выдал аварийное жилье за дворец, это веский повод судиться.
Пока налог с кадастровой стоимости начнут уплачивать только жители 28 регионов, включая Москву и Московскую область. Но с 2016 года на новую систему налога должны перейти уже все регионы. Определяют стоимость квартиры подобранные местными властями оценщики. Но они живые люди и могут ошибиться. Сведения о кадастровой стоимости можно получить в кадастровой палате лично или отправив запрос по почте. Также справки можно навести в многофункциональных центрах или через портал Росреестра. Причем справку по желанию гражданина могут предоставить как в электронном виде, так и на бумаге.
Сомневающиеся в оценке граждане вправе заявить свои возражения. Как это сделать, а также на что можно сослаться, и прояснил Верховный суд. Сначала со своими претензиями по поводу оценки надо будет прийти в комиссии по рассмотрению споров. Такие комиссии уже действуют при территориальных органах Росреестра.
- Надо подчеркнуть, что сам Росреестр оценкой не занимается - рассказывает юрист Вячеслав Голенев. - Его роль - получив данные оценки, внести их в Государственный кадастр недвижимости и передать в налоговую службу.
Схитрить, сходив в Росреестр только для виду, например, принеся туда неполный комплект документов, не получится. Постановление предписывает судам проверять, соблюден ли досудебный порядок спора. Если у человека на руках будет официальный отказ из комиссии по его жалобе, вопросов не возникнет. Но если заявление не было принято комиссией к рассмотрению, например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов и т.д., то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора. Так что человеку придется идти обратно.
По словам практиков, 70 процентов обращений решаются в досудебном порядке. Например, бывает, что в кадастре неправильно указана площадь квартиры и эта информация использована в оценке. Это техническая ошибка, которая достаточно легко исправляется. Надо просто заявить об этом в кадастровую палату. Бывает и другое: в кадастре площадь правильная, но оценщик использовал некорректную величину.
Как правило, уверяют эксперты, кадастровая стоимость квартир одной площади в одном многоквартирном доме одна и та же. По их словам, обычно оценка проводится в массовом порядке, при ней индивидуальные особенности квартиры не учитываются. Тем более что оценщики по гостям не ходят, ремонт, виды из окна, занавески не рассматривают, не оценивают.
В большей степени на их выводы влияют такие факторы, как наличие дорог, школ, магазинов и прочее. Далеко ли от дома до метро или станции электрички? Территория вокруг ухожена или бомжи шастают? Можно ли нормально подъехать к дому или дорога узка и разбита? И так далее. Если оценщик не взял в расчет какое-то из этих условий, скажем, не учел, что дом в плохом состоянии, а подъездные дороги разбиты, то будет хороший повод для спора.