Как стало известно "РГ", в министерстве намерены ограничить "дачную амнистию", чтобы заблокировать строительство многоэтажек на дачных участках. Их придется сносить.
Зато поставить обычный новый дом на кадастровый учет и зарегистрировать права на него можно будет по одному заявлению и гораздо быстрее.
А минобороны в особом порядке сможет оформить свои участки, здания и сооружения, даже если на них нет никаких бумаг, что решит множество проблем с военными городками и поможет строить жилье для военных быстрее.
Обо всем этом нам рассказал заместитель министра экономического развития Павел Королев.
Павел Эдуардович, так что вы хотите изменить в положении дачных и садовых товариществ?
Павел Королев: Мы хотим упорядочить землепользование, ввести его в рамки новой редакции Земельного кодекса, выстроить четкую систему управления в дачных товариществах.
Чтобы каждый дачник четко понимал, на что и как тратятся его взносы, какие у него есть права как у участника общего собрания, по каким процедурам оно проходит. И чтобы дачники были равноправными землепользователями, чтобы им не говорили, что они тут временные люди. Дело в том, что до сих пор порыв наших граждан жить и хозяйствовать на земле не был поддержан на комплексной законодательной основе.
А садоводов у нас несколько десятков миллионов, поэтому то, к чему мы сейчас приступаем, является очень важным потенциалом для развития территорий. Например, дачники и садоводы платят земельные налоги, но во многих случаях фактически взамен от муниципальной власти, куда эти налоги идут, ничего не получают. Хотя остро нуждаются в инженерной инфраструктуре. Обеспечить ею организации садоводов - это следующий шаг.
Нас 60 миллионов, и все тут
Изменения радикальные?
Павел Королев: Скажем так, это радикальное уточнение существующего порядка. Но оно даст возможность вписать садоводческие некоммерческие организации как землепользователей в социально-экономическое пространство муниципалитетов, создать условия для развития территорий, обеспечить их связь с муниципальной властью.
Садоводы говорят, что им нужна всеобъемлющая реформа, но власть на это идти боится.Так?
Павел Королев: В этой тематике 70 процентов - эмоции и только 30 - здравый смысл. Огромное количество людей делится собственным опытом, рассказывает о негативных случаях, но при этом они не предлагают конкретики.
Говорят: нас 60 миллионов, и все. И когда за одним столом собираются представители от разных организаций садоводов, то выясняется, что нет даже общего понимания, чем они занимаются - бизнесом или отдыхом. То же с каждым конкретным дачником. Один говорит: хочу жить здесь, построить дом, зарегистрироваться. Другому дача нужна только на выходные, и он не готов последнее отдавать, скажем, на прокладку водопровода. Кому-то парники, а кому шезлонг.
И, знаете, я прямо скажу: среди общественников, которые на эту тему выступают, есть и такие, кто заинтересован в наличии этой проблемы, а не в ее решении. Чтобы всегда было о чем поговорить. А наша задача разработать такие базовые правила, которые бы позволяли людям с разным видением этого вопроса надежно и уверенно пользоваться своей землей и видеть перспективы. Понимать, что каждая вложенная копейка воздастся.
Как скоро ждать перемен?
Павел Королев: Мы только-только подготовили проект единого кодифицированного акта в отношении садоводов и огородников. Сейчас он проходит согласование в других федеральных органах исполнительной власти. Думаю, что работа эта займетет у нас года два.
До конца года мы рассчитываем выйти на согласованный проект законодательного акта, а дальше приступим к совершенствованию актов подзаконного характера. Естественно, какое-то время надо закладывать на нормотворчество субъектов РФ, органов местного самоуправления.
Можно ли сказать, что в итоге дачные поселки по статусу сблизятся с сельскими поселениями?
Павел Королев: Нет, конечно. Это явление уникальное, к нему и надо подходить в особом порядке. Садовые товарищества никоим образом не могут и не должны подменять основы местного самоуправления, опять же, подчеркну, важно создать условия взаимодействия, наметить, если можно так сказать, взаимоуважительный подход.
Реестр скрестили с кадастром
Только что принят закон, который объединяет реестр прав и государственный кадастр недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Что теперь изменится?
Павел Королев: Начну с самого простого - раньше, чтобы оформить право собственности на новый дом, нужно было сначала подать документы в кадастровую палату, и потом, после постановки дома на кадастровый учет, идти в территориальный орган Росреестра, оформлять право собственности.
Теперь вводится принцип: один объект - одно заявление - один документ о недвижимости. Сразу можно обращаться в Росреестр или в многофункциональный центр предоставления госуслуг. Учетно-регистрационная процедура становится единой, итоговый срок оформления прав резко сокращается.
Сколько займет получение свидетельства о собственности, если его делать заодно с постановкой на кадастровый учет?
Павел Королев: В зависимости от того, куда отнесете документы - прямо в орган Росреестра или в МФЦ, свидетельство вы получите через 10 или 12 рабочих дней.
В законе много других важных нюансов. Он дает право документы подавать по месту вашего пребывания. То есть даже если вы живете в Москве и получили по наследству дом где-нибудь в Сибири, не надо туда ехать, местонахождение недвижимости теперь не имеет значения.
Органы ЗАГСа будут обязаны в кратчайший, а именно в трехдневный срок уведомить Росреестр о смерти физического лица. Это устранит риски неправомерных сделок, когда квартира, дом или участок после смерти человека продаются задолго до того, как права на них оформят наследники.
По большому счету завершается на законодательном уровне создание единой федеральной системы в сфере регистрации прав и кадастрового учета недвижимости. Пока реестр прав и кадастр существовали как два отдельных ресурса, невозможно было полностью устранить дублирование сведений, ошибки. Объединенный реестр кардинально повысит достоверность сведений о недвижимости.
То есть действительно технических ошибок будет меньше? С ними многие сталкиваются, начиная от неправильного написания фамилии в свидетельстве о собственности и кончая нестыковкой кадастра и реестра прав.
Павел Королев: Закон очень серьезно подходит к ответственности органа регистрации прав. С него теперь можно спросить за утрату, за искажение сведений, за технические ошибки.
А если они привели к ущемлению прав владельца недвижимости, то убыток будет возмещен за счет федерального бюджета. То есть государство приняло на себя имущественную ответственность за незаконные действия регистрирующего органа.
Если же по какой-то причине сделка купли-продажи квартиры признается судом ничтожной, но деньги свои добросовестному покупателю вернуть не удается, и он лишается и единственной квартиры, и денег, то теперь ему полагается компенсация из бюджета в размере до одного миллиона рублей.
В законе есть отдельные нормы, касающиеся минобороны. Зачем они?
Павел Королев: Мы наконец-то пришли к решению, что регистрация прав РФ на недвижимое имущество, которое находится у Министерства обороны РФ, будет осуществляться на основе декларации. Дело в том, что земельные участки, здания, сооружения у минобороны не всегда обеспечены документами, и это не вина военных. Так складывалось десятилетиями, пока не было никакой иной собственности на землю, кроме государственной. А все предыдущие решения, которые облегчали кадастровый учет и регистрацию прав, подразумевали, что документы все-таки должны быть.
Из-за отсутствия в прошлом надлежащего учета минобороны может не знать о каком-то объекте недвижимости, не имеющем прямого военного назначения, - по сведениям госреестров земля свободна, а по факту занята. Были случаи, когда из-за всего этого надолго тормозилось строительство жилья для военнослужащих. Но самая большая трудность - с военными городками.
Теперь надо все это хозяйство описать и внести в декларацию: такое-то здание, пять этажей, под ним такой-то земельный участок, и представить для регистрации и учета. Причем сделать это можно не выходя из министерства или военной части, по электронным каналам. То есть мы постарались максимально упростить как подготовку документов, так и порядок регистрации и учета.
"Три лебедя" и самострой
Еще один свежий закон уточняет основания для легализации самовольных построек. Какое он значение имеет?
Павел Королев: Принципиальное. По старой норме Гражданского кодекса, которой осталось действовать до 1 сентября, самовольную постройку можно легализовать через суд, если это не нарушает чьи-то права и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Довольно расплывчатая формулировка. И она позволяла недобросовестным застройщикам добиваться признания права собственности даже на те постройки, которые нарушают режим использования земли, где это здание было возведено.
Какие основания вводятся теперь?
Павел Королев: В 222-ю статью Гражданского кодекса (эту статью юристы называют "три лебедя". - Прим. "РГ") вводится важный пункт. Чтобы оформить права на самовольную постройку, она должна соответствовать правилам землепользования и застройки, которые приняты в этом муниципальном образовании.
Эти правила устанавливают зоны, где возможны строительство и его предельные параметры. Прописано в них, что конкретное место - это зона индивидуальной жилой застройки или зона объектов отдыха - все, многоквартирный дом там не встанет, легализовать его не удастся, и он будет в итоге снесен, причем за счет самого застройщика.
Сейчас же властям приходится подводить под уже легализованный самострой правила землепользования и застройки, и этот важнейший документ территориального планирования получает фиктивный характер. Правила привязываются не к перспективам застройки, а к существующим нарушениям. И получается, что в рекреационной зоне почему-то разрешено строить дома до пяти этажей. А где пять, там и семь.
Закон перекликается с предложениями минэкономразвития по поводу ограничения "дачной амнистии" - где нет правил землепользования и застройки (ПЗЗ), там зарегистрировать постройку в упрощенном порядке не получится. Много где еще ПЗЗ не утверждено?
Павел Королев: Около 15 процентов муниципальных образований все еще не имеют ПЗЗ. И вот там есть вполне осязаемый риск того, что будут злоупотребления "дачной амнистией". Получается, что там на дачном участке можно построить многоквартирный дом и спокойно оформить права на него. А мы все-таки считаем, что амнистия предназначена только для законопослушных граждан.
Как только было объявлено о продлении "дачной амнистии", мы увидели, как оживились такие недобросовестные застройщики, для них это стало сигналом. И именно им нужно поставить заслон. Заодно побудить власти, органы местного самоуправления более четко понимать свои задачи и нести ответственность за утвержденные ПЗЗ, чтобы было понятно, как застраивается эта территория, как там выстроено землепользование. Тогда люди получат ясность, а муниципалитет - налоги.
Самострой - это явление угрожающее. Когда вдруг на некоей территории появляется совсем не подходящая для нее постройка, она на себя забирает ресурсы инженерной инфраструктуры. Вы только представьте, что происходит при подключении многоквартирного дома к электросетям или водопроводу обычного дачного поселка, не говоря уже о других неудобствах, которые создает такое соседство.
Кадастровых инженеров подвели под статью
Зачем потребовалось вводить специальную уголовную ответственность для кадастровых инженеров? Неужели все так плохо?
Павел Королев: Нареканий на их работу, как известно, достаточно, и порой ущерб от ошибок, которые они допускают при подготовке правоустанавливающих документов, от мошеннических действий бывает весьма значителен.
Суть вопроса очень простая. Когда инженер со своим прибором проводит измерения, никто не может его проверить, и фактически правообладатель подписывает бумагу с закрытыми глазами. И вот вы все подписали, а участок в итоге по документам сократился, и только через несколько лет это может обнаружиться.
К тому же услугами кадастровых инженеров пользуются все, в том числе и органы власти. И почему, собственно, чиновник, который заключил договор на кадастровые работы, несет уголовную ответственность, а кадастровый инженер стоит в стороне?
При этом нам предстоит проведение масштабных комплексных кадастровых работ, когда за счет муниципалитетов будут уточняться границы сразу всех правообладателей, например, в населенном пункте. То есть от добросовестности одного-двух кадастровых инженеров будут зависеть имущественные права сотен людей.
В первом чтении был одобрен законопроект о повышении требований к кадастровым инженерам. Сколько этих специалистов не удовлетворяют проектируемым нормам?
Павел Королев: Профессиональное сообщество говорит, что около трети. Правительственной комиссией по законопроектной деятельности утверждены поправки ко второму чтению, у нас практически нет сомнений, что закон будет принят в осеннюю сессию.
Очень важно, что деятельность кадастровых инженеров становится сугубо профессиональной. Теперь для допуска в профессию нужно будет иметь высшее образование по специальности или направлению подготовки, опыт работы помощником кадастрового инженера не менее двух лет. Кроме того, нужно будет сдавать теоретический экзамен и не иметь пятен в профессиональной биографии - дисквалификации, уголовного и даже административного наказания в сфере кадастровой деятельности.
Подготовка кадастрового инженера должна быть весьма серьезной, и уже не получится просто пройти тестирование, чтобы называться кадастровым инженером. Точность документов, которые он готовит, особенно важна не только для граждан, но и для власти, потому что от результатов измерений зависят и налоговые поступления. Ошибки слишком дорого обходятся государству.
Также на днях подписан закон, который должен облегчить процедуры, связанные со строительством транспортного перехода через Керченский пролив. Изъятие участков под мост на каких основаниях будет производиться?
Павел Королев: На основе недавно принятого закона об изъятии земли для госнужд - это закон N 499-ФЗ. Он обеспечит справедливую компенсацию жителям Крыма и Краснодарского края, по территории которых пойдет стройка. Очень важно, чтобы они получили деньги за изымаемые участки сполна, по рыночной оценке.
Судьбу сельхозземель решат в сентябре
Почему в весеннюю сессию не был принят законопроект о переходе от деления земель на категории к территориальному зонированию? Первое чтение было в конце прошлого года.
Павел Королев: Действительно, есть согласованное решение о его переносе на осеннюю сессию, чтобы дополнительно обсудить в сентябре в Совете законодателей, куда входят главы региональных законодательных органов. И уже выходить после этого на второе чтение.
Тем не менее законопроект находится в стопроцентной готовности, последние его обсуждения в Думе и профильных комитетах Совета Федерации явно говорят о том, что мы близки к финалу.
Сложилось общее понимание, что альтернативы перехода от деления земель на категории к зонированию нет, потому что существование двух институтов в правовом режиме использования земель - зонирования и категорий - определенно приведет к правовым коллапсам.
То есть аграрии с законопроектом смирились и уже не опасаются за сохранность земель?
Павел Королев: Их критика пошла на пользу законопроекту. Теперь предусмотрена такая серьезная новация, как регламенты использования земель, особенно это касается сельхозземель. Их защита от застройки при новом правовом режиме будет значительно повышена. В рамках этого закона минсельхоз получает серьезные полномочия, каких у него не было.
Что-то еще изменилось в законопроекте?
Павел Королев: Расписаны подробно процедуры изменения границ зон, например, в случае проведения геолого-разведочных работ на сельхозземлях.
Мы уточняли такие моменты - на сельхозземлях можно строить железные дороги или нельзя? Конечно, можно! Ущерба для экономики территории в отсутствие транспортной инфраструктуры будет гораздо больше. Кроме того, мы решили перенести срок вступления закона в силу с 2018 на 2021 год.
Но пять лет на переходный период - так много.
Павел Королев: С одной стороны, много, с другой - это позволит абсолютно всем правообладателям полностью подготовиться к новому режиму.
Да и мы как разработчики просто взвесили свои возможности и понимаем, что можем не успеть, как предполагали, к 2018 году. К тому же этот срок был определен два года назад. А вообще, надо сказать, вся эта тематика разрабатывается уже семь лет, поэтому нас точно нельзя обвинять в том, что закон принимается с пылу с жару.
Предстоит еще большая работа по подготовке подзаконных актов, регламентов использования земель. И мы делаем максимально комфортным и безболезненным переход к новому режиму. Но и у нас будет больше моральных оснований в перспективе спросить, а что вы делали эти пять лет. Чтобы у чиновников не было ссылок на то, что им сказали, что они должны завтра "налево, кругом, марш". Мы много таких решений принимали.
Вы придаете этому законопроекту особое значение?
Павел Королев: Да, потому что он завершает институциональные изменения в землепользовании. Мы устанавливаем единые методологические, законодательные подходы вообще к управлению земельными ресурсами. Для этого минэкономразвития за три года провело, не побоюсь этого слова, беспрецедентную работу. На самом деле мы заложили основы землеустроения в стране. По большому счету оно только начинается.
С начала 1990-х годов принималось немало актов, которые много декларативно позволяли и тем очень привлекательны. А потом мы столкнулись с явлением, которое эти акты породило, - нет конкретных процедур, механизмов по защите прав собственника. Если нет процедуры, то всегда есть возможность произвола.
И мы видим целью создание в землепользовании взаимоувязанной системы норм прямого действия, открытых процедур, которыми можно четко руководствоваться и собственнику, и органам власти.