Все это станет возможно благодаря грядущей реформе долевого строительства, которая завершится к 2020 году. Сегодня же люди, участвующие в подобной схеме покупки жилья, не застрахованы от остановки стройки подрядчиком или от его банкротства. Задачу внести изменения в законодательство поставил перед минстроем первый вице-премьер Игорь Шувалов по итогам заседания Совета по жилищной политике и повышению доступности жилья.
Суть в том, что посредником при заключении договора с дольщиком будет банк. Речь об изменении схемы финансирования застройщика, пояснил представитель секретариата Игоря Шувалова.
Сегодня, если застройщик сталкивается с проблемами, дольщик остается с ним один на один, теряя и жилье, и вложенные деньги.
Реформа не только отрежет компаниям пути к отступлению с мешком денег, но и даст общественности рупор, которым она сможет довлеть над компаниями, которые тянут со строительством, полагают эксперты "РГ".
По новой схеме договор долевого участия будут оформлять в трехстороннем формате при участии банка, который проследит за добросовестностью застройщика и правами потребителя. Предполагается, что если компания не сможет выполнять условия договора, то она не получит деньги, вложенные населением.
Поправки подготовят и примут в осеннюю сессию Госдумы, сообщила пресс-служба минстроя. Рабочую группу, которая займется документом, возглавила замглавы ведомства Наталья Антипина. "О каких-либо конкретных предложениях пока говорить преждевременно, так как все из них перед внесением будут обсуждаться с отраслевым сообществом", - уточнили в ведомстве. Первое заседание рабочей группы пройдет на следующей неделе. Таким образом, впервые с 2013 года, когда Игорь Шувалов обратил внимание на эту проблему, наметились подвижки в реформе долевого строительства.
Очередным толчком к решению проблемы стала инициатива Подмосковья, которую на заседании Совета обозначил губернатор Московской области Андрей Воробьев. Схема проста: если подрядчик нарушает условия договора, то дольщику возвращают деньги, а компании не выдают кредит на строительство. По сути, речь о специальных счетах эскроу, которые в России прописали в законодательстве 1 июля 2014 года (см. комментарий).
Контракт на вступление в права собственника жилья будут подписывать только когда жилье полностью отстроят. Но банк работает не бесплатно и он всегда старается минимизировать риски, предостерегает директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ "Высшая школа экономики" Вадим Засько. Опыт госбанков, которые готовятся к изменениям, показывает, что у них сформировалась устойчивая практика работы с застройщиками, где гражданин находится в "зоне безопасности", приобретая жилье в рассрочку, заверил представитель секретариата первого вице-премьера. Для добросовестных компаний такие изменения улучшат ситуацию с финансированием из-за сокращения непрозрачных схем, а разговоры о том, что цены на жилье впоследствии вырастут на 25-40 процентов - спекуляция, уверены в кабмине, так как речь идет о рыночных механизмах работы.
С таким мнением солидарны и эксперты "РГ", но они уточняют: за риски кто-то все-таки должен платить. Поэтому банки, которые будут выполнять роль и страховщика, и оператора сделки, могут поднять цены на квартиры примерно на 6 процентов, полагает завкафедрой экономики недвижимости и проблем землепользования ИОМ РАНХиГС при президенте РФ Елена Иванкина. "Как показывает международная практика, минимальное удорожание жилья только на пользу рынку и потребителю, - уверена она. - В любом случае, купить квартиру будучи дольщиком - дешевле на 20-50 процентов, чем готовое жилье".
Почему же могут возникнуть трудности, раз застройщики бьют тревогу и противятся поправкам? Дело в том, что на первоначальном этапе возведения дома подрядчику потребуется солидная сумма, чтобы начать дело, а банк выдаст первые кредиты только увидев уже сделанную работу. То есть будет схема "сначала товар, потом деньги". Именно эту часть расходов компании могут включить в цену жилья, но какой она станет, аналитики предположить не могут.
Герман Елянюшкин, заместитель председателя правительства Московской области:
Покупатель, если он решит купить квартиру в строящемся объекте, должен разместить свои средства на одном из видов депозитов. В том случае, если застройщик не выполняет свои обязательства, то гражданин забирает свои деньги.
Для этого необходимо законодательно урегулировать возможность размещения денежных средств участников долевого строительства в кредитных организациях на специальных счетах эскроу и переводить их застройщикам по мере выполнения теми строительных работ.
В мировой практике такие счета чаще всего используются в сделках с недвижимостью, что позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.
Подготовила Ольга Бухарова
Недовольные дольщики есть в Амурской, Ленинградской и Ивановской областях, в Омске и Саратове. Корреспонденты "РГ" разобрались, как им помогают.
В Амурской области не могут отпраздновать новоселье сотни человек, но в реестре пострадавших числятся лишь пара десятков, поскольку подрядчики привлекали людей, заключая не только договоры долевого участия, но и кредитные, которые не предусмотрены законом для признания граждан пострадавшими. Местные депутаты предлагают наделить обманутых дольщиков бесплатной землей, для чего необходимо принять закон, рассказал представитель дольщиков, юрист Игорь Волобуев.
В Омске 2 года назад разработали "дорожную карту" для решения проблемы, благодаря чему в регионе достроили 13 домов. Почти все возводили на средства областного бюджета. В этом году власти рассчитывают достроить еще 8 зданий. У ростовчан проблема другая: когда юристы начали разбираться, выяснилось, что некоторые покупали несколько квартир. "Кто-то имеет по 7-10 договоров", - сообщила "РГ" пресс-секретарь регионального минстроя Вероника Силина. Часть домов достраивают за счет денег сторонних инвесторов.
В Ленинградской области еще пару лет назад в помощи нуждались 2,5 тысячи человек, а сегодня - 731. Ввод в эксплуатацию проблемных объектов опирается на областной закон, который позволяет юрлицу получить землю в собственность и завершить строительство. Схема проста: дольщики объединяются в ЖСК, через суд добиваются права на участок и чаще всего на свои деньги достраивают объект. Также есть "черный список" недобросовестных застройщиков, с которым можно ознакомиться на сайте администрации.
В Ивановской области пошли по схожему пути: там власти создали ресурс, где можно проверить надежность подрядчика. А благодаря региональным программам, поддерживающим молодые семьи, учителей и ипотечное кредитование, в прошлом году 336 семей улучшили жилищные условия. Что в итоге? В Северной столице проблемных домов не появлялось с 2008 года. В Омской области за 2014 год не зарегистрировано ни одного нового обманутого дольщика.
И цены на недвижимость снижаются: дисконт, к примеру, в Ростовской области на вторичке достигает 10 процентов.
Подготовили Инна Бугулова, Наталья Граф, Ольга Журман, Руслан Мельников, Анна Скудаева