После публикации законопроекта в открытом доступе сразу же последовала бурная реакция СМИ и разных экспертов (в том числе юристов). Она сводилась к тому, что цель указанных поправок - сделать закрытыми сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Действительно, ограничить доступ граждан и компаний к сведениям о правах на недвижимость - поистине революционное предложение. Оно прямо противоречит как общей законодательной логике регулирования вопросов госрегистрации прав на недвижимое имущество, которая прослеживается в недавно обновленной ст. 131 Гражданского кодекса РФ и недавно принятом Федеральном законе N 218-ФЗ от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" (вступит в силу с 01.01.2017 г.), так и здравому смыслу.
На практике ни одна сделка с недвижимостью не заключается без проведения предварительной проверки, одним из элементов которой является получение и анализ выписки из ЕГРП. Так, при заключении договора купли-продажи недвижимости покупатель должен определить, действительно ли продавец является собственником отчуждаемого имущества, не находится ли имущество в залоге у третьих лиц (залогодержателя). Установить данные обстоятельства можно, только получив выписку из ЕГРП. В противном случае при возникновении спора в отношении недвижимости, являющейся предметом договора, покупатель не будет юридически защищен.
В такой ситуации ограничивать доступ третьих лиц к сведениям, содержащимся в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, фактически означает создание правовой неопределенности относительно того, кому принадлежат права на соответствующие объекты недвижимого имущества, что порождает для потенциальных покупателей массу рисков. В случае обращения в суд с исковыми требованиями, которые касаются прав на недвижимое имущество, имеется необходимость определить место нахождения соответствующего имущества, поскольку согласно процессуальному законодательству такие исковые требования рассматриваются исключительно по месту его нахождения. Информация о месте нахождения недвижимости также содержится в ЕГРП.
Даже в ходе рассмотрения обычного спора о взыскании задолженности у истца может возникнуть необходимость в получении выписки из ЕГРП, поскольку в случае взыскания судом соответствующей задолженности и отсутствия денежных средств у ответчика можно наложить арест на имеющуюся у ответчика недвижимость и реализовать ее в ходе исполнительного производства. Однако для этого также необходимо представить доказательства того, что у ответчика в принципе имеется такое недвижимое имущество. Таким образом, количество ситуаций, при которых не обойтись без выписки из ЕГРП, бесконечно много.
Самое удивительное, что в законопроекте фактически не содержится чего-то нового, чего нет в действующем Федеральном законе N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закон о государственной регистрации прав). По большей своей части указанные предложения носят технический характер в виде уточнения формулировок тех или иных положений закона. Так, в действующем Законе о государственной регистрации прав имеется положение о том, что сведения о содержании правоустанавливающих документов (например, текст договора, на основании которого сам продавец приобрел отчуждаемый покупателю объект недвижимости), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только по запросам ограниченного круга лиц. К ним относятся сам правообладатель и его представители, государственные органы, а в случае нахождения недвижимого имущества в залоге и залогодержатель. Поэтому представляется, что опасения, которые возникли у юристов и у представителей бизнеса, по меньшей мере не оправданны.
Единственное, что может вызывать опасения в предлагаемом законопроекте, это то, что предлагается не указывать в выписке из ЕГРП персональные данные. Юридически к персональным данным относятся в том числе фамилия, имя, отчество физического лица - правообладателя. В таком случае покупатель объекта недвижимости будет попросту лишен возможности узнать, действительно ли тот или иной объект недвижимости, являющийся предметом договора, принадлежит продавцу, поскольку в выписке из ЕГРП будут отсутствовать соответствующие сведения о продавце.
Большие опасения в этой части вызывает даже не столько сам текст законопроекта, который можно толковать ограничительно, сколько пояснительная записка к нему, в которой прямо высказывается сомнение разработчиков относительно целесообразности указания в выписках из ЕГРП, которые предоставляются по запросам третьих лиц, конкретного правообладателя с указанием его персональных данных. Иные персональные данные, за исключением фамилии, имени и отчества, как то: паспортные данные, место жительства и прочее, и сейчас не подлежат указанию в выписке из ЕГРП. Однако фамилии, имена и отчества правообладателей должны быть доступны неограниченному кругу лиц, поскольку в противном случае ЕГРП не будет выполнять те функции, для выполнения которых он, собственно, и предназначен.